三重信号强化，2019房价再无悬念！

编者按：本文来自微信公众号：杠杆游戏，（ID：ZhangYinyin0903），作者：杆姐，36氪经授权转载

继经济工作会议，再度强调房住不炒；货币适度宽松，但整体不大放水两大信号后。2019年的楼市前景，又添新信号。

首先是，我国非农建设用地将不再“必须国有”，主要针对的是商业和工业用地。这是正在进行的土地管理修法，传出的消息。

同时，农村“三块地”改革试点授权拟再次延期。

接着，12月24日住建部工作会议指出，明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

上述三重信号，前后密集发出，2019年房价稳定，可以说再无悬念。

1、土地供给逐步多元化，土地修法解决集体建设用地入市法律障碍。虽然此次土地管理修法，非农建设用地将不再“必须国有”，主要针对的是商业和工业用地，而非住宅。但大的方向是明确的，城市建设用地供给逐步多元化。

这也为集体建设用地入市，扫清了法律障碍。

同时，多地集体建设用地用于建设公租房等试点，也在推进中。相关高层智囊屡次表态，应允许城里人“购买”农村宅基地。

同时，全国33个试点县（市、区）行政区域农村“三块地”改革试点授权，拟再次延期。再延长一年，至2019年12月31日。也表明，决策者对集体建设用地入市的开放态度。

未来，土地供给的多元化是可以期待的。当然，节奏和进度，主要还是掌握在相关部门手上。

无论如何，杠杆游戏觉得，能有这样的方向和心理预期，是好事。

2、适度放松调控大概率，但并不意味着允许房价反弹。从近期菏泽、广州、珠海等城市调控的适度放松，以及相关“吹风”看。房价只要可以确保稳定，地方上适度放松是允许的。

所谓因城施策，夯实城市政府主体责任，也就是说，只要你可以确保房价稳定，限购、限售你怎么调整都可以。

所谓分类指导，也就是商业、办公和住宅不同对待。比如广州此次扩大商服类销售范围，就是划定一个时间点。

很多城市都有类似问题，商业办公性质的公寓库存有点大，写字楼、商业过剩……

同时，当下房价的“稳定”，杠杆游戏的意思主要说住宅，可能含义更加深刻。一方面，少数城市、地段、楼盘实际还有涨的压力；另一方面，更多的城市，特别三四线和之前涨得较多的地方，房价有回调的压力。

所以今天所言“稳定”既要防反弹，又要防跌。

3、房住不炒，意味着对二套以上的金融政策依旧较严。上周五（12月21日）的经济工作会议说得很清楚：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

也就是说，2019年房住不炒依旧必须执行。实际上，在杠杆游戏看来，如果我们吸取了过往的教训，房住不炒将是中长期的事情，不仅仅是2018、2019年的任务。

从目前的种种迹象看，长效机制的决心前所未有。所以，上文我才说适度放松是大概率，但前提是要确保价格稳定。

假设适度放松了调控，如何确保稳定？最有效的办法就是，对二套以上的房子金融政策依旧维持较严。

一方面，可以根据每个城市的实际限贷；一方面，还可以提高利率。

现在金融和房产基本都是实名制的，征信也搞了一些年，要查一个人有多少房子、房贷，并不难。就看想不想查。

炒作房子，说到底都得加杠杆。而杠杆去哪里加？市场上可以，但归根结底，最便宜的渠道还是银行。所以，只要管好了银行，管好了房贷利率，确保再度疯狂投资房产的情况不发生，就是可控的。

4、确保稳地价、稳房价、稳预期，会有组合拳。住建部指出，明（2019）年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

怎么实现了？如上文杠杆游戏所言，第一经济工作会议房住不炒再次定调，大家预期就明白了。

接着，有些地方可能有下跌的压力，那么可以适度放松。同时，明确地方的主体责任，你怎么折腾都可以，前提就是别惹事。

比如通过多供地、强化对二套以上住房的金融抑制，打击炒家……

住建部还说了，加强市场监测和评价考核，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动……

5、棚改继续但高潮已过，公租房会增加。对于坊间极为关注的棚改，住建部此次也说得很清楚，严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区……

此前，杠杆游戏做过近年棚改目标的数据分析，很多分析和权威媒体根据相关变化，也都指出棚改，以及货币化补偿，不再有过去的高潮。

如此的话，支撑和释放购买力的钱将减少。那么，市场上炒家确实会减少。

同时，此次住建部还说，支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房。

一些城市房价依旧不低，对于部分群体来说怎么办？一是公租房对他们放宽，二是共有产权住房，三是租赁住房有效供应继续增加。这些应该都是长效机制的一部分。

小结：