在法国，我对楼市的信仰被击碎了

编者按：本文来自微信公众号「智谷趋势」（ID：zgtrend），作者：严九元，36氪经授权转载。

我们一直在监测全球楼市动向，最近一组异动的数据引起了我们海外掘金小分队的注意。

欧洲楼市近来突然变得火热。要知道，这块区域素来以稳著称。

著名咨询机构莱坊国际最新的报告，今年第一季度，全球表现最强劲的15个住宅市场中，有11个来自欧洲。

连楼市千年不动的德国，也开始爆发。在另一个调查中全球城市房价涨幅前十强，德国占了四个：柏林、汉堡、慕尼黑、法兰克福。

哦，顺便说一句，这个排名，包括了中国一二线城市。

法国也大有成为英国脱欧最大受益者之势。

据安永的最新调查，巴黎已超越伦敦，成为欧洲最具吸引力的外商投资目的地，这是安永自2003年开始调查以来，巴黎首次超过伦敦。

一些敏锐的媒体已在关注这些变化。比如下面这些报道标题：

欧洲的异动引起了我们的好奇，决定去代表性国家——法国看看。

去法国之前已有心理准备，楼市的“火热”景象一定与中国有不同，但差别之大还是大跌了一下眼镜。

我们到欧洲旅游地产巨头PVCP开发的巴黎自然村庄项目（Villages NatureParis）看样板房。下午四五点钟，由PVCP集团的工作人员陪同介绍，但售楼处的老阿姨说，对不起，看不了，你们没有预约，明天来看吧。

她也有要下班的样子。

在中国从来没碰到过这样的待遇。任何一个售楼处，只要有客人，多晚都有接待。

陪我们看房的工作人员介绍，到点下班，是法国人的传统，工作不是人生的全部；此外还有一个更重要的，现在这些项目的房子都很好卖，不差买家。法国整个市场处于供不应求的状况，像巴黎自然村庄这样有迪士尼元素的项目更是大热。

最近在中国，一二手房被政策扭曲形成价格倒挂，售楼员也变成了大爷，供需关系决定买卖地位。

好吧，只有第二天再来。

几天后，碰到一个周日，我们正好有空闲时间，想多看看不同类型的楼盘，去不同区域看看，但走了四五个项目和中介，全部关门。

周日很多行业都不上班。在中国，周末两天基本上是中介一周中最繁忙的时候。

碰到一两位周末还加班的，无一不是亚裔。他们告诉我，最近成交量确实在放大，法国楼市在变热。

几天下来，我们看了大约三四十套不同类型的房子。

比如这一套，离巴黎CBD拉德芳斯不太远。

（巴黎CBD拉德芳斯附近）

我问：房子建了多长时间？

中介回答：80年。

惊了一跳。

我：多少？

答：80年。

也就是说，这个房子见证了纳粹军队的入侵。

中介说，房子有40平米大，售价25.4万欧元，每月租金能收1000欧元。回报率4%左右。

还看了法国富人度假地多维尔的一套老宅。

（多维尔的一套老宅）

在法国人心中，在多维尔有套房是“社会地位的体现”。这套老宅102平米，售价55万欧元，核心步行街旁，中介强调，“旺季每个月出租2000欧”。

我们看了巴黎自然村庄的项目。

（巴黎自然村庄）

这个项目是家庭度假酒店模式，我写文章时特意上知名酒店预订网站Expedia看了酒店的预订情况，满房。两三天之内基本不太可能订到房间。

欧洲人果然喜欢度假。中国人度假是为了更好的工作，欧洲人工作是为了更好的度假。

在介绍这个项目时，销售人员强调最多的一点是：保证10年每年4%收益。

你发现没有，所有销售人员跟我谈房产收益，都重点在算租金回报。

中国买房回报看的是什么，上涨。除去上涨，租金低得可怜。北京上海也就一两个点。

上涨迅猛，但不确定的，租金回报和缓，但稳而长久。

04

法国以及欧洲楼市的转热，根本原因是经济基本面向好。楼市走向不是建立在是否放水基础上，而是与经济走势、民众收入紧密相关。

在法国，开发商没有高周转的压力，购房者不会排队抢筹，普通人没有房奴的焦虑。

在法国成为房奴其实不容易。你要获得贷款，银行卡得很严，要看你的实际收入，要严格按房子的收益进行评估。不像中国大放水，银行放贷宽松，再加六个钱包，可以让月薪四五千，刚工作的年轻人买500万、1000万的房子，这在法国是不可想像的。

法国整个社会显露出一种淡定。我们不谈制度的稳定性，不谈生活观和价值观的差别，这种淡定有楼市的根源。

一是房地产不会大起大落，它的价格是可以预期的。

这不像中国，谁也无法预料房价接下来一年会怎么变，疯涨？下跌？僵持？

中国楼市就象一匹野马，没人知道什么时候会狂奔。

一年上升50%，我对几个法国朋友讲了这个数字，无一不目瞪口呆。他们说只有在赌场看到过这样的筹码回报，才看到过这样的疯狂。

这样的速度，其实给人的并不只是高额回报的快感，还有一不小心就会被抛下的恐惧，更有对会不会系统性崩盘的深度担忧。

中国的楼市焦虑，很大程度来源于对高速变化的房价无法把握的无力感。

现在不买，就会越来越买不起。这是无数六个钱包，以及焦虑的人砸锅卖铁买房的最大理由。

我跟几个法国的年轻人聊过，他们觉得对人生是可以规划的，现在拿多少钱，工资每年涨多少，多少年后可以买房，这是有明确时间点的，所以心中有底。

不确定，是焦虑之源。

法国的这种确定性，不是凭空而来。

粗略概括，世界上有两种房地产类型，一种是美国和英国这样的自由市场主义，对房地产管制较少，能用更多地金融手段，但往往起伏较大，把房地产当作资产来看待。

另一种类型是以法国和德国为主的欧陆模式。更多地是把房地产当作基础设施、基本保障来看待，政府有较多地管制措施。这也造成了房地产平稳走势，不会大起大落。08年金融危机后，法国明显比英美的房价走势平稳，没有那么大起大落。

（来源：经济学人）

中国现在出台了很多限购措施，这些措施其实有欧陆模式的影子。

法国有一整套管制措施。

比如房东不能随便涨租金，只能按国家公布的建筑指数上涨标准来调整。

比如购房者贷款很严，还贷数额不能超过其月收入的三分之一。

比如每个市镇必须要有20%-30%的低租金福利房。

比如对非自住房产，持有年限如果不到，出售时升值部分的三分之一要交给税务机构。

比如持有第二套、第三套房产，如果没有运营和维护，房产空置得交空置税。

这些做法的核心，是通过法律来压缩“炒房”的利润空间。这也使得人们没有热衷于炒房的心态。

实地看了法国的房地产，你会对中国楼市当下的一些做法恍然大悟。

从一系列信号来看，中国已明确选定未来的房地产模式和道路，官方的话语叫做建立房地产市场的长效机制，更通俗的说法，我把它叫作中国选择了欧陆模式，是欧陆式的控制型房地产模式。

近来的一系列密集措施，无不是把各个环节和领域纳入控制之中。

深圳最近的动作有信号意义。最新规划，深圳的人才住房、安居型商品房和公共租赁住房将占总量的60%，而商品房占比只有40%。

北京类似，未来几年普通商品房、共有产权房、安置房、租赁住房4:2:2:2结构。

为什么中国会选择欧陆模式？

第一，之前分析过，中国当下政治经济的基本走势，是权威型政治与控制型经济，这是一个硬币的两面。不解释。房地产作为主要经济行业，不能独立于这个政治经济的基本面。

第二，房地产在中国经济中的角色正处在历史大拐弯之中。过去是带动经济的引擎，而未来会越来越成为资产泡沫的隐患，成为对制造业有挤出效应的负面要素。

当下正在争论中国会不会放水刺激。这几乎是一个不需要讨论的命题。即使在自由市场国家，凯恩斯主义都已成为当权者的主流武器，何况中国这样的管制型国家。

争论的只是何时刺激，而不是会不会。

经济不好，用货币、财政手段来烫平周期的起落，这是当政者的当然举动。

但中国如果刺激，有一个挂在头顶的堰塞湖——房地产泡沫。越放水，泡沫会越大，风险就越大。其他国家，往往是在泡沫破灭之后，经济达到谷底之后才放水，没有继续吹大泡沫的风险。

中国由于一直用政策托底的方式来维持楼市20年一路向上，成为人类历史上极少见的没有周期起落的梦幻轨迹。但同时，泡沫和风险的累积也日渐深重。

未来经济下行可能性高，中国放水刺激不可避免，刺激经济同时须不吹大房地产泡沫。

在这种情况下，我们可以说，采用欧陆式的管制型房地产之路是唯一的选择。

当下的楼市措施，所有一切都可归到一点，防止放出的水进到楼市去炒作。放水，应该放到制造业。

大多数人对中国楼市有一种信仰：房价会一直上涨，即使有政策限购，但仍挡不住市场的需求。

但看了法国的房地产市场，你会明白楼市发展到一定程度是可以管控的，有一整套严格的制度，把价格、交易、预期纳入到稳定的轨道。

看了法国的楼市，你对中国楼市的原有信仰会动摇。

一旦选择了欧陆模式，有几件事就可以肯定：

• 1、中国的限制性政策不会是临时性的，而是着眼于长效。

• 2、控制型房地产模式的关键，是增加买和卖流通过程中的摩擦成本，减少流通速度，使房产产生近乎银行理财产品般的收益。这也是为什么在法国人心中，提到房产首先想到的是租金收益，这是确定的。中国走上这条路，就意味着房产市场的进入和退出将不会那么容易。房住不炒，不炒的真髓就是减少交易。尤其一二线城市，你进入和退出都将很难。

• 3、交易被锁死，但住房需求不会减少，租金上涨几乎是铁板钉钉的事，房价上涨受控的情况下，租金收益会成为投资人更为关心的数字。建议有住房需求的人，与房东签合同能签多长签多长，将价格锁死。

• 4、再强调一次，中国现在的冻结楼市，会长期存在。就如法国用税收等手段来减少短期行为和交易频率。

稳健市场并不意味着没有投资机会。反而，会有更多大资金愿意进入这样的市场。

李嘉诚几年前从大陆房地产市场撤离，重金投入具有高度确定性的欧洲，当时被人嘲笑错过了一波大涨，及至后来出现资本管制、楼市冻结等一系列事件，众人才叹服李的老谋深算，看得深远。

安永的最新调查显示，巴黎已超越伦敦，成为欧洲最具吸引力的外商投资目的地，法国成为英国脱欧最大红利国之一。

确定性，实际上打开了我们的另外一扇窗。

欧洲不是没有疯狂过，不是没有大涨过，比如荷兰郁金香热，最后选择这条理性之路，是先行者给我们的启示。

好多朋友问我P2P连环爆雷，怎么办？

还有朋友在海南投资，几百万的资产被一夜锁死。

有朋友的上海房产，必须要降价才能卖出，之前从未有过，一线城市的核心房产居然这样，觉得很难接受。

这样的局面，迟早会来的。中国人的财富逻辑正在经历拐点。

我之后会有更系统的分析，这里谈几点。

第一，财富思维要从争夺战变为保卫战。不要光想着怎么赚得多，现在要把如何保护现有资产提到日程上来。

很多人买P2P是怎么买的，拉产品列表，最主要的看收益率，哪个收益率高就买哪个，其他风险评级放在很次要的位置。买银行理财产品也是这样。看的都是收益率那一栏。

这其实就是在赌，赌所有的产品不会出事。

近期出事是迟早的，为什么这样说？一年前高层其实就在放风了，打破刚兑。也就是说，以前债务还不上，可能还有人兜底，现在是直接亏损。

各种风险在上升，你如果还是争夺战思维，踩雷是一定的。

一个国家发展到了一定阶段，出现新常态，出现换挡，财富逻辑必然要跟着变。

第二，我们一再强调要有分散思维。怎么保护财富，最好的一种保护就是分散，出现风险不会一荣俱荣，一损俱损。

分散，意味着你要有更宽广的视野，不要把资产放一个地方，一种品类，一个宏观因子的影响下。

你如果把人民币资产分散一部分为美元资产，汇率的上升与下跌，你都会有对冲。

这也是我们一再提示我们的用户，在合规情况下，应该有全球的资产配置的选择。

更高级的分散是对冲。举个例子，“法国队夺冠，华帝退全款”，华帝线上线下要付出7900万元费用。

用对冲方式完全可以不付出这么多。世界杯八强诞生时，法国队夺冠赔率为1赔9，营销活动开始时赔率肯定更高。现在就以1赔9的赔率计算好了。

华帝花878万元购入押注法国夺冠的彩票，法国队夺冠，878万元押注可获收益7900万元，足以对冲掉法国队夺冠带来的退款损失。

法国队不夺冠，自然不会产生退款。华帝一样收获了眼球。

这样的对冲方案，华帝只需花费878万元就可以撬动7900万元的活动。

当然这里没有考虑合规性及实操限制，只是打个比喻帮助你理解。

第三，寻找确定性的收益。

避免单纯的暴利思维。分散之后，一部分资产追求超额收益，但还要有一部分资产应该是追求确定性的收益。

这个世界上确定性的资产其实不少，不光是中国的银行理财。

比如法国考察所看到的，他们把房产看作一个稳定收益，而不像中国人把房产当作去博命运改变的标的。

法国有一样比别国更突出的投资标的，就是旅游地产。全世界第一旅游大国，不是中国，不是意大利，而是法国。

法国为了扶持旅游，给了旅游地产不少优惠，比如外国人可以贷款，可以免增值税购房等。我们去看的巴黎自然村庄算是一个代表，迪士尼和欧洲最大的旅游地产巨头PVCP一块开发，后来法国政府把它列入国家利益工程，也投入了大量资金。它的稳定性就相当于一个理财产品（保证10年每年4%），加一些度假权益。

如果你愿意投三亚的旅游地产，那么你其实可以看看全球更多经典的地方，比如美国的佛州，澳大利亚的黄金海岸，法国的迪士尼。这些才是旅游地产的老祖宗，它们的玩法和回报是经过时间检验的。

其实，不光是贫穷限制了你的想象力，视野也会限制你的想象力。你要到全球去看看，会让你做到心中有底。

我们很强调投资的底气。投了之后，你的心是悬着，还是很笃定？我愿意选后者。