武汉首批集中土拍揽金788亿背后：超6成地块底价成交，头部房企拿地金额占比下降

本文来自每日经济新闻，每经记者 陈利，36氪经授权发布。

6月29日，武汉今年首批集中供地收官。

经过6月25日、26日、29日三天三场竞拍，武汉首批集中土拍累计成交54宗地，成交金额788亿元，平均成交溢价率17.01%。

《每日经济新闻》记者梳理发现，在本次土拍中，超过6成地块以底价成交。但同时，光谷花山、左岭以及东西湖区域等多个热门片区地价屡屡被刷新。此外，头部房企拿金额占比20.5%，远低于22城首批集中土拍中规模房企拿地金额占比均值。

“受益于此次集中供地中的优质地块频出，相比2020年，武汉此次土拍溢价率与楼面显著提高。”贝壳研究院高级分析师潘浩分析指出，预计今年武汉第二、三批集中供地的核心区土地供应比例将下降，楼面价也会有所回落。

区域分化明显，超6成地块底价成交

记者统计发现，武汉首批集中土拍中共有34宗地块底价成交，占成交地块总数的近63％，其中多数地块具有相对严格的出让条件。特别是在6月25日土拍首日，31宗地块全部成交，合计出让金额401.60亿元，其中24宗地块以底价成交。

对于土拍首日，武汉市自然资源和规划局当日在官方网站发文称，大部分项目以起始价成交，洪山、东西湖、蔡甸、东湖高新、江夏等热点区域出现竞价，尤其如蔡甸中法生态新城区内的P（2021）064号纯住宅项目，其项目规划起点高，企业竞买意愿更强。整体来看，武汉土地市场区域分化特征日趋明显，呈现出活跃且理性的态势。

虽然底价成交地块多，但优质地块仍然受到多方竞逐。如土拍首日，青菱地区和东西湖区的两宗地块就分别刷新了区域最高楼面地价纪录。

而相较于首日土拍的稍显冷静，6月26日的第二场土拍现场则显得比较火热。当天出让的10宗地块总成交面积783836.69平方米，成交总价146.05亿元。除2宗地块底价成交外，其余8宗地块均溢价成交，溢价率最高达109.74%。

如位于光谷的P（2021）035号地块经134轮竞拍，最后被武汉东湖新技术开发区管委会旗下全资国资公司武汉葛化科创置业有限公司以25420万元摘得，楼面价10135.94元/平方米，溢价率达109.74%，刷新了光谷左岭片区地价纪录。

在位于武汉市东西湖区园博园附近的P（2021）045号地块竞夺中，中交、华润、万科等32家房企经过110轮竞价，最终被德信地产旗下的武汉德康兴企业管理咨询有限公司以17.77亿元竞得，楼面价13671.54元/平方米，溢价率47.21%，刷新了东西湖区的地价纪录。

“光谷板块是本次武汉集中供地中最为炙手可热，该板块成交的3宗地块楼面价突破20000元/平方米，创下历史新高。与宗地周遭在售楼盘房价相比，其楼面价/在售房价高达70%以上，在稳房价与稳预期的背景下，考验房企的项目管理能力。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

而在6月29日的第三场土拍中，东西湖区域依旧表现亮眼。其中，最热门的地块是编号为P（2021）037号和P（2021）033号地块。经过421轮竞价，由深圳市南山房地产开发有限公司控股的武汉山恒建设发展有限公司以72.135亿元总价竞得，成交楼板价为20799元/平方米，溢价率为103.27%。

“蔡甸区、东湖新技术开发区和东西湖区等近郊城区是土地成交大户，这些区域也是武汉未来发展规划上，其中东湖新技术开发区和东西湖区的土地溢价率与去年相比呈现明显上涨，显示各家企业对此两区的看好程度。”潘浩续表示，东西湖区此次集中供地平均成交楼面价已达11314元/平方米，突破东西湖区成交楼面价纪录，比2020年成交楼面价6518元/平米上涨达74%，溢价率也从去年15.40%上升至31.40%。

深圳南山成黑马，84.9亿独揽3宗地

记者梳理发现，在此轮武汉集中供地中，万科、金地、富力、新城、招商等全国性开发商，以及武汉城投、武汉文投等多家本土老牌房企，大多倾向于竞夺热度较高的东西湖区、蔡甸区地块，而中小房企则多选择江汉区、汉阳区等非热门地块。

贝壳研究院统计显示，在本次武汉土拍中，深圳南山独夺3宗地，总金额84.9亿元，溢价率90.3％，成最大“黑马”。其中，两宗位于光谷板块的地块更是分别以103％和100％的高溢价率击败对手竞得。在22城首批集中土拍中，除武汉外，深圳南山并未在其他城市拿地。

此外，万科独自及通过联合方式取得4宗地，总金额44.7亿元，溢价率9.4％；武汉城建独自及通过联合方式共拿下3宗地，总金额97.8亿元，平均拿地溢价率为0.05％；华融则以57.7亿元的底价竞得1宗地。

记者注意到，万科、保利、招商、远洋、金地、新城、富力等头部房企均在本次武汉集中土拍中成功拿地，总金额合计为156.2亿元，占总成交金额20.5%，但远低于22城首批集中供地中规模房企拿地金额占比均值。

“这表明，中小规模房企、本土房企对武汉房地产市场有较高预期，呈现多元竞争局面。”潘浩表示。

而中建与鄂旅投联合以底价46.9亿元摘得硚口区P（2021）055号地块，24163元/平方米的楼面价也是本次土拍中单价成本最高的地块。究其原因，在于该地块地区位良好，商业、交通等配套设施完善，且近年该板块土地挂牌出让少，最近一次出让还得追溯至2018年1月。

“本轮成交的高价地块后期入市表现如何，将考验房企的成本管控以及产品打造能力。”中指研究院武汉分院高级分析师李浩表示，在宏观调控政策持续强化背景下，武汉近期房贷普遍收紧，主管部门针对热点区域进行集中销售等因区施策试点，今后房企竞地将更加谨慎。

供地之前，5宗地块调高起拍价

值得注意的是，在武汉首批集中供地正式启动前，武汉市土地部门分别于6月11日和18日连发三则公告，对8幅地块进行了调整，其中5幅地块调高了起始价和楼面价。

6月11日，武汉市土地市场网发布了第一次补充公告《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权补充公告 武告字（2021年）9-1号》，对6宗地块做了调整，其中2宗地撤销挂牌，1宗地延期挂牌，3宗地起始价调高。

具体来看，蔡甸区P（2021）027号地块起始价调整为55055万元（原起始价为45000万元）；东西湖区P（2021）042号地块起始价调整为127080万元（原起始价为100270万元），P（2021）044号地块起始价调整为165170万元（原起始价为125370万元）。

6月18日，武汉市土地市场网连发2次公告，其中一则调整了东湖高新区2宗地起始价并做了延期挂牌出让：P（2021）033号地块起始价调整为234110万元（原起始价为188440万元），P（2021）037号起始价调整为354850万元（原起始价为293790万元）。

5幅调高了起始价和楼面价的地块，相较初始价格均超过20%上幅。

对此，武汉市自然资源和规划局解释称，针对部分住宅地块起始价格的适度修正，是对武汉市房地产市场和“两集中”供地形势进行多次研判后的主动作为，可使土地价格更为契合市场供需实际，有利于引导企业理性竞争，有利于防止市场异动。依据土地挂牌相关规定，在调整起始价的同时延后了相应地块的揭牌时间。

事实上，今年以来，武汉市场恢复良好，供需两旺。据武汉市住房保障和房屋管理局统计数据显示，今年前5个月，武汉新建商品房销售102903套，销售面积1184.32万平方米，新建商品住房销售90213套，同比增长200.56%；新建商品房批准预售107013套，同比增长138.03%；其中，新建商品住房批准预售90064套，同比增长159.64%。

存量房市场表现同样不俗。今年前5个月，武汉存量房成交46934套，同比增长242.44%；其中，存量住房成交44717套，同比增长252.32%。

据武汉市自然资源和规划局披露，2021年武汉市国有建设用地计划供地7万亩。从土地用途类型看，住宅用地为18000亩，其中还包括保障性安居工程和其他还建项目3300亩、租赁住房1800亩、商品房12900亩等。