无惧房价涨跌，我看到了买房人的倔强

做房地产自媒体的，文章自然是写的不少的。

我经常会给大家分析各种利弊。但说实在的，码字码的多了，很容易让自己忘记房子本来的面目。

对于大部分人来说，房子不应该是房价报告里那一个个枯燥的数字。它应该是那个看得见、摸得着的家，是售楼处里人流涌动、血脉贲张的兴奋，是明知道房价已经很高，但更怕错过的纠结。

所以我每周都会搞线下活动，就是想知道，这个每年成交十几万亿的市场，映射到我们身边，到底又在发生什么。

上个双休日，我接待了第十期精品课程的二十个同学。我们一边上课，一边交流。我在讲述买房经验的同时，也从同学们那里了解到不少只有在第一线才会知道的故事。

让人有几分意外的是，在楼市严厉调控的大环境下，我没有看到退缩，更多的是买房人的倔强。

昨晚我回忆整理了一下这两天的交流，现在把他们都写出来，希望对你有用。

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第一个要告诉大家的是，尽管现在的楼市不热，但是买房人都很乐观。

这一轮牛市从2017年见顶，调整到现在已经有两年了，不少城市的房价都有回撤。

按照以往的经验，在这种静淡市中后期，大家的情绪应该是很低落才对。

但事实不是这样的。

我上课接触下来的感受是，大家的心气越来越高。

我记得去年课程上大家最关心的问题，是房价到底还能不能涨。最近几个月来问的都是，怎么能买到更多。这次甚至有好几个同学明确表态，就是奔着想买到6套的目标，才来上课的。

这次的同学里，还有一个大三在读的学生，也刷新了学员年龄的下限。他上课的小心愿，就是为了能够早点学会实操技术，加入买房大军。

很多迹象表明，这一轮大牛市会成为中国楼市历史上的里程碑。

我说的不是房价，而是人心。

这几年，很多人都亲眼见证了房产造富的神话，这种眼见为实的震撼已经深远地影响到后来人。

现在也许依然有人不相信房价还能暴涨，但再也没人相信房价会暴跌。大家都明白，每一次房价回撤，都是更好的买入机会。

这意味着，房价折让的空间其实很小，但凡有那么一点回调，很快就会被乐观的买房人填满。楼市也许不会很快就涨，但底部的确是每个月都在抬高。

所以我们也要改变。

以前我们常用的看到房价大涨之后再买入，侧重趋势的右侧交易方法，正在逐渐转变成，逢低买入侧重价值的左侧交易方法。

因为真正的底部深度折扣的机会窗口其实是越来越短，等不及你看到反转。

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这种人心思动的内在变化，也反映在买房人的风险偏好上。

大家都知道，我对中国楼市长线是非常看好的。

在课程上，我给同学们的预期是，未来10到20年，一线城市至少还有2倍以上的涨幅，期间伴随着单次10-20%的回撤。二线城市有3到5倍的涨幅，每次大涨后可能有20-30%的回撤。我们正在考察的风险投资房产项目大概有10倍的涨幅，但可能有50%以上的损失。

我原以为同学们都会求稳，不考虑异地，但其实大伙的魄力还是很大的。

每个人不约而同的想法都是先在居住地买满，然后跃跃欲试去更高收益的地方，碰碰运气。

我上课时看着大伙兴奋的眼神，心想到底是什么造就了买房人的勇气。

聊得多了，才慢慢明白，在楼市里，的确已经有一批人先富起来，他们有更多的购买力溢出。

就像我课程里给的建议那样，先在一个房价8万的城市构建你的基本盘，然后在一个房价2万的城市博暴击机会。如果还有余力，再上更高风险高收益的项目。

厉害的买房人，不会去赌博，但都很有赌性。

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接下来给大家说说来自市场前沿的一些小趋势。

我们每次课程都有很多外地同学， 这次也吸引了北京等地的朋友过来坐坐。

来自杭州、苏州和西安的同学告诉我，在当地依然有很多限价房机会。

苏州的房姐课间给我翻了一下当地的房价地图。虽然我内心早有准备，但真的看到了园区的新房二手房倒挂的机会，还是很吃惊的。

园区湖东的唐宁府，二手房卖到了6.5万，旁边待开盘的住宅项目限价4万。这不只是个案，在园区，动辄8折的限价机会遍地都是。

看完这些，我忽然一下子明白了，为什么那么多城市的二手房成交量低迷，但是价格却是非常稳定，土拍也在回暖。

因为当地有大量的限价新房，这种买到就能赚到的机会，人为地限制了二手房的需求。不是没有接盘侠，而是接盘侠都在等摇号。

在限价之下，我们以前一直用的新房、二手房成交量数据指标都变得失真，大量真实购买需求被隐藏缓释，市场的热度其实比预想中的要好得多。

除非是像上海这样没限价盘，二手成交量真实的城市，很多城市的房价周期都需要再评估。

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好，那我们就来看看各个城市房价周期。

我在去年8月份第一次上课的时候，就给大家分析过上一轮大牛市的全国各城市轮动周期。

下图是我当时的课件，现在一样管用，大家重点关注每一波上涨的代表城市。轮动规律基本上是自东向西，从高能级城市到低能级城市。

看完之后，不知道大家有没有发现，当下全国楼市里率先回暖的城市，几乎就是上一轮牛市第一波启动上涨的城市。其中苏州已经涨完，上海、深圳、合肥、武汉成交量持续回暖中。

也就是说，城市轮动的规律依然存在，那些在上一轮率先上涨，房价回撤调整完毕的城市，大概率会是下一个大涨周期的领涨城市。

楼市依然遵从着严格的周期和轮动规律，你要做的就是弄明白要买的房子在哪一波趋势里，然后等待前一波的城市上涨发出明确的信号。

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最后想和大家聊聊我在课程上忽然划过内心的一道想法：

买房这件事，我们到底要变得多专业？

我有注意到来参加课程的学员，大多不是新手。你想想，一个愿意放弃双休日来学习买房技术的同学，肯定是对买房很有追求的，自身多少都有那么一点买房经验。在现场，我甚至发现有几个同学买第一套房的时间都早过我。

但是很遗憾，他们在随后的年份里，要么卖在大涨前夜，要么买在周期顶部，还有的买了不少商铺。高开低走，很可惜。

那到底是什么样的认知才是一个成熟的买房人需要的呢？或者说拉开大家之间的差距的呢。

我昨天晚上想了很久很久，反复翻了自己的课件，得到的结论是，如果这个世界上有一门学科叫做买房学的话，那它的优秀毕业生应该包括以下几个素质。

第一个是发自内心的相信，相信中国的房地产会越变越好。

事实上，我认识的所有出色的买房人，包括我自己，都对房产有一种近乎信仰的热爱。

我知道，只要一说到信仰，大家就会觉得很玄乎。

但我要告诉大家的是，在2008年金融危机的时候，2014年房价下跌的时候，在那些政策打压、内忧外患的时刻，就是这股热情和这份相信，帮助那些买房人扛下来，才等到一年后的大行情。说实话，现在的静淡市又让我找回了当年熟悉的感觉。

很多人不喜欢路径依赖这个词，我倒觉得这个词挺好。

你先要相信一件事，才能做得好，而这件事做好了之后，得到的成果，会让你更看清这件事的真相和本质，让你更相信当时的决定，坚定地走下去了。

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除了热情外，第二个需要的是更大的宏观视野和格局观。

房价已经走过了那种闭着随便买的时期了，至少五年的一个轮回，会让买错时机的朋友，浪费大量时间和金钱。

所以我们心里一定要有一个周期意识，要知道房价处于什么阶段。这不是要求你每次都买在大涨前夜，但至少不要买在牛市顶部。

坦率地说，这需要一些经济和金融知识，不是每个人都能做到。但我可以告诉大家个小技巧。

你识不了势，但可以识人。

你就找那些在上轮牛市已经被验证过的专家，最好是那些自己买过不少房子的实战派，跟着他们共进退就好了。

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第三个是落地上最重要的事情——信贷融资。

我们每次上课都要花费大量的时间精力给大家讲信贷。

因为我发现大部分人的短板，就是卡在信贷融资上。

决定一个人能不能买到房子，不是看他工资多少，而是看他能借到多少。

根据我的观察，全国各个城市都在做金融创新，有大量的创新融资方式可以支撑买房。

这也是我们课程和每周茶话会的重点。

事实上，每个人至少都应该认识一到两个银行信贷经理，最好还有一到两个信贷顾问，它能帮你解决临门一脚。如果你不明白我们在说什么，欢迎到我们的微信群里来交流。

好了，我想说的大概就是这些。

其实不管是每一次的线下活动，还是每一次给大家写文章，我内心都备受鼓舞，因为我知道自己马上又要和一群想要买房，努力改善生活的人对话。从大家身上，我经常能看到当年的自己。我会坚持写下去，也希望大家坚持买下去。

最后送一句我自己很喜欢的话给大家：

努力真的是一件很好的事情，

因为不论最后的结果如何，

你都会心满意足。

倔强的买房人，请保重。