买期房怕被坑？请深读这篇【购房避坑指南】！

编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者：一平方，36氪经授权转载

买房从来不是简单的事，交易的某些环节往往暗坑深藏。

但，大多数期房购买风险是完全可以避免的，消费者可以提前了解避坑知识点，谨慎一点，细心一点，买到的房子可以很顺心。

购买可能会有哪些风险呢？我们可以通过什么途径来维护自己的合法权益呢？

文章就从三个方向着重分析一下：买房前期、买房中期和买房后期。

买房前期

1、不要光听置业顾问说什么，要看小区规划图有什么。

之前的文章介绍过，可以通过项目规划图避开开发商未告知的不利因素《买房先看它，你买的房子才会更容易升值！》，要重点关注规划图中不明用途的地块，特别是深蓝色标注的市政设施用地，很可能是垃圾站、开闭所、污水处理、化粪池。

除此之外，那些置业顾问吹过的牛逼，规划图都会一一戳破。

看房时，不少人都会被售楼部华丽的楼盘宣传册、精致的沙盘吸引，在置业顾问“所见即所享”的话术中越看越钟意。

但沙盘和实景之间往往差了几个档次，比如沙盘上的路是拼花卵石铺装，实景可能是沥青铺裝，甚至是硬化水泥路。

亦或者，沙盘上绿化盎然九重园林，绿化率直奔35%以上，但实景可能只有零星树木，甚至都是刚种下的小树苗。

有些置业顾问还会夸大楼间距，沙盘也会特地拉大楼栋距离，但是你可以打开规划公示图或总平面图，放大图片后在两栋楼的轴线上可以看到实际楼间距。

还有一些开发商会擅自改变原有的规划设计，比如把配套设施随意改动，把绿地变成地上车位，或者在空地上加盖新楼，严重侵害消费者的知情权。

为了规避上面的问题，我们一定要仔细核对规划图，上面会有配套设施、绿化、容积率、车位划分等信息，可以一一查证。

而且，开发商擅自变更规划设计是需要向有关部门做备案的，我们可以在合同上与开发商作出约定，如有规划变更应提前通知；未作出通知的，属于侵权行为。

2、不是所有的广告都可以对消费者负责，但我们可以对自己负责。

开发商的广告宣传广告上，通常会有不起眼的免责条款“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”，因此，广告上罗列的楼盘XX大价值点，比如环境如何宜居，配套如何齐全，交通如何便利，学区如何优越，可以美化夸大而不受法律制约。

你看重什么，就要落实什么。如果看重学区，就要去调查意向楼盘周边成型小区是不是真的划到那个学区，如果不是，则就读几率微乎其微；或者统计周边小区的总户数，把适龄小孩人数与招生人数对比，如果供远远大与求，很大程度上也是无法就读的。

如果你特别看重配套/交通/车位配比等因素，可以要求开发商把承诺写进合同，列明违约责任。如果开发商执意不签，要么你放弃购买，另选他处；要么就干脆认为没有这些承诺，否则期望值越高，落差可能会越大。

3、不要以为审查“五证”很麻烦，后期被坑更心烦。

五证是：即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（建设工程开工证）和《商品房销售（预售）许可证》。

看起来复杂，我们只需要看有没有土地证和预售证即可，两者都有表明所购房屋属合法交易范畴。

很多楼盘烂尾的原因是开发商在手续不全的情况下就开盘销售，资金不能回笼，开发商跑路，所以证件齐全的必要性早被大家熟知，但不代表关键时刻都能灵活运用。

比如我的朋友小李，初次看房时候也核验了证件，看房满意交了定金。

之后迟迟不见开发商通知签合同，不能面签就不能办理按揭，眼看着利率上浮比率从10%涨至20%，只能干着急。

按理来说开发商应该更急于签合同回款，这是为什么呢？相信不少人也遇到过这样的疑惑。

原来是因为他买的那套房交定金时并没有取得预售证，几个月开发商成功取证之后才通知面签。

虽然小李初次看房时核验了证件，已经确定这是五证齐全的楼盘可以放心选购。但是几轮看房下来，他改变了最初意向，最终选定的楼栋却是尚未取得预售证的。

因为这个疏忽，他无形之中承担了项目烂尾的风险，并且承担了因利率上浮而增加的十几万房贷利息，郁闷至极。

所以，即使证件齐全，我们也要特别查看《商品房销售许可证》的预售范围，上面会列明该项目可销售楼栋，在下定前务必要确认所买楼栋号在预售范围内。

买房中期

4、合同文书虽大同小异，但失之毫厘差之千里。

有条件的话一定要认真看清合同，这句话值得重读三遍。

很多人在看到合同时第一眼觉得复杂看不透，要么觉得大家都一样反正不能改动，就会随意对待，只核对相关信息就直接在置业顾问指定的地方签字了。

其实看合同也是有学问的，一般来说合同都分为以下5个部分：

补充协议一定要细细研究，不懂的可以请教熟悉房产知识的人把关，对模糊不清的条款，务必要在明确其具体含意后再决定签署。

并且，要把关键性问题研究透彻，比如说，公摊实际大小和置业顾问说的是否一致；交房延期赔偿比例等等。

比如下面这个楼盘合同的延期交付条款，责任双方并不对等：

关于卖方（开发商）的延期交付的规定是，出卖人向受买人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金。如果90日内不能达到交付条件，赔偿金额为买受人已付款的0.1% 。

关于卖房（购房者）的延期收房的规定是，受买人按日支付向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。

乍一看好像开发商亏了，但实际上开发商只需一次性赔偿总房款的0.1%，而购房者是按日交付0.03%（仅三天便是0.1%），谁多谁少高下立判，简直深坑。

此外，还有些不良开发商会利用合同的空白处做文章，私自增加内容作为合同的补充条款。

因此，我们签完合同后，要在最后空白处应填上自己应有权益的内容，如果无需填写，也应画上横线，防止被不良开发商动手脚。

买房后期

5、交房要锱铢必较、严控程序

正常的收房流程：

特别注意，有些开发商交房时，要求先办完所有手续再验房，不符合国家政策。

一旦你签字交款，就意味着你认可房子并且完成收房了，即使房子有整改也只能交给物业慢慢维修，非常被动，一定要坚决拒绝，规范程序。

6、收房不验房，装修要白忙

收房时候货不对版已经见怪不怪了，一些开发商为了利益最大化，偷工减料私自降标，造成屋顶漏水、墙面开裂管道渗漏等严重质量问题，给房屋质量和安全埋下了重大隐患。

所以，我们收房时务必认真验房：

1.备齐工具

2.检测墙体：用锤子垫上几层纸敲击墙壁，空鼓的地方声音清脆，实体墙声音沉闷；

3.检查门窗的强度：门窗推拉顺滑，无严重划痕断裂，五金配件齐全，门窗关闭时无明显缝隙等；

4.验收防水：把室内排水孔封闭严实，然后放水蓄水，查验是否有渗漏现象。

5.墙面天花：用大功率灯光照射，墙壁天花板是否平整可以通过光线的阴影看出；如果局部翻修过，则会与墙壁原色不同色。

因此，验房要谨慎，发现问题要求开发商限期整改。如果嫌麻烦或者需要更严格验收房屋，特别是对主体结构等方面的验收，尽可能请专业检测机构进行鉴定，以便根据具体情况进行处理。

总之，房子是大宗交易，交易环节无论多谨慎都不为过，特别是高周转和限价之下减配变成常态，就更需要我们擦亮眼睛，补充知识，扫清盲点。

如果不想在买房后被动维权，就要在买房前主动维护，买好房子并没有那么难。