留给北京买房人的时间不多了

编者按：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权发布。

很多人说，北京下半年的楼市行情根本琢磨不透。

因为一般情况下，上半年楼市出现小阳春，房价便会迎来量价齐涨的局面。

但北京市场成交量一路高飙了很久，新二手房均价却迟迟不见动静，一直以微弱的走势横盘波动。

这种态势纵使是“金九”黄金购房时间都无法挽回。

现在北京已经进入“银十”，热度不比金九差，多项目新盘加紧急推，开发商掀起“抢收大战”，购房者蜂拥上车，好一片热闹景象。

那么“量增价平”到底是如何形成的，北京银十是否能扭转局面？购房者到底该选择什么房子，时机是怎样的？这是我们今天要关注分析的话题。

话不多说，我们继续复盘，从宏观到微观解剖真相。

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宏观行情

我们先大体回顾一下近半年北京的楼市行情。

大概从4月份疫情结束后开始，北京的新二手房成交量就开始集中爆发。

数据显示，北京5月份二手房成交量达到16125套，实际成交突破2万套，是2017年317调控后的最高点。此后6月份虽遭遇二次疫情，但依然维持17309套的高位成交。

（数据整理：地产营销人，来源住建部）

7月，16355套；

8月，16057套；

9月，17259套。

尤其是9月数据，二手房成交量比去年（12319套）同比上跳40%。今年前三季度的成绩，很多人都始料未及。

但二手房成交的持续上涨，却并未带动房价明显上涨。

据贝壳研究院数据显示，北京从2017年“317新政”后，房价开始一路下挫，累计跌幅13.5%，随后开始波动反弹。

（数据来源：贝壳找房）

进入2020年，由于疫情，房价在2月进入近三年来历史最低值，随后开始反弹，5月后成交大幅拉升，房价却开始回调震荡。（可点击放大图，观察2020年的房价波动）

据初步数据，9月北京二手房均价为60799元/平方米，相较之前的高点仍有近10%的跌幅。

那么问题来了，为什么会出现这种奇怪的现象？

2

真相

回归到房价的本质。

价格是由什么决定的？需与供。

今年北京需求旺盛，但房价依然不见增长，所以问题一定在供给端。

随后我查阅了近几年的土地供应量和新房库存面积，果不其然，北京自2017年“317”后，施行的“用土地供应打击房价的战略正在奏效”。

天量供应正在加速埋没市场购买力。

早在今年开年，北京市规划自然资源委就披露，2020年北京将继续放量3710公顷土地，其中住宅用地高达1000公顷，和去年持平。

但是2017-2019年，北京市场行情并没有今年这么好，这就造成了之前供应新房的滞销后的积压。

备注1：出清周期=库存面积÷连续12个月成交面积平均值

备注2：全文数据截止时间为9月24日，9月全月销售数据为预测值

数据显示，2020年1-9月份，北京市商品房新增供应量是51036套，同比去年上涨13%。其中9月份最猛，新房新增供应8015套，环比上涨61%……

积压+新增，导致北京形成庞大的新房库存。数据显示，目前北京市场可售新房数量高达77013套，其中纯商品房为3万多套，占比超40%。

由于新房供应量猛增，库存出清周期一路飙升，到现在为止依然维持在21个月。

所以在高库存下，北京房价想要起飞实在太难了，用最近流行的话来说，就是“被拿捏得死死的”。

3

价值分化

数据和逻辑虽然枯燥无味，但却是解释现象的主要依据。如果你能耐心看到这里，恭喜你，已经真正读懂了北京半个楼市。

我们可以把以上的数据分析，总结为三点：

1、北京今年的行情很好，购买力复苏很快，三年的调控抑制已进入尾声。

2、新房高库存分流了大量的购房需求，是压制北京房价的主要力量。

3、出清周期较长，北京楼市出现价值分化现象。

结合起来就是，如果不是采取高供应战略，新盘大量入市，北京房价一定会进入新一轮上涨周期，反过来讲，当下北京房价已经跌无可跌，进入真正的底部空间。

而第三点的意思，北京楼市出现价值分化已经非常明显了。

我分区域找了10个中介探听消息，得出的结论是，有的地方房价在涨，有的地方房价在跌。具体表现在不同类型和不同地段的房子。

例如北京主城区里无地段和学区加持的老破小，疫情之后一直在阴跌，行情好也卖不出去。有学区和在商圈的老破小还可以保值。

五环外的次新房，带地铁的物业涨势最好，不带地铁的还未见动向。不过值得注意的是，在上半年的楼市中，除了刚需小两房之外，大户型低总价改善次新房也在暗涨。

反观海淀、朝阳、东西城等区域，地段配套、物业优质的二手房依然是抢手货，很多都在涨价卖。

这也意味着，2020年，北京市场彻底终结了“一涨具涨，一跌具跌”的局面，如果新房供应一直采取现在的策略，未来这样的现象将成为常态。

盘点完二手房，我们再来看北京新房市场情况，“金九银十”会不会成为近几年的热度高点呢？大家到底偏向于买什么类型的房子？

4

成色超出预期

我们拿金九银十阶段，近期的成交情况来解析。

数据显示，9月份北京新房成交达到4000套，同比上涨了50%，市场火热程度较去年翻倍。

据统计，2020年9-10月，北京共有9个区26个新增纯住宅楼盘有开盘动向。为了打好“银十”这场仗，各大楼盘浑身解数推出折扣优惠活动。

同样需求端也在发力。

9月17日，昌平区奥海明月开盘，现场一度被挤爆，购房者足足等了3小时，1200多套房源，只留给购房者2分钟的选房时间，不得不佩服海淀码农的购买力。

其后，几乎隔几天就有热盘畅销的新闻登上头版。

北京刚需大盘中骏云景台9月27日开盘，5秒卖出15亿，722套房被抢652套，每秒130套。

50万平米建筑体量和2万+的价格，性价比十足，尤其75万首付就可以在北京上车的噱头，让它成为了金九银十当之无愧的网红大盘。后期子木会给大家好好说叨说叨这个盘的价值。

除了刚需和改善，豪宅市场同样火热。

9月中旬，朝阳区壹亮马以均价9.6万元/平米，总价13.39亿元，本以为夺得了北京1500万以上级别的销冠。

没想到半路杀出程咬金。

9月底，海淀区颐和金茂府，300套2000万+豪宅一起入市，单价10万+，选房202套，金额50.6亿，创造了北京楼市有史以来最高的开盘记录。

其实在疫情之后，北京高端改善的豪宅市场就在加速回暖，二季度2000万以上的豪宅成交同比增加55.6%，三季度同样火热。

不得不说，现在北京豪宅卖出了刚需盘的速度，而且入市速度也超出了市场预期，堪称“豪宅高周转”。

一般情况下，高周转做出来的房子很难在质量上有保障，不知道未来是否会出现一群千万、亿万富豪举着白旗维权的怪象。但可以肯定的是，北京的有钱人是真的多，这跟降息、量化宽松不无关系。

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真诚建议

可以推测，今年北京“金九银十”的成色将会成为继2016年之后，4年来最好的一次。

而这也意味着，北京大盘房价已经跌无可跌，居民购买力正在加速回归，泡沫已被去得很干净了。

横向对比，深圳二级区域宝安的中心区房价已经10万+，跟北京豪宅处于一个价格段，整体来说，北京的房子可以说是当下一线城市的价值洼地了。

所以今年第四季度是非常好的购房时间段，大家着重关注打折的新盘和二手房市场。

尤其二手房市场在年底新盘的冲击下，将会出现大量的笋盘机会，大家可以有时间好好挑选。

接下来北京房价将进入「蛰伏期」。

之所以用蛰伏这个词来形容北京楼市，是因为目前北京采取高供应战略已经压稳了房价。这种方式是最有效且没有副作用的，跟重庆和长沙如出一辙。

但长期压制，会造成楼市价值的加速分化。北京房价会变成重庆一样，核心区域核心物业缓涨，边缘物业和老破小横盘或阴跌。

对于接下来购房者来说，买房很考验个人的技术眼光和决策能力。

这种现象将会持续存在，除非北京放松调控主动打破这个局面，但作为国内楼市的政策风向标，这几乎是不可能的。