楼宇管理领域还在使用人工？CREAMS想用全流程管理系统实现楼宇智能化管理

2016年-2018年中国新增写字楼面积预计在8000万平方米左右，目前北上杭深四个主要大城市一年写字楼的总租金规模在6000亿元左右。

这个千亿市场背后，却在进行着模式上的更迭，作为创业者，该如何把握这个机会？

传统写字楼的盈利模式和住宅楼相似，楼建成之后进驻物业管理公司，然后将里面的商铺直接卖给入驻的企业。然而随着写字楼供应量持续的上涨、管理能力低下等因素造成的回报率较低、二次流通困难、转让价格优势不明显等问题，目前市场上写字楼的空置率也在呈上升趋势。2015年北京写字楼空置率在6%左右，到2017年上半年，北京甲级写字楼空置率已经上升到了8.6%。

在这种情况下，目前越来越多的写字楼持有者选择了大业主模式，也就是持有者建成楼后，自己管理，采取不卖只租的模式来进行运营。近几年新增的写字楼有70%-80%的持有者都选择了这种模式。

在大业主模式下，租赁市场竞争变得越发激烈，为了提高自己的管理能力从而提高竞争优势，一套全面的楼宇管理系统就显得尤为重要。传统楼宇管理大多还采用人工的方式，招商、财务、租金管理和运营都是以Excel表格的方式在特定时间统计呈现。然而这种方式不仅耗时耗力，还存在许多其他硬性的缺陷，比如：

• 出错率高：人工记账的模式很可能漏收少收租金。这也是资金高密集行业最头痛的一点。

• 没有预警机制：一般都要等到户主退租的时候才采取下一步的招商工作，中间空租期长，成本流失严重。

• 没有数据沉淀：对于没有成交的客户没有及时有效的记录，在铺位空置的时候，无法直接联系曾经的意向客户，增加了空置期和经纪人成本。

然而目前市场上存在的大部分楼宇管理系统都是针对某一个点的产品，很少有真正将招商、运营、财务和管理这几项分散步骤聚合到一套系统里的软件。

看到这些痛点，杭州匠人网络科技有限公司决定开发一款全楼宇的管理系统，旨在做成楼宇管理行业的标准。经过近两年的研发，在今年推出了他们的智慧楼宇管理系统CREAMS。

CREAMS主要为写字楼业主提供一套SaaS平台的管理系统，其中包括租金管理、CRM系统、楼宇资产组合、全维度报表、智慧楼宇等模块。能够实现业主对楼宇剖面的直观查看，组合发布楼宇信息，自动生成合同，一键导出报表，付费提醒等功能。CREAMS还提供手机端的app应用，功能和PC端同步。同时，对于一些对保密要求非常高的特殊写字楼，CREAMS也支持其部署自己的私有云。

CREAMS创始人项铭告诉36氪，目前在楼宇管理系统领域还没有特定的标准，虽然很多人意识到了这个痛点，可是作为业主，自己开发全套管理系统的成本非常高，而外包给技术团队去做，又因技术人员对楼宇管理行业知识的缺乏而很难生产出让人满意的系统产品。所以这个领域的先发优势很大，第一套做出的令大多数人满意的系统很有可能成为行业的标准。拥有10余年楼宇管理经验的项铭在意识到这个机会后，卖掉了自己以前的物业，创立了杭州匠人网络科技有限公司，开始了CREAMS的开发。现在业主对CREAMS的上手时间平均在一周左右。

目前在全国已经有1300多个写字楼在用CREAMS的系统，平均一个月成交的写字楼有100-200家，管理面积超过了3700万平方米，管理的年租金规模达到了352亿元。

项铭称，为了成为楼宇管理系统标准的制定者和防止之后相似竞品的价格战，CREAMS的售价非常便宜，根据物业面积的不同，年租金在12000元-42000元之间（30万方以内）。目前在和写字楼签订合同后，一般会有5-12个月的免费期，之后会渐渐减短和取消免费期。

CREAMS系统目前每20-30天会根据团队筛选出的用户反馈进行升级和更新。目前CREAMS的成本主要在人员工资和系统维护上，每个月变动不大。

在中国市场上，和CREAMS相似度高的竞品有正在天使轮融资的Backing，36氪有过相关报道。在国际上，美国有一家楼宇管理系统公司叫VTS，目前管理的商业物业达到了55亿平方英尺。当问到如果VTS如果进入中国的话，CREAMS如何和其竞争时，项铭表示，美国商业写字楼规范程度目前是高于中国写字楼的规范程度的，租金的收缴方式、业主的具体需求在两国都有很大的区别。而楼宇管理系统的技术壁垒并不高，主要的壁垒在于对楼宇租赁行业的了解和将这些知识软件化的能力，这也是CREAMS团队的核心竞争力。所以VTS如果进入中国，在中国市场上并没有比CREAMS更好的优势。

未来CREAMS的发展想象空间也是相对较大的，在增值服务方面，比如租管一体化、智慧楼宇升级和楼宇金融模块等都是下一步CREAMS展望的方向。并且在有数据沉淀后，写字楼的资产证券化在理论上也是有可能实现的。

目前，CREAMS在北京、上海、杭州、深圳等地都设有分公司，今年预计会在重庆和武汉增加两个部门。在长春、苏州、宁波、温州、合肥等城市会采用城市合伙人的形式进行业务拓展。CREAMS团队有100人左右，其中60人是技术团队成员，其他的人员主要负责BD和培训等业务。

CREAMS在2016年2月获得由科地资本投资的1200万元Pre-A轮融资、2017年4月获得由启赋资本和硅谷银行金融集团旗下盛纬创投投资的千万元级A轮投资。