“起跑线”的竞争，教育地产迎来时代机遇

中国经济的迅猛发展为70～80一代提供了前所未有的进阶机遇，这一代人中的佼佼者通过知识和勤奋完成了第一代财富积累。家长们不计成本地在子女教育上投资，背后的逻辑是财富和阶层的传承。一些先知先觉的地产企业开始投资教育产业并积极探索“教育+地产”的商业模式。

中国教育所处阶段

国内教育主要分为学龄前教育、K12教育、高等教育、职业教育四大阶段。由于人口年龄结构的原因，当前 K12教育在校人数最多，多元化、国际化的学制教育和培训需求市场旺盛。另一方面，中国高等教育与职业教育的受教育比例分别仅为18%与12%，远低于美国、日本、加拿大等发达国家，中国体制外的教育机构规模显然不足，教育机构仅仅是产品的物理堆积，缺少体系化的个人规划。

（数据来源：中国产业信息网）

中国家庭教育支出占比

富裕起来的中国家庭持续增加教育消费的投入，教育消费占比从2010年的12%上升至2015年的23%。对比日本（39%）等发达国家家庭教育类消费支出占比，中国的家庭教育类消费支出占比在未来还将进一步扩大。教育市场在未来较长时间内仍将处于快速成长阶段。

（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）

中国富裕阶层子女教育现状

个人可投资资产在60万至600万人民币之间的中等收入人群和富人群体迅速崛起。30岁至40岁的中青年已成为中国大众富裕阶层的中流砥柱，占比达55%。这一年龄段的人群普遍正处于个人能力与职业发展的黄金时段，且大都拥有相对稳定的家庭生活。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，中国大众富裕阶层中，已婚人群已达到81.6%，未婚人群仅占16.2%。在已婚的中国大众富裕阶层中，有1个及以上子女的人群占到了94%，且超过一半中国大众富裕阶层子女年龄在10岁以下。这意味着，未来5-10年，该阶层将具有强烈的K12阶段精英教育需求。

（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）

当前大众富裕阶层的子女在“国内公立学校”接受教育的比例占压倒性多数（95.4%），虽然其余的几个选项也都占有一定的比例，但占比相差不大，这反映出大多数大众富裕阶层家庭依然遵循着中国传统的教育模式。但从另一方面来看，大众富裕阶层家庭子女的求学之路也开始显得越来越多样化以及低龄化，更多比例的家长开始认同国外的教育体系，超过七成的家长希望孩子在大学阶段出国深造；另外也有10.8%的家长希望孩子在高中阶段就出国读书，从小接受国际化教育（如IB、A-Level等国际课程），准备SAT等相关考试，为未来国外大学的申请打好基础。

（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）

（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）

上海国际教育资源概况

根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，当前中国国际教育资源严重倾斜于北京、上海等一线城市。

（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）

以上海为例，目前上海拥有近百所国际学校，且主要以私立、国际部、中外合作、仅招收外籍子女这四种类别进行划分。上海国际学校招生主要集中在初、高中阶段，国际课程一般可分为美国课程、英国课程、瑞士课程、加拿大课程、新加坡课程等。以上海民办私立国际学校——上海惠灵顿国际学校为例，作为上海典型的国际学校，惠灵顿国际学校每年学费达20万以上。学校采用小班教学的模式，将英国课程体系与中国语言文化教育相结合，为学生提供从幼儿园到高中的一站式一流国际教育。学费昂贵、课程国际化、小班教学、K12全阶段教育体系也成为了上海国际学校的普遍特征。

（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）

中国的国际教育资源与富人区的分布呈现正相关趋势。以上海为例，上海四大主要富人区包括：古北板块、陆家嘴板块、佘山板块及碧云板块。目前，上海大部分富人区都以商业聚集为导向，优质景观资源为依托，形成成片的高档住宅社区，优质的国际教育资源往往都集中在富人区附近。其中，陆家嘴板块因上海惠灵顿国际学校、上海东方外国语学校等优质国际教育资源的聚集成为以学区资源为特色的新兴富人聚集区，可见优质的教育资源可带动整个片区的客群品质提升。

（数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）

中国地产+教育合作模式

各大地产商们也开始对教育产业这片新蓝海趋之若鹜，而二者的交集点——“地产+教育”也逐渐成为兵家必争之地。目前，商业地产跨界教育主要分为两种模式：租金模式入驻与教育综合体模式。

在租金模式下，购物中心为了吸引更多消费者回归线下，多年前就已开始引入教育业态。从早期英孚、华尔街英语等培训机构的入驻到如今早幼教、K12教育、儿童兴趣教育的全面布局，购物中心已经逐渐形成教育机构与儿童体验为一体的教育业态新格局。这类商业项目并非以教育为出发点，业态尚未脱离传统的收租金的模式，商场引入教育业态的主要目的是为了吸引人流，从而带动多次消费。因此，商场不会评估入驻机构的教学质量，也不会跟踪它的用户服务，这直接导致教育机构无法有效掌握客户的信息、需求与喜好，这些教育机构更多的是野蛮生长，缺少精准的定位与营销。

除了传统的租金模式外，从相应的专业课程协调和教师配备入手，实行全方位灵活办学的教育综合体也逐渐发展为教育和商业地产的结合模式。除了入驻商场之外，中国培训机构大都以单体门店式为主，门店规模集中在1000平方米左右，辐射范围大约为2.5-3公里。单体门店式培训机构通常只提供培训服务，产品品类较为单一，这直接导致家长和学生每次消费的驻留时间不长，无法形成消费闭环。教育综合体能够为入驻商户提供最优的教育资源配比，并引入餐饮、电影院等体验式消费强的业态来延长学生和家长的驻留时间，创造多品类、多次消费的机会，同时帮助入驻商家实现客户资源利用最大化。

如今，已经有不少教育机构开始尝试“教育综合体”的构建。以新东方教育综合体为例，作为国内首个教育综合体，其占地预计将超过4万平方米。新东方教育综合体以教育培训体系为核心，配套打造餐饮、电影院、文具、乐器店等家庭配套的业态体系，将教育培训与家庭消费进行有机结合，实现教育配套的增值经济。在运营思路上，新东方教育综合体提倡资源共享。除了空间共享外，还包括产品资源和客户资源的共享。新东方专业的学生能力测评系统、课程评价系统以及基于大数据的客户分析系统，使入驻的教育机构之间可以共享客户资源，实现客户资源利用的最大化。新东方学生带来的稳定频次的消费人群既保证了商场的消费粘性，又保证了稳定的客源，使入驻教育机构在共享学生资源的同时，可以根据学生群体的诉求提供订制化产品。

随着国内高端教育市场的井喷式发展，可以预见以教育产业链深度整合为核心的教育综合体将成为未来商业地产与教育结合的主流模式。