疫情对房价的影响

编者按：本文来自微信公众号子木聊房（ID:zimuliaofang），36氪经授权转载。

经过一周的抗战，全国从一线大城市到二十八线小农村，全民疫情防范意识已经得到全面普及，这点相对于2003年的非典来说，值得点赞。

一个朋友跟我打趣说，今年春节可能是中国人这几十年来，家里亲人能聚在一起最久的节日。虽然原因是大家所不愿看到的，但道理没错，大家应该享受这段陪伴在家人身边的时光。

昨天，我的一个表姐奔赴一线疫区；远房侄子跟随铁路，从内蒙古把130吨土豆连夜送往武汉。临走的时候，我把家族群公告改成了，“国家有难，匹夫有责”。

子木这几天的主要工作则是研究疫情的发展趋势，尽最大努力把知识传讲给周边的人，告诉大家事情原委，安抚大家情绪，当然这段时间在后台咨询楼市行情的读者不在少数。

例如“疫情何时能结束？疫情对楼市会有什么的影响，接下来楼市趋势如何走？2020年购房者面对疫情如何准备？”等等。

作为公众媒体人，前段时间我主要是在普及疫情知识和尽自己最大努力筹集八方捐助，支援武汉。现在舆情稳定，我把一些想法整理出来，供大家参考。

1 疫情时间

首先我们要推测疫情接下来的形势和可能结束的时间。这对楼市行情趋势至关重要。

这里援引1月28日下午，钟南山院士就新型冠状病毒感染的肺炎疫情，对新华社的专访实录里面的几句话。

1、疫情不会全面大爆发

2、一周左右时间见分晓，疫情会达到顶峰

3、整体疫情不会像非典那样连续5-6个月那么长时间

这句话基本给整个市场吃下定心丸，而背后有充分的论据支撑着这个观点。我们拿2003年的非典来对比说明。

很多人说，“当年非典并不是因为研制出了特效药，而是非典不喜欢炎热的气候，所以在2003年的7月份自行褪去，是大自然对人类的怜悯。”

这句话一半对一半错。

这次新型冠状病毒和非典是亲戚关系，但本质都是病毒。病毒必须在动物体内才能存活，一旦离开宿主的身体，少至几分钟，多至几天必会死亡。它可以通过飞沫传播。例如你打个喷嚏，飞沫飘到别人的口、鼻、眼睛就会形成传播，病毒寻找到新的宿主，便开始大量繁殖、危害。

因为病毒和人体细胞生存环境相似，所以人类一直以来都没有研制出任何可以治疗病毒的方法。一旦感染，只能通过打激素或者提前注射疫苗，激活人体免疫系统，来消灭病毒。

讲这些硬干货的原因是告诉大家。当初非典不是因为气候而散去，而是举国上下“一级响应”，大家每天洗手消毒，人与人之间充分隔离，切断了病毒的所有传播路径，才把病毒彻底封杀了。

这次新型冠状病毒疫情防控，全国“一级响应”的时间显然要比2003年非典快的多。从1月23日武汉封城开始，几乎一周时间，全国上下一级响应，人人之间充分隔离。

之前担心乡镇防控疫情意识差，会成为重灾区，于今发现防控效果非常好，村书记们因村施策，把老百姓们安排的明明白白。大家这段时间安安稳稳呆在家中，就是对社会最大的贡献。

所以我们在一周时间内切断了病毒的二次传播路径。

现在最应该关注的就是一次传播：武汉在1月23日封城之前，因春运涌向全国各地的人群，这是目前疫情最不稳定的因素。前几天武汉市长说，截止1月22日，武汉大约向全国输送了近500万人口。

病毒潜伏期一般是3～7天，最长不超过14天，我们按照最长14天的潜伏期计算，从1月22日开始，预计在2月5日左右，从武汉涌出这批人会爆发完毕。所以钟南山院士说，1周之内见分晓，一次传播会达到最高峰，就是这个道理。目前我们所做的工作就是不遗余力追踪这批人的情况，包括和他们所接触人群的身体状况。

在理清了这个时间逻辑后，我们大概可以估算，在二次传播切断，保留一次传播的基础上，大概在2月月底会对疫情有最实际的控制。乐观的估算，大概在3月份会实现“三零”记录，即确诊病例、疑似病例、既往疑似病例转确诊病例数为0。

再加上一个月的疫情恢复期和媒体传播期，此次疫情预估会在4月份进入尾声，社会逐步恢复正常秩序。在搞清楚疫情的发展趋势后，我们对经济行动的推演就容易多了。

2 被改变的楼市行情

疫情对经济市场运行的影响是非常严重的。

拿2003年的非典举例，疫情期间，除了跟疫情有关的医疗器械企业订单量剧增外，其他几乎所有企业都会遭受不同程度的打击。

马云在自己的书中写道，2003年非典的时候，刚起步的他经常在床前哭泣，担心阿里巴巴就要倒下了，那段时间是他最煎熬的日子。

疫情期间，人与人隔离，消费者不出门，交易活动取消，消费断崖下跌，产品滞销。企业无法复工，企业主还必须得支付员工薪资，压力巨大。拿电影业来说，去年大年初一票房为14亿元，而今年仅有181万元。这其中会压垮众多小微企业。

昨天一个办厂子的朋友打电话说，现在每天只做一件事情，就是祝愿。从早上5点起床开始，祝愿疫情可以早日散去，他说，如果疫情导致订单生产滞后，资金链必然断裂，企业倒闭。用他的话来讲：“算到了竞争对手，算到了市场行情，却万万没算到新型冠状病毒。”

所以疫情对企业的影响是可以预知的，而企业又连接着就业和经济，时间就是金钱，必须举全国之力攻克新型冠状病毒，刻不容缓。

当然对楼市的影响也是非常大的。疫情期间，大部分城市的售楼处都处于关门状态，银行不营业无法办理房贷，新二手房，由于人与人之间的隔离，无法看房，线下交易断裂。市场成交量跌入冰点。

但要注意的是，疫情会导致成交量断崖，但价格变化并不明显。为什么呢？

很简单，市场有交易才有价格表现。现在疫情直接将买卖双方交易信息阻断，业主和开发商即使下调报价，但信息无法传递，就无法形成市场行情。

子木曾在去年年底推测过，2020年，各个城市会迎来一波小阳春，随后开始回落筑稳。于今看来，由于疫情的影响，大概率会被推至疫情结束，也就是4月份之后，可以说，在4月份之后全国楼市会迎来一次集中性反弹，成交量迅速上涨，房价会短波上调。

道理浅显易懂。

因为从去年10月份开始，全国楼市就已经进入了漫漫低迷期，金九银十变成了铜九铁十。但结婚还得买房子，孩子还得上学，购房需求每天都会存在，只能日日积压。本来会在春节过后集中爆发，但又迎来了疫情，所以完成了几乎半年的购房需求积压，这种情况除了上次非典以外，出现次数极少。

疫情会滞后需求，但不会消灭需求。这个在2003年的非典期间也表现明显。

根据国家统计局数据显示，2003年中国住宅投资达到10792.3亿元，历史上首次突破万亿大关。商品住宅房屋竣工面积33774.61万平方米，商品房屋销售额7955.7亿，相比2002年的6032.3亿，涨幅高达31.88%。

疫情期间成交量迅速下滑，楼市低迷。但在8月之后迅速反弹。这年还是温州炒房客炒房的元年，年底温州炒房团包三架飞机看房，“一夜之间带走深圳新龙岗商业中心二期的上百套商铺”的新闻正是这时候发生的。

除此之外，我们要还注意的是。

1、返乡置业行情彻底熄火。因为返乡置业集中在春节之后。春节赶上疫情，大家封闭在家中。疫情解除，大家开始陆续返工，正好跳过这个档期。三四线城市楼市在自身需求不足的情况下，更是雪上加霜。即使短期内会迎来一波人为小高潮，但迅速会下落。

2、疫情结束后，一定会陆续出台购房利好政策。因为半年的冷市，一个季度的疫情，地方经济发展严重失衡，地方财政尤其是对土地有依赖的城市，收支无法补平，只能通过短期刺激楼市，让老百姓买房来弥补之前的亏损。

3、虽说有反弹，但天花板极其有限，无法完成大涨行情。一来我们之前探究过，购买力被前一轮大周期透支，还没修复，不能和2003年同日而语。二来4、5月之后，天气炎热，老百姓看房动力弱，传统淡季会抑制行情爆发。

3 国运即人运

以上，就是我所理解的疫情对楼市的影响。

中国房地产市场体量是庞大的，短期内可能会受到突发事件的影响，行情发生剧烈波动，但长期来看，即使放在一年之内，也会随着需求填补，抹平沟壑。

虽然说投资反人性，在最冷的市场买房有利于购房者，议价空间更高，笋盘也居多。但子木还是强烈建议大家在疫情完全解除后再去买房。安全第一，买卖第二。

最后希望疫情能早点结束，社会和经济运行能早日恢复正常。国运即人运，让我们共同努力！