40城停贷调查：二手房停贷蔓延，额度大范围收紧

本文来自乐居财经，作者：乐居财经，36氪经授权发布。

近日来，全国多个城市二手房“停贷”的消息引发了全国连锁效应，有的城市是新房被普遍要求全款，贷款利率也不断攀升，差异化停贷是否对高温城市楼市起到降温作用？这一轮金融政策收紧，挤泡沫和去库存两极任务是否有很大改观？

房贷额度偏紧在2021年将是常态，特别是最近几个月成交量同比高位，很多热点城市的二手房市场出现普遍性的放款难、贷款难。

据悉，通常银行放款周期1个月左右，而目前热点城市放贷周期至少3个月起步，其中南京、合肥更要排队到6个月以后，甚至多家银行无法确定放款周期。

01 广州首套房利率4连涨

今年以来，广州已经完成4次房贷利率上调。据了解，目前广州地区四大行房贷利率首套基本上涨90BP-100BP，利率最高达5.65%；二套房贷利率大多上涨110BP-120BP，利率最高达5.85%。而光大银行首套房贷款利率已经“破6”。

某股份制银行的个贷经理向记者表示：“近期房贷利率一直在上调，放款时间较长，过户完之后仍需要3个月-4个月才能放款。”也有银行表示，“目前正在处理存量房贷业务，不接受新的房贷申请。”相关工作人员表示，目前房贷额度紧张，甚至有的银行“暂时停止放贷”。

除了广州，深圳房地产市场也开始紧张。

在深圳12家主流银行中，7家表示首套、二套房的放贷情况稳定，5家银行表示无法保证放款时间，如华夏银行、中信银行等，一位专业做按揭的从业人员表示，“基本上抵押完之后，三个工作日审批后就可以放款，个别的银行存在放款稍微慢一点。”

02 上海首套房利率步入“5”时代

除了广州、深圳，在一线城市中上海首套房利率，终于步入“5”时代。

7月23日，在住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》后，上海“应声”加码房地产市场调控政策，宣布上调房贷利率，首套利率调至5%，二套利率调至5.7%。

上海某国有大行信贷经理表示：“近期我行上调房贷利率，首套调至5%，二套调至5.7%。”对于上调原因，该经理称，“主要是因为目前上海的房价上涨较快”。

对于目前的房贷额度情况，据其表示，从去年四季度开始，房贷额度较为紧张，目前放款时间拉长至三个月到四个月。还有银行信贷经理称：“8月份将暂停受理房贷业务，主要是没有贷款额度。”

03 北京利率保持平稳

当然，在一线城市中，也有不少利率长期保持稳定的城市，在楼市供需相对稳定下，不变胜万变。北京各大银行房贷利率均执行首套在LPR(贷款市场报价利率)基础上上浮55个基点(5.2%)，二套上浮105个基点这一标准(5.7%)执行。

“北京房贷利率都一样，暂时未收到上涨房贷利率的消息。”一位银行个贷部门经理表示，从过去5年北京房贷利率来看，除了2016年底85折时期外，目前北京房贷利率依旧处于近三年低点水平，接近2015年8月同期。

最近，中央点名表扬北京、长沙等城市的探索以及总结的成功经验，还要推广北京的做法，未来建立房地联动机制。

再看中西部城市。重庆三峡银行，首套房与二套房房贷利率均在LPR基础上上浮了130个基点，而且“贷款额度非常紧张，有的放款时间长达4个月以上。”

此外，重庆工商银行明确表示暂停办理二手房贷款业务，重庆银行、建设银行、邮政储蓄银行等都明确表示贷款额度比较紧张，放款时间延长也是事实。

至于放款时间，各个银行的口径都较为统一，基本上都一致回答为“不确定”。

04 东北、西南板块可正常放款

东北片区整体比较稳定。如沈阳、长春、哈尔滨，虽然额度相对紧张，但是不影响客户正常贷款，放款等。

只有大连较为紧张。据调查仅有一家银行正常放贷，6家银行处于额度紧张需排队的状态，4家银行已暂停放贷，其余几家银行要求有五险一金、打卡工资等资质才可放贷，放贷时间也不确定。

西南板块。昆明不存在停贷、断贷的情况，但房贷额度紧张已经成为各大银行的常态。此外关于放款时间，只要审核通过一般都能放款。不过，也有银行表示“贷款额度是有限的，一个月有一次额度，额度放完就需要等”。

从40城柱状图来看，珠海、郑州、合肥的二手房贷利率处于全国高位，珠海是40城中唯一一个利率破“7”的城市，而在东北的长春、沈阳、哈尔滨保持相对较低的利率水平，这与楼市长期相对稳定有一定关联。

05“停贷”现象最为严重的，还是长三角

苏州7月首套首贷利率多在5.9-6.0%，二套（贷款未结清）利率多数已破6%，甚至已达到了6.5%。多家银行经理也同时表示，目前放款条件中对征信要求十分严苛，“目前利率波动大，不排除继续上涨的可能。”

而在南京，工商银行、农业银行、交通银行、华夏银行首套房贷利率已经达到5.95%，直逼6%大关，二套房贷利率最高已达到6.15%；目前华夏银行、浦发银行、光大银行因额度紧张首套房停贷。

而杭州房贷利率实现5连涨。有消息称：2021年8月1日起，招商银行执行定价调整为首套LPR+160BP（执行利率为6.25%），二套LPR+172BP（执行利率为6.37%），以面签查询征信时间为准。

除此之外，杭州部分银行已经对二套房停贷，但新房不受影响。公积金贷款非常慢，商业贷款放款时间普遍要2个月以上的时间。

7月无锡各大银行房贷利率呈上调趋势！中国银行、华夏银行、招商银行首套房利率6%起，招商银行二套房利率6.2%起；二手房方面中国银行、工商银行、农业银行停贷，部分银行放贷周期6个月以上。

另外还有一部分城市进行了“选择性停贷”，对房龄进行了限制。郑州，有银行通知只接受房龄15年以内的二手房贷款；西安，房龄超20年的房子开始停贷，后续不排除有升级可能；武汉，有银行直接停了房龄20年以上的二手房贷款审批。

除此之外，扬州、宁波、青岛、哈尔滨等城市房贷市场基本趋稳，虽然额度相对紧张，但新房的首套，二套都属于正常放贷，各银行暂未出现“停贷”现象，贷款利率及房贷审批流程暂时也未有变化。

从目前从利率上涨的城市分布来看，不大于1.3倍的城市中，长三角区域占据了半壁江山，不大于1.2倍的城市中，又有5个城市登榜，长三角区域整体的利率水平，随着楼市的温度也在逐渐攀升。

06 为何额度告急、利率连续上涨？

从楼市数据上看，今年以来，目前房贷收紧城市无一不是今年以来楼市局部升温过快的热点城市，市场成交量或价格有所上升。例如广州、上海、重庆、杭州、南京、合肥等。

据70城数据统计，上海、广州和深圳环比分别上涨0.5%、1.0%和0.5%；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。

楼市成交火爆，销售额上涨，导致房贷需求增多。因为新房大部分关联开发贷款，所以后续市场对二手房贷款影响最大，特别是南方城市，二手房贷款放款难很可能成为常态。

除了市场供需关系，从货币供应的角度来看，银行贷款额度收紧与房贷“两道红线”密切相关。

2020年底，央行、银保监会联合下发通知，按照规定，各类银行机构房地产贷款占比上限不能超过40%，个人住房贷款余额占比不能超过32.5%。

这意味着，信贷额度有了“红线”，供给受限之下，房贷利率上涨，乃至二手房停贷，都是正常现象。

根据媒体统计数据，截至去年末，建设银行、邮储银行、中信银行的个人住房贷款占比超标，而招商银行、兴业银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比两项指标均踩“红线”。

07 注意首付款来源，维护好个人征信

值得注意的是，在本站调查过程中，在资料齐全情况下，个人征信也是影响贷款下发的重要原因之一。

今年上半年房地产融资监管方面的审核持续加强，如上海、北京等城市相继出台政策严查经营贷、消费贷等违规入市。在此政策之下，多地银行迅速反应，严查首付来源，贷款审核也越来越严格。

房地产行业的金融监管持续强化，银行信贷环境收紧成了2021年的一个主要特征。展望后续政策走向，预计接下来在房贷新规“两道红线”压顶下，购房贷款额度严控，信贷环境或将继续趋紧。现在各银行对贷款资质等方面的审查越发严格，客户需要特别注意首付款来源，维护好个人征信。