深杭宁二手房成交创新高，苏州成都却持续低迷

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：丁祖昱，36氪经授权发布。

从走出低谷，到迅速反弹走出V型曲线，全国商品房销售整体热度延续。

7月，全国商品房销售面积约1.42亿平方米，同比增9.5%，销售金额为1.45万亿元，同比增加16.6%。

1-7月，商品房销售面积83631万平方米，前7月累计销售面积和销售金额均稳步增长，降幅分别收窄2.6和3.3个百分点。其中，住宅市场销售火热，销售金额达7.27万亿元，同比增0.4%，基本摆脱疫情影响。

二手房方面，7月，15个重点监测城市二手房市场持续火热，成交创近年来单月新高，1-7月，15城二手房累计成交7031万平方米，累计同比跌幅收窄至10%。截止至2020年第34周（8月17日-8月23日）二手房市场周成交仍保持高位。

01 7月15城二手房成交创新高

受疫情影响，2月15个重点监测城市二手房市场近乎停摆，成交创历史新低。但3月以来二手房市场持续转暖，成交逐月提升，同比跌幅也明显收窄乃至转正。其中，5月二手房成交已恢复至疫前水平，6月成交率先同比转正，7月成交更是创近年来单月新高，同比增长30%。

图：15个重点监测城市二手房成交面积（万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

各城市二手房市场显著分化，一方面，以深圳、南京为代表的热点城市二手房市场持续火热，成交持续高位运行，前7月累计同比涨幅皆超50%。另一方面，疫后成都、苏州二手房市场复苏进度缓慢，成交持续低迷，前7月累计成交同比腰斩。

表：7月15个重点监测城市二手房成交面积（万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

从全国2020年第34周（8月17日-8月23日）二手房市场成交情况来看，深圳、南京和杭州二手房市场热度不减，周成交仍保持高位。

全国2020年第34周二手房市场成交情况（单位：万平方米）

注：第34周为8月17日-8月23日

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

02 深圳、南京和杭州二手房热度不减

深圳、南京和杭州二手房市场热度不减，周成交依旧维持在较高水平，究其原因则各有不同：

在这其中，深圳早已是二手房主导的市场，新房供应异常紧缺，2017年-2019年二手房年均成交面积相当于新房年均成交面积的1.5倍。

2020年深圳楼市全面转暖之后，二手房市场更具弹性，前7月二手房成交面积相当于同期新房成交面积的2倍。

从供求结构来看，深圳市场的成交面积一直大于供应面积，其中2月和4月供求比例失衡最为严重，供求比一度低至0.12。

深圳上半年楼市整体表现出一二手房成交全线升温的迹象，4月以来，尽管市场监管加强，但是深圳楼市依旧呈现出不分档次、不分产品销售全线飘红的现象，这在全国任何一个城市都是少见的。

克而瑞研究中心数据显示，深圳二手房成交面积在3月显著放量且同比转正，成交面积升至70万平方米，同比增长80%。随后三个月市场热度惯性延续，成交持续高位运行，上半年成交面积达到399万平方米，同比增加46%，成交套数达到46370套，同比增加41%。

6月深圳二手房成交进一步升温，成交面积达到90万平方米，同比增长69%，共成交11030套，同比增加73.3%，成交均价达到62262元/平方米，同比增长17.7%，市场热度可见一斑。

尽管7月15日深圳升级调控强力打压楼市，但由于市场购买力坚挺，叠加信贷资金整体充裕，二手房市场预期仍一致看好，短期内购房者入市情绪积极，成交仍处高位。

图：2020年1-34周深圳二手房成交面积（万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

南京方面，上半年，南京土拍热度居高不下，累计成交建面达604万平方米，同比增长26%。尤其4月量价齐升，上半年楼面价高于2万元/平方米的地块多达11幅，其中最高楼面价达到42398元/平方米。

从房价来看，上半年南京一二手房价全线升温，房价指数自2019年1月以来一路上扬，并在今年6月达到峰值，一手房销售价格环比涨幅曾在4月领涨全国。国家统计局数据显示，6月，南京一手房销售价格指数同比涨幅达到6.1%，二手房销售价格指数达到5.7%。

7月22日，南京加码调控，但政策力度相较温和，更多的还是影响购房者心理预期，成交决策周期有所拉长，并未对市场需求构成实质性冲击，其对房地产市场影响程度有限。

图：2020年1-34周南京二手房成交面积（万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

杭州方面，相较于新房，杭州二手房性价比优势明显，对于广大的刚需客群有着较强吸引力。与其他城市一二手房倒挂情况相比，杭州二手房倒挂情况实际上并不十分显著，成交火热主要是依托刚需盘驱动。

2020年7月至今杭州二手房挂牌量仍保持在较高水平，在一定程度上刺激市场需求有序释放。其中，小面积的学区房以及次新房仍是成交主力，助力二手房成交持续高位运行。

图：2020年1-34周杭州二手房成交面积（万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

03 苏州、成都二手房成交持续低迷

与深圳、南京和杭州二手房成交火热相对的，疫后苏州、成都二手房市场整体低迷，周成交长期保持在较低水平。

相较于南京、杭州这类同处于长三角地区的二线城市，苏州房地产市场周期迥异。具体而言，2019年上半年苏州房地产市场全面转暖，二手房成交显著放量，致使去年基数普遍较高。疫后苏州二手房市场有序复苏，2020年3月以来成交稳中有升，但市场热度较去年同期相差甚远，同比仍实现较大比例负增长。

图：2019年1周-2020年34周苏州和南京二手房成交面积（万平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

疫后成都二手房市场始终未见起色，主要基于疫情影响下居民收入预期下滑，难免拖累以刚需为主的成都二手房市场整体复苏进程，同时，受限价政策影响，新房性价比优势突出，买到即赚到的心理预期强烈，更多二手房置业客群转战高性价比的新房或者购买购置门槛降低的人才公寓。

图：2020年1-8月成都重点监测区域新房及二手房成交均价（元/平方米）

注：数据截至8月23日

 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

04 二手房供需两旺，学区房仍将活跃

我们认为，未来各城市、各类型需求市场或将持续分化。具体而言，北京、上海和深圳这类存量房主导的一线城市新房供应长期紧缺，而在信贷资金整体充裕的作用下，二手房市场无疑是更具弹性，成交有望维持在较高水平。南京、杭州等城市市场需求坚挺，年内二手房成交即使有所下滑，整体降幅也将有限。

造成目前这些城市二手房市场持续活跃的原因有很多，但是其中最核心的原因是有一大部分刚需“弃新买旧”，同时有一大部分置换客户“卖一买一”“卖旧买新”所以造成了市场供需两旺，成交活跃。

从价格来看，二手房虽然在单价上优势不高，但是总价优势明显，再加上位置都相对核心，配套成熟，比较符合刚需的需求。

相对而言，优质的学区房仍是资源稀缺品，市场需求最为坚挺，成交量价或将持续高位运行。与此同时，高性价比的二手房仍受市场欢迎，尤其是那些生活配套设施齐全且总价整体偏低的产品，成交或将更为活跃。