这波房价为啥涨？银行财报透露了一个秘密

编者按：本文来自微信公众号“攸克地产”（ID:youkedichan），作者：攸克，36氪经授权发布。

房地产长效机制的建立，并不意味着调控从此万事大吉，事实上，主管部门对楼市动态一直保持高度警惕，发现异动，或调研，或督导，或约谈，总之，就是不停给地方政府敲响警钟。

4月8日，住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

今年仅仅3个月时间，住建部已多次向地方政府发起“敲打”信号。1-2月份住建部在深圳、上海、北京督查；3月初，倪虹带队赴杭州、无锡调研督导；3月下旬，倪虹带队赴成都和西安调研；3月25日，住建部再派出督导组赴南昌现场督导。

加上这次约谈的5个城市，2021年已有13个城市被“盯上”。如果攸克君没记错的话，这应该是2016年新一轮房地产调控以来，短时间内中央政府主管部门警示地方政府次数最多也是最密集的一年。

原因很简单，就是这些城市的房价地价出现了不同寻常的上涨现象，引起了社会的高度关注。当然也引起了决策层的关注。请注意新华社通稿里的第一句话，“要求切实提高政治站位”。

现在媒体不太用“史上最严”来形容各地的调控政策了，因为，只有更严，没有最严。

那么，大家要问了，调控这么严厉，为啥房价还在上涨？哪怕是经济遭受新冠疫情的剧烈影响，有些大城市少数区域的房价还能上涨30%。

调控讲究因城施策，是因为各地的情况不同。攸克君一次又一次向各方专家请教，热点城市此轮房价上涨的原因，观点不尽相同，但也有共识。

热点城市的新房价格，普遍实行备案制，其实是管住了的。这一轮上涨，主要是二手房发动。二手房价格是一个市场化定价机制，政府虽然也试图通过公布指导价等形式来干预，但买卖双方一个愿买一个愿卖，政府很难真正干预。

北京上海去年5月以来的几次明显上涨，是学区房带动的。也就是，学区房的需求出现了明显的增长。据报道，受疫情影响，2020年海外归国人员超过80万人，比2019年增加20多万（有数据说是近30万人）。其中一大批是中小学生。

由于很多国家新冠疫情控制不力，对我国适龄留学生产生了两个结果：一方面是大批小海归回来后要继续读书，另一方面是原本计划出国留学的中小学生不得不在国内继续学业。一进一留，对学位需求大幅增长。而能够负担孩子出国留学费用的家长，往往经济条件也较好，是各大城市学位房的有力竞争者。大幅增长的学位需求直接拉动了学位房价格上涨。

包括前面提到的13个城市在内，各热点城市的学位需求多多少少都有所增长，只是北京上海更明显罢了；而深圳广州杭州成都西安无锡宁波合肥等城市，一个更主要的因素，是常住人口大幅增长带来的住房需求。查阅一下近几年各大城市的净增人口数量就知道了。深圳广州杭州成都西安动辄每年净增二三十万甚至三四十万人，人口是生产力也是消费力，其给住房市场带来的压力是实实在在的。

但是，即便是符合购房资格，却并非所有净增人口都具有同等购买力。举个例子，有的楼盘，诚意金就要交350万甚至500万才有资格排队，而单套住宅总价可能要2000万。有些居民有购房资格却没有购房实力，于是就出现了所谓买房“代持”的现象。

与此相关，2020年楼市的一大特征是，豪宅好卖。

谁买走了这些豪宅？当然是高收入群体。为什么疫情肆虐的2020年，不仅商品房销售额销售面积创下历史新高，而且豪宅大卖？

银行财报透露了其中一个秘密。那就是私人银行客户的资产数据。

根据《商业银行理财产品销售管理办法》，对私人银行客户的定义是“金融净资产达到600万元人民币及以上的商业银行客户”。

其中，招行的私人银行门槛最高，为“月日均全折人民币总资产在1000万元及以上的零售客户”；工行的统计口径分别为“金融资产达到800万元及以上”和“半年内月日均金融资产曾达600万元及以上”的客户；浦发银行在2019年为日均AUM达500万元以上，但2020年提高至800万元；民生银行2020年将统计口径由800万元降至600万元。多数上市银行为600万元以上。

至2020年底，招行私人银行客户有99977户，较上年末增长22.41%；工商银行私人银行客户10.2万户，比上年末增加11,517户，增长12.8%，如果按照600万的标准，则工行的客户达18.2万户，比上年末增加23750户，增长15.0%。建行的私人银行客户数量为16.08万人，较上年增加1.8万人，增长12.65%；农行的私人银行客户数14.1万户，较上年末增加1.8万户。

至2020年底，招行的私银客户户均资产较年初增长43万元达到2775万元，而其余零售客户的平均资产仅有不到4万元。如果去除其中的金葵花客户，招行普通零售客户的平均资产仅有1万多元。这犹如股市里散户与超级牛户的差距。

2020年，占招行零售客户仅0.06%的私银客户，拥有该行超过30%的零售总资产余额。

占工行零售客户不到0.02%的私银客户，拥有该行11.25%的个人金融资产。

平安银行私银客户增幅超过30%，户均金融资产约1970万元，较2019年增长约294万元。占平安银行零售客户仅0.05%的私银客户，拥有该行超过43%的零售客户资产。

我们说，2020年是流动性异常宽裕的一年。但流动性并不是同等比例地流入银行每个客户的账户里。私银客户，高净值客户，拿到了更多的份额。

他们是购买力最强的群体，是商品房尤其是豪宅市场最具竞争力的群体。如果他们去买学位房，二手房就上涨；如果他们去打新（买新房），实力最强；在房抵经营贷被围剿之前，他们的路径也最宽。

如果房子仍是最保值的资产，就很难阻止他们的钱流入房子；房价越上涨，拥有更多住房资产尤其是高价值住房资产的群体，资产价值增幅就越快，资产总值就越高。