买房时承诺的会所未计入公摊 西安中国铁建西派时代配套设施使用权涉嫌虚假宣传

原标题：律师帮忙 | 西安中国铁建西派时代配套设施所有权引争议

策划 | 任英楠

文 | 陈舒涵

有业主向买房指南网提出质疑，陕西西安中国铁建西派时代配套设施使用权涉嫌虚假宣传。对此，开发商、业主各执一词。

陕西西安中国铁建西派时代又称沣西西派时代、西派人居，项目位于西咸新区沣西新城白马河路与永平路交汇处东北角，由中国铁建地产开发。业主表示购房时置业顾问宣称小区内配置有一所集泳池、健身房、瑜伽室、国学教室在内的全龄段私享会所，并表示该三层会所后期将不给予拆除整体交付业主使用。

项目前期宣传稿件截图

在西派时代前期宣传稿件中景观设计总监王莉表示，“我们的会所所见即所得，后期完全保留交付给业主，不会像别的开发商一样销售完成之后便会将会所进行拆除。”

业主李先生看中西派时代社区配套，于2021年3月以223万元西派时代143平方米一房源。据李先生说，“该项目刚开盘时，西派时代均价是在14000元/平方米左右，而周边项目房源价格均低于西派时代，其中万科大都会均价约为8500元/平方米，紫薇·铂樾府项目均价为10000-12000元/平方米。此后，西派时代均价涨至15000元/平方米，其中168平、188平等户型房源售价为17000-18000元/平方米，甚至有房源售价达到20000元/平方米。”

业主杨女士同样看中该小区配套设施，于2021年4月以17450元/平方米的价格购置西派时代168平方米一房源，总价304万元。

2021年8月24日业主陈女士发现西派时代置业顾问朋友圈出现一则出售独栋商铺的海报，被出售的商铺为此前置业顾问提到将交付业主使用的配套会所，即S1#商业。

西派时代配套S1#商业销售海报

对此，双方各执一词。开发商发布通告称，该会所一二层为独栋商业，属于开发商可售物业，不计入住宅公摊面积。

开发商发布关于西派时代S1#商业使用权相关通告

业主认为楼盘销售期间公示的前期物业服务文件明确了S1#商业的使用权。据物业服务文件第二十条，“物业管理办公用房地上部分物业用房面积约为245.21平方米，位于：S1#二层，地下部分物业用房面积为159.78平方米，位于S1#地下室”，此外，物业服务文件第二十一条提到S1#商业的使用权，“物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期期限内无偿使用，但不得改变其用途。”

业主提供的项目销售期间公示的前期物业协议

9月8日，由西安住房与城乡建设局主导沟通协调后，开发商向业主发布告知书表示，S1#商业未计入业主公摊面积，并决定将其自持。

9月10日，西派时代业主联合给开发商和西安住房与城乡建设局回函细化S1#商业自持使用要求：开发商不能出售S1#商业，由业主永久自持；S1#商业在小区内，开发商自持期间不能对本小区外人员开放；S1#商业内部现有设施不得进行拆除、破坏，须按现状保留；S1#商业经营业态要经过业主同意。同日，有多位业主收到置业顾问发的离职消息。

业主提供的聊天记录截图

9月11日，业主来到售楼部（即S1#商业）未见到接待人员和置业顾问，售楼处门口仅有两位保安站岗。

9月18日，西派时代业主与开发商约好商讨S1#商业自持细则，而开发商没到场。事件相关进展买房指南网将持续关注。

【律师帮忙】

对于S1#配套设施，即会所的使用权归属问题，北京市大安律师事务所李晓敏律师表示，“需要了解开发商在进行所有权初始登记时是否将会所登记为属于业主所有的公共场所。如果登记为公共场所，则会所的建筑面积就计入公摊面积，会所应当属于全体业主共有。”

“而业主提供的开发商出示的通告仅起到通知的作用，不起到决定S1#商业使用权归属的作用。”

针对业主提出的质疑项目前期宣传稿件中景观设计总监王莉的表述是否构成虚假宣传的问题，北京市大安律师事务所李晓敏律师对此进行了解读：

“如前所述，通过目前提供的文件尚无法看出S1#配套设施、即会所的使用权归属。假如开发商在经过住建局主导沟通协调后向业主发布的告知书内容所述为真实的，即S1#商业未计入业主公摊面积，那么，景观设计总监王莉的讲解显然涉嫌构成虚假宣传。”

“开发商作出的‘我们的会所将完全保留交付给业主，不会像别的开发商一样销售完成之后便会将会所拆除’等类似宣传，均易使购房者误认为该会所的使用权归业主所有，并且，结合业主所述：楼盘销售期间公示的前期物业服务文件明确了S1# 的使用权归属于全体业主，这些宣传和物业服务文件均为开发商就房屋及相关设施所作的说明和允诺、且具体确定，这些说明和允诺如果对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定存在重大影响的应当视为要约，如开发商未将S1#商业的使用权交给业主的，业主可追究开发商的违约责任。”

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本文来自微信公众号“买房指南网”（ID:mfznw2021），作者：陈舒涵，36氪经授权发布。