10年仍在试错，房企多元化深陷“两难”

编者按：本文来自：每日经济新闻，作者：吴若凡，36氪经授权转载

各上市房企的2018年度成绩单已经差不多发布完毕，我们看到，冲破“五千亿”实现了、20家房企的“千亿”实现了、近40家房企超过20%的增长率实现了，但唯独前几年被房企热议的多元化不仅在近年声势见弱，也未现漂亮的成功案例。

从数据角度看，克而瑞表示，TOP30房企中的70%都曾发布多元化战略，TOP100房企中更有97%布局了多元化业务。

但自2010年前后房企始提多元化转型战略，多家企业在经历近10年的发展后，如今依然以地产开发为主要营收和利润源头，主业地位不可动摇，而房企多年的多元化探索收获甚微。

实际上，《每日经济新闻》记者采访近十家房企发现，目前似乎除了恒大和碧桂园等少数几家龙头企业，仍在农业、机器人、文化等行业兴致勃勃地描摹多元化前景外，绝大多数房企对此已趋于谨慎。

但想要房企彻底放弃多元化，似乎也不易。

克而瑞指出，在房地产开发的基础之上，不断拓展创新业务，是所有房企在地产下半场要活下去乃至活得更好更久都需要做的事情。市场已逐渐从买方市场向卖方市场转变，对于房企来说，多元化布局不再是做和不做的选择，而是怎么做的问题。

多元化数年，如今却进退两难，房企该何去何从？

效果欠佳 探索多年仍依赖地产开发

2018年可以算个“丰收年”，盘点刚结束的年报季成绩，可以发现增长超过20%的企业平均业绩是1253亿元，39家的销售平均增长率为48%。而且大部分企业利润明显上涨，A股房企平均利润上涨了23%；在已经公布年报的房企里，利润下滑的只有22家，70%的企业利润出现了明显的上涨。虽然净利润率相比2017年有所下滑，但也在11.9%的均值。

值得留意的是，不断提升的销售规模和利润，却与多元化业务关系浅薄。目前，房企的开发业务占比依旧高于80%。

以恒大为例，其2018年销售物业收入4527.64亿元，而租金、物管、其他业务合计收入只有100多亿元。而即使绿地控股的大基建、大消费、大金融销售占比已达到45%，但在2018年度3443.5亿元营收中，1614.6亿元依然来源房地产、1481.3亿元来源建筑及其相关产业，其他产业仅贡献347.6亿元营收；相较于房地产结转毛利率同比增至27.01%，建筑、商品销售、能源、汽车等产业的毛利率则仅为3.72%、2.35%、2.54%。

与此同时，不少房企的多元化被质疑为“地产的新外衣”。

例如推出了“华润理想国”的华润集团，2018年明确向“城市投资开发运营商”转型的战略，除原本的住宅、商业、写字楼、综合体开发业务外，新布局了养老、农业、长租公寓、影视、产业地产等板块。

“如果通过地产与医疗健康的结合能提升城市基础医疗水平，解决看病难的问题，那么是一件好事，但目前看来这是一个高难度问题，各大房企转型的主要目的还是为了提高自己楼盘的溢价，在未来更有竞争力。”有业内人士直言。

实际上，2017年华润置地商业板块从开发业务中剥离，并列为与开发事业部平级的一级组织机构，就体现了华润在非传统开发方面的野心。但是商业板块未来是否会独立分拆上市尚不明确，而2018年华润置地投资物业收入占比不大。但值得一提的是，其增长速度快于开发业务。

多元化布局的万科亦然，目前万科在地产外，已布局物业、租赁、物流、养老、教育等十多个业务领域，其中租赁在2018年上半年被列为集团核心业务。

但发展至今，万科的营业收入结构中，地产仍占据绝对地位，而多元化业务尚未产生可观收入。2018年报中，万科不再单独列示养老和教育业务，这也显示了万科收敛和聚焦的战略导向。

“试错期”拉长 “有名无实”者众

房企的多元化道路，很难走。

业内人士指出，在地产开发以外，除了商业地产这个比较传统的泛地产分支外，房企还没有找到市场空间大、更适合规模发展与长期耕耘、利润可观并能支撑业绩明显增长的发力点。

“房企虽然资金不少，但并没有足够多的现金流可以长期沉淀在需要培育的产业，况且资产证券化的渠道仍未打开。”

有机构人士直言，习惯了“赚快钱”的房企，面对这些持有资产、沉淀资金、现金流回报不足的项目，大多很难实现持续投资和长期运营。

何况在新业务领域，房企既不熟悉形势，也不掌握核心技术，更无骨干人才支撑，不具备竞争力，前期一定是学习和吸取教训的阶段，需要成本和时间。

到目前为止，为何大多数房企在多元化方面的表现都难言优秀？

安居客首席分析师张波直言，房企往往只有在市场下行或者不好时，才会别出心裁地考虑多元化。只要楼市回暖，大家就会把资源再度集中到地产上。其实到现在为止，大家真的没有找到什么行业比房地产更容易赚钱的了，会有些企业心力不足。

他告诉《每日经济新闻》记者，从现状来看，房企的多元化发展，或者说所谓的去地产化，绝大多数只是在名称上做文章，从客观原因看是为了扩大经营范围，更好地解决企业面临的融资问题。近年来对于房地产融监管的强度并未减弱，在此背景下，通过更名等方式则是实现融资的方式之一。

横盘时代 多元化之路“往哪里走”

但多元化这条路，房企不得不走。

“既有开发市场已经见顶，当规模到达一定阶段，没有更大的市场空间支撑规模增长，公司市值就很难维持增长。所以，多元化是房企，尤其是大房企的迫切需求。”上述人士就表示。

的确，在横盘时代，房地产开发获得更高业绩增长的难度越来越大，房企需要寻求新业务，实现业绩可持续增长。客观来看，房企的多元化发展与转型，其实是房企应对洗牌趋势的一种选择，一旦新业务实现规模效应，就可能在未来成为房企发展战略的支柱之一，也才可能提供理想的利润增长。

多元化之路就是一场漫长的等待，业内人士认为，其实更重要的不是“是否往外走”，而是“往哪里走”——多元化新业务最好能够与房地产业务形成周期性互补，或者选择进入建筑、经纪、金融服务等领域来延长产业线链，帮助房企穿越周期，实现逆周期调节。

像万科、恒大、保利、碧桂园、华润等想要寻求出路的房地产企业，都在考虑发展地产以外的产业。以恒大来说，文旅、健康和新能源汽车产业，显然市场空间规模也更大，前景会更乐观一些。

转型能否成功，本质上还是需要看房企是否具备相匹配的核心竞争力。当前的市场环境下，转型在一定程度上意味房企自身的房地产开发销售运营经验以及品牌优势归零，但对于部分房企来说值得尝试。