实探库存增幅全国第一的九江楼市：买房需签保密协议，“卖一套”就成销冠

编者按：本文来自每日经济新闻作者：吴若凡 包晶晶  ，36氪经授权转载

买房要签保密协议？卖掉一套就成销冠？

这发生在一座常住人口不足500万的地级市，九江。

易居研究院报告显示，今年前8个月，九江市新建商品住宅库存面积同比增幅高达104%，比第二位合肥高出40个百分点，在受监测的100个城市中排名第一。

棚改货币化安置政策渐次离场之后，九江，何以承载这顶库存增幅“桂冠”？

记者实地探访九江，还原一个从风风火火到渐生变数的楼市故事，看看那些越来越难卖的新房，以及无处变现的二手房。

“对外地人买房一度收紧，现在又放开了”

2016年以来，棚改政策持续发力，大批开发商进驻，九江楼市迅速升温。

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数（南昌）办公室数据显示，2016年九江商品住宅成交已超2.8万套，2017年也在2.4万套以上。

九江商品住宅价格自2016年以来持续上涨，在2017年6月～2018年6月的一年时间里价格从6239元/平方米上涨到了7318元/平方米，涨幅17.3%。

不过，九江也曾一度加入限购行列，在2017年7月13日启动了城区限购。

伴随着大兴土木，过去两年九江新建商品住宅库存面积同比大增104%，但常住人口数量、经济体量并未呈现同比例增长。

库存迅速增加的同时，九江市销售疲软迹象却逐步显现。《每日经济新闻》记者查阅中指院数据发现，1～9月九江市商品住宅销售总套数仅27102套，月度销售数据在春节后出现4706套小高峰，随后便逐月下跌，9月销售套数仅为2704套。

今年7月，九江二手房挂牌价首次出现下降，幅度微小；新房市场也大面积出现打折优惠，甚至降价销售。

市场风向渐生变化，政策导向和市场预期也开始微妙转变。有九江市场人士就告诉记者：“九江对外地人买房的限制曾经收紧过一段时间，现在又放开了。”

九江市建设局局长罗百奚近期则公开表示，九江将力争用3～5年时间，让中心城区人口达到150万。

对于目前的市场而言，相比限制需求，创造需求或许更为重要。

“特价房”要签保密协议，并以员工亲友身份购买

不过，从火热到转冷，这个市场所花时间并不长。

以九江市政府机关单位拟迁入的新区八里湖新区为例。

2014年下半年，该区域在大型规划下成为“新贵”，保利、碧桂园、恒大等大型企业接踵而至，区域新盘也倍数增长。

随之而来的是炒房资金的大量涌入。尽管远离九江市区、交通尚不便捷、商业配套也有待完善。“买的就是未来。”一位本地出租车司机告诉记者。

然而，此时的八里湖新区，车辆和行人寥寥无几，楼盘客流也很稀少。

图片来源：每经记者 吴若凡 摄

九江金鹏城于2015年开盘，这条僻静的兴城大道去年一度人声鼎沸，楼盘最贵时超过10000元/平方米（毛坯）。

据项目置业顾问介绍，最后一栋楼部分房源均价8400元/平方米（毛坯）。以一套137平方米的三房两厅为例，原价8312元/平方米，折后单价8165元/平方米，总价比刚开盘时降了近20万元。

在金鹏城旁苦苦等待了近半个小时，记者才打上一辆出租车，前往几公里外的浔阳府。

项目降价力度更大。据置业顾问介绍，预付4万元买了车位，买房可打98折，全款付清可再打95折。

见记者略有迟疑，置业顾问更推荐了一套“特价房”，在所有折扣的基础上还能再打9折。“不过这是国庆期间留给内部员工的房源，要签保密协议，并以员工亲友身份购买。”

按照这样的折扣，一套142平方米的四房两卫单价约6856元，远低于区域均价，总价则从118万降到98万元。

据了解，八里湖地区二手房行情也不景气。区域最早一批交付的项目之一——奥林匹克花园，其二手房曾超过10000元/平方米，但目前均价回落至8800元/平方米。

图片来源：每经记者 包晶晶 摄

房子越来越难卖，卖掉一套即成“销冠”

“就算现在这么大力度的折扣，大家还是越来越挑，我们国庆的促销额度都还没有用完。”浔阳府置业顾问的话，道出了九江市场除价格外的另一种“冷”——成交疲软。

记者在实地调查中发现，目前无论是九江新城区还是老城区，都很难找到“不愁卖”的楼盘了。

以九江“三大神盘”之一的**尚悦居（富力)为例，其曾与**九玺（碧桂园)、**铂悦府（美的)一并被“封神”，因为价格贵、难卖动。

据了解，项目地处原赣北化工厂，远离市区，且近邻九江发电厂等大型厂区，沿江主干道上大型货车、集装箱车来往频繁。而项目今年6月底首次开盘就将均价定在了7500元/平方米，远超片区价格。

尚悦居的置业顾问也承认，项目位置太偏，与房价不太匹配。项目也曾遭同行揶揄“谁能卖掉一套房，就是当月销售冠军”。

不过记者留意到，其实项目的价格调整幅度并不大。在置业顾问展示的国庆“特价房”清单上，45套房源当天认购可享2万抵5万，折后单价在6930元～7475元/平方米，与一房一价表所列价格相差无几。在踩盘期间，项目也仅有几组访客，客流量不大。

在商业配套、教育资源相对较好的濂溪区，即使紧邻庐山，另一“神盘”**九玺也难破“卖不掉”的怪圈。

据置业顾问介绍，项目在今年5月开盘后成交惨淡，60位置业顾问只卖出20套房。

“九玺单价太高，区域定位也有失策，而且140～200平方米的大户型在九江市场难以立足，项目去化一直不理想。”有业内人士就如是直言。

而据了解，项目精装单价优惠后8500～9500元/平方米，并没有做出太大调整。而这一价格，按最小的140平方米户型算，总价约126万元，相较八里湖新区并没有太多价格优势。

相比之下，第三个“神盘”——**铂悦府的单价低一些，折扣力度也稍大。项目现场贴了一张全民营销的大型海报，“最高佣金1%、最快5天结佣”等大字赫然在目。

置业顾问推荐的一套118平方米三室两厅洋房，原总价111.5万元，折合单价8544元，而现价约101万元，降了10万元左右。

不过其直言，项目的慢销是因为推盘顺序有偏差，“先推洋房、再卖高层，造成刚开盘看起来还不错，后来就越来越难卖”。

以“三大神盘”为代表，九江市场上出现了不少项目，虽未做出实质性让利，但销售颓势已现。

本地购买力已透支，“棚改楼市”何去何从

在楼市转凉的大背景下，观望情绪仍在蔓延，开发商面临的资金压力不言而喻，降价趋势已然显现。

58安居客首席分析师张波告诉记者，人口因素导致未来需求增长有限。九江目前属于三线城市，但依然属于人口净流出和城镇化人口增速缓慢城市，这对于九江来说意味着未来长期城市人口增长乏力。换言之，未来九江的房价上涨内驱力会较弱。

个案之外，九江的市场数据也已经出现“转凉”趋势。

国家统计局数据显示，九江的新建住宅价格指数环比和同比都呈现下降趋势，同比指数从6月的114.8连续下降至今年9月的107。

不过，目前数据层面的降幅微小，价格同比2017年10月的6454元/平方米，仍上涨11.73%。

二手房方面，来自安居客的数据显示，2018年7月九江二手挂牌价已经从顶峰时期的7228元/平方米，下降至10月的7211元/平方米，但同比2017年10月6454元/平方米，仍上涨了11.73%。价格博弈的迹象很明显。

记者查阅九江市住房保障和房产管理局官网公告发现，九江市中心城区（不含柴桑区）继续执行限购政策，但对非本市户籍购房人对限制条件从“提供自购房之日起计算的前一年及以上在本市中心城区逐月连续缴纳个人所得税或基本养老保险证明、且在中心城区无住房”改成了“非本市户籍购房人在中心城区无住房”。

“房价持续快速地增长，前期成交火热，已经基本透支了本地居民的购买力，需要提升外来人口的购买力，才能保持市场的温度和去库存的动力。”有市场人士向每经记者直言。

张波告诉记者，从中短期来看，九江楼市能依靠的最大动力，依然是棚改货币化安置政策。

记者了解到，2018年九江计划改造各类棚户区61555户，超过6万套的棚改力度可谓不小。

然而，随着2018年下半年全国范围内去库存任务接近尾声，棚改货币化优惠政策渐次离场，不少三四线城市房价增速已经应声回落，九江亦无法独善其身。

但张波直言，单一动力下，九江房价快速上涨也会积聚较大风险。

“目前房价回调对于九江楼市的稳定来说利大于弊，预计回调的力度还将持续，房价下探的空间依然存在。”张波表示。