雄安新区首批安置房启动建设

编者按：本文来自经济观察网，作者：田国宝，36氪经授权转载

12月2日，雄安新区以协议出让方式向中国雄安集团城市发展投资有限公司（以下简称为“雄安城投”）出让了22个地块，总用地面积为4443.6亩，规划地上总建筑面积为600万平方米，土地价款为53.1亿元。

根据出让文件，22个地块位于雄安新区容城县容东片区，将全部用来建设安置房。根据规划，容东片区将成为雄安新区主要生活区，未来将建设13个职工之家，涉及常住人口预计达到5.7万人。

今年5月启动征地工作以来，雄安新区在容城县容东片区将19个村庄列入首批搬迁目标，目前部分村庄已经完成搬迁。村民可以选择货币补偿，也可以选择安置补偿，本次安置房项目主要用来安置搬迁村庄的村民。

雄安新区官网信息显示，容东片区安置住房项目总用地面积393公顷，共分为8个单元28宗土地。本次22个地块建设的安置房建筑面积达到389.37万平方米，可以满足10万人居住需求。

22个地块

本次雄安城投协议受让的22个安置房项目地块中，住宅建筑面积为389.37万平方米，在600万平方米地上建筑面积中，占比达到了65%。这些住宅建成后，将全部用于安置雄安新区建设中被征地、拆迁的村民。

作为雄安新区启动的首批安置房，22个地块配置了丰富的商业、教育等生活配套。其中商业办公建筑面积为40万平方米，建成后不得用于销售，雄安城投至少需要持有10年用于经营。

在教育方面，22个地块教育用地总面积为23.06万平方米，包括1所高中、1所九年一贯制义务教育学校、3所小学及10所幼儿园。其中10所幼儿园用地面积为8.25万平方米，义务教育用地面积为10.7万平方米，高中教育用地面积为4.1万平方米。

另外，22个地块中还配建大量公建项目，其中绿化面积13.5万平方米，道路37.78万平方米，居住生活配套及体育设施配套等面积合计3.19万平方米。教育及公共配套由雄安城投建好后无偿移交给雄安新区。

高标准、高要求是雄安新区建设一直以来坚持的理念，这次安置房地块也不例外。与此前雄安出让的首宗国有建设用地一样，这次22个协议出让的地块同样为带设计出让，即雄安城投需要按照土地出让前已经做好的规划、建设方案进行建设。

以A单元安置房项目为例，该单元安置住宅面积为101.88万平方米，商业及配套服务用房建筑面积达到15.66万平方米，教育用地建筑面积达到15.93万平方米。居住与配套建筑面积配比达到3:1。

此外，A单元安置房地下建筑面积高达85.15万平方米，主要用于地下商业、停车位和地下仓储用房。其中安置住宅地下室由两层构成，场地涉及标高达到12.5米。

根据要求，未来安置住宅全面采用绿建二星标准，通讯实现5G全覆盖，生活垃圾统一分类管理。配套设施建设强调分层次布局，构建15分钟社区、10分钟邻里和5分钟街坊生活圈，引入北京教育、医疗卫生、文化体育等资源。

早在6月25日，雄安新区容东片区A、F社区安置房及配套实施项目，工程咨询及运营管理服务开始面向全社会招标，主要为编制项目可研服务、设计服务、勘察服务、工程项目管理服务、运营管理服务。

根据招标文件，项目总用地面积50.1公顷，总投资不含土地费约68.32亿元。按照这一标准计算，雄安新区容东片区安置房项目总投资达到535亿元。如果加上土地成本，总投资将达到605亿元。

企业参与

如此规模投资的项目自然吸引企业青睐，除了中国建筑下属的各家企业、北京城建等作为建筑商参与项目建设外，雄安新区建设也吸引了开发商参与。

万科时积极参与者之一，今年6月，万科宣布将在雄安新区建设一个占地6.5平方公里的特色小镇；7月，在雄安新区容东片区A、F社区安置房工程咨询及运营管理服务招标中，万科成为中标人之一。

容东片区A、F社区安置房及配套实施招标分为固定金额和浮动金额两个部分，其中可行性研究报告标志、勘察服务、设计服务费为固定金额；项目管理、安置房物业服务、商办招商及物业等为浮动费用。

最终万科及北京市住宅建筑设计研究院、中勘冶金勘察设计研究院和北京国际工程咨询有限公司成为第一中标人；招商蛇口及中国建筑科学院、中铁第四勘察设计研究院、中咨工程建设监理公司联合体为第二中标人；保利发展及富利建设、广东重工建筑设计研究院、广东轻纺建筑设计院为第三中标人。

三个中标候选人中，万科的固定费用最低，但浮动部分比例最高。其中项目管理费费率为2.5%，安置房物业服务酬金费率为4.6%，商办招商及运营服务酬金费率为8.5%，商办物业服务酬金费率为9.5%。万科联合体最终胜出。

9月9日，万科联合雄安城投成立河北雄安城市资源经营管理有限公司，主要用来承担雄安新区城市管理服务，根据中标内容，未来万科有可能参与雄安新区容东片区安置住宅和商办的物业管理，同时还将承担商办招商工作。

除了万科外，华润置地也是雄安城投的合作方之一。在雄安城投下属四家公司，除了和雄安集团合资成立的中国雄安集团交通有限公司及和万科合资成立的河北雄安城市资源经营管理有限公司，另外两家公司合作方均有华润的身影。

其中河北雄安润建设发展有限公司成立于2019年2月，主要从事工程总承包及项目管理、酒店管理、餐饮服务等业务。华润置地（北京）股份有限公司持有53%股份，雄安城投持股20%，河北雄安雄设智库持股27%。

另外，河北雄安品筑会展服务有限公司成立于2月，经营范围为会议及展览服务、企业管理服务等方面，其中华润置地持股27%，雄安城投和雄设智库各持股20%及53%。根据官方信息，该公司主要从事城市展馆及绿色建筑展示。

在雄安新区及雄安集团合作伙伴序列中，万科和华润是仅有的两家房地产开发企业。此前，万科有高管在小范围交流中透露会参与雄安新区住宅建设，未来还有可能参与雄安新区住宅开发。