市中心那些被遗忘的板块，值不值得等待

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

上海的房价，大概率都是跟着环线走

但是也会有一些特殊情况，比如这几年浦东大热的前滩板块，虽然处于内中环位置，但是其新房的价格已经可以比肩内环

这是因为前滩的位置以及规划让所有的人，看好这个区域的发展潜力

相同的道理，在上海，不是所有的板块都能像前滩这么幸运

特别是上海去中心化之后，各个板块，环线之间的房价差距被不断的缩小

如果板块发展停滞，内环的房价也有可能还不如中外环

今天，就想跟大家聊一聊，那些占据市中心位置的却被遗忘的板块，我们也叫他们灯下黑

01

内环房价最低区——杨浦东外滩板块

东外滩，应该是上海内环位置，二手房房价最低的板块

虽然说，东外滩的新房依旧是整个杨浦的天花板，但是作为内环的位置，其实很多二手房的价格，东外滩是不如新江湾城的。而新江湾只是一个中外环的板块

据某家线上数据，目前东外滩的二手房房价在7万以内，但新江湾二手房房价在8万以上

内环位置，外环价格

按道理，东外滩是整个杨浦位置最好的板块，仅靠黄浦江，处于陆家嘴、北外滩的上游地段

但这个板块云集着很多厂房和大量的棚户区，比如上海最早的机器造纸厂、最早的自来水厂、最大的火力发电厂……曾经这里或许是中国工业文明之最。但随着时代的变迁，城市的发展，这里的辉煌早已时过境迁，风光不再

衰落的产业、大量的棚户区、未开发的江景资源，所以整个板块的城市界面至今仍然很堪忧

东外滩的城市界面

东外滩沿江段江景资源

占据着这么好的地理位置，在十几年前，就一直有开发东外滩的概念，但至今仍然没有得到很好的落地。如果有机会到这个板块去转一转，仍然会感觉是身处上个世纪的既视感

整个板块内，没有什么好的商业、办公资源也非常的匮乏，这几乎是一个纯居住区，没有任何产业，只有概念去支撑的板块

最令人失望的是，杨浦一直是教育资源不错的大区，但东外滩并没有好的学校。这点来说，特别是新房价格已经占据区域天花板的东外滩，更加没有底气

当然，现在堪忧，不代表未来依旧如此。毕竟占据着内环江景资源，东外滩板块的规划发展仍然是值得期待的

但目前来说，东外滩的二手房房价，的确是处于整个内环的低区。对于这种市中心被遗忘的板块，如果一个有着中外环资金预算的购房者，倒是可以考虑看要不要捡漏内环

02

出身影响发展的内中环——三林杨思

也许提起杨思板块，可能很多人都不是特别了解

但如果提起前滩杨思，那么有些人就会有印象了

在某家网上，杨思与前滩被合并为一个板块。大概率也能猜到这两个地方挨的实在是太近了。不管是前滩、还是杨思都是属于三林板块。基本上位置是这样排布的：

如果说前滩是整个三林天花板的话，那么紧挨着前滩的杨思，性价比就非常高了

目前，就二手房而言，前滩的二手房大概能够达到10万上下的水平，特别是前滩的三湘卖完之后，整个前滩的次新二手房都被推向了比较高的价格。晶耀名邸已经要14万的单价

而杨思呢？目前的二手房均价在6万上下徘徊

与有着牛逼健全规划的前滩相比，杨思的最大短板，就是板块出身不好

杨思板块是上海最大动拆迁基地，有着上海最大的动拆迁小区，恒大建材批发市场，以及部分城中村等

曾经的动拆迁定位，让杨思的价值一直低于同等环线的其他板块。从环线上看，杨思与前滩一样，紧挨着中环线。但价格却只有前滩的一半

但好在，目前杨思板块内建材市场已经拆迁完毕，很多新的规划设施有待落地

这是一个肉眼能看到希望的区域。因为该拆掉的，已经拆除。并且有大量的待出让土地

这是整个板块最大的利好，即便目前有多种不确定性，城市界面不够好，但只要有土地，就未来可期

且，这个板块应该是内中环环，为数不多的，仍然有大量土地待出让的状态

总的来说，这个区域仍处于重点开发的初期阶段，板块天生丽质难自弃，占着好位置就不怕发展不起来

未来前滩地区打造发展新兴金融，新兴传媒等产业，作为前滩价值外溢最近的板块，杨思也会是前滩发展第一个收益的板块

03

上海最落魄的内环内板块——新静安不夜城

提起不夜城，很多人想起的就是上海火车站

作为闸北位置最好的板块，2015年闸北与静安区合并成为新静安之后，闸北自此翻身，但备受追捧，接力静安高大上的板块，却是大宁

于是，一个很神奇的现象，明明不夜城位于内环内，却不如跨越内中环，甚至中外环的大宁板块

目前，整个不夜城板块内二手房的均价大概在6.8万，而大宁板块的二手房均价差不多已经接近8万

不夜城之所以发展如此，最大的硬伤——上海火车站！

十年前，甚至七八年前，大部分人如果选用火车作为交通工具，抵达上海第一站就是上海火车站，这里曾经作为上海最大的交通枢纽，每天承载大量的客流量

这也导致了板块的根基，就是一个大量外来人员进入，人口嘈杂，群居人口众多的板块

且周边大量的老牌商业体已经非常的落后，特别是依旧存在的上海眼镜城等商业，导致城市界面很难得以发展

这也是这么多年以来，作为内环内板块，一直房价上不去的主要原因，就是改造难，发展难

当然，作为集高铁、高架、地铁于一身的立体综合枢纽，上海站的能级依旧，且后期火车站区域会有新的商业地标，并规划了主题公园。且沿着苏州河区域，已经做了大量的整改

总的来说，板块的面貌已经改进，能够看到一些改进的动作。或许不久的将来，我们会迎来更好的不夜城，但一切还是需要交给时间

04

以上这些板块是市中心被遗忘的板块。绝对不是因为位置不好，也不是因为便宜，而是现下的价格，远不及位置的价值！

那么如何定义价值呢？

一个很简单的例子，长宁区就没有被遗忘这种短板板块，不管是居于内环，中环，还是外环的板块，都有其自身的定价，且目前的房价都是与其位置相匹配

比如，靠着中环边的天山板块，整个区域的价格将近10万边缘，二手房单价大概在9.5万上下

同样中环内仙霞板块二手房差不多也要11万上下的价格

甚至中环外，北新泾的价格也差不多要7.5万上下

这种就是没有特别短板的区域，长宁的各个板块发展以及房价的走势，都是按照环线论去走

再比如徐汇区，内环的价格，中环的价格，以及外环的价格，都符合环线价值论。内环衡山路二手房单价11万以上；中环位置漕河泾二手房单价8万；外环华泾二手房单价6.8万

而这些被遗忘的板块呢，明明是属于很好的区域，并且占据不错的位置，大多都是在中环内，甚至内环内，但价格却不如其他区域同样位置的价值

所有区域的发展，都以核心向外辐射。

这些被遗忘板块，大多属于多板块交界处，属于几不管地带，所以导致这些市中心的边缘区域，却成为了城市发展最慢的地方

05

位置，决定价值

城市的发展并不会齐头并进，被暂时遗忘的灯下黑板块，或许这几年发展略有迟缓，但占据着核心区域的这些地方，未来旧改也好，拆迁也罢，该来的总归会来

不要遗忘了城市发展的速度和决心

特别是在上海