瓜分万达？当王健林遇上互联网之狼

在过去短短一年时间之内，曾经的地产“三霸”万达、万科、恒大都发生了股权变动。腾讯、苏宁、京东、融创进入万达商管董事会；深地铁接手华润成为万科第一大股东；山东高速集团、苏宁集团、正威集团、嘉寓等入股恒大。

手握重金的资本方正在地产界搅起一次动荡，窥探地产行业的“暴利”，以及地产商心仪“互联网+”多年都没能收割的庞大“地推”流量。这些资本方主要来自互联网、金融、国企，它们是白马或野蛮人，并没有清晰的脸谱划分。

一位业内人士表示，BAT的目标是肢解购物中心，目前互联网的线上流量已经逐渐见顶，获取成本甚至超过线下，BAT之间的竞争正在从线上“跑马圈地”向线下煽风点火。

继去年12月入股永辉超市之后，腾讯在1月29日又增资1.875亿元，把股份占比提高到了15%；一周之前腾讯还宣布与家乐福达成了投资意向，此前还入股了链家和自如，用大手笔投资追赶阿里系。而在阿里巴巴的新零售版图中，已有银泰、联华、新华都、三江购物、高鑫零售、盒马鲜生等。腾讯与阿里巴巴正在形成新零售的双寡头格局，齐齐在线下商超布局。

 去年以来，腾讯在云科技、零售、游戏等领域四处投资，对这艘巨轮进行加固，又提出多个百亿补贴计划，希望留住腾讯生态圈中的流量，防止今日头条等对手做大；而阿里巴巴2018年的重点规划之一就是对中小商家进行流量补贴，防止商家流失和“生态腐化”。在团购、约车烧钱大战的背后，隐藏着对危机嗅觉敏锐的巨头们的担心。

解决担心的最根本办法就是到人流集中的地方，掌控一切主要路口。而购物中心就是一个天然的流量入口。

根据万达公布的数据，到2017年底，万达广场开业236个，总客流31.9亿人次。按照全年255.2亿元的租金收入计算，每一个人流能带来8块钱的租金收入，而且按年有两位数的同比增长。这被王健林视为万达最核心的资产，也是万达最健康的资产。

王健林在年会上说：“商业中心有竞争半径，特别是在三四线城市，万达广场一旦落地，一定半径里竞争对手很难再投资。举个例子，我们在佛山某地，一个区域里规划了近10个大型城市综合体。我们拿了地，调研发现周边这么多项目，决定尽快开业。万达广场开业后，旁边几个项目到现在也没有开业。因为我们比较火，同类竞争业态就不好布点了，这就像下围棋一样，占了先手。所以我们要加快万达广场全国布局，尽快多签多建项目，更早将万达广场发展到千店规模，这就是万达的护城河计划。”

万达的护城河，即是阿里、腾讯未来的“绊马索”。

商业、云服务、包括分布式中间件产品在内的开源性技术是阿里巴巴2018年的主要目标，线下商业已经是利润、场景链条中不可缺少的一环。

马云、马化腾、刘强东、雷军的“重回线下”干掉传统购物中心并不是一次颠覆性革命，同样的事，万达也做过——万达广场的兴起建立在百盛们的步步退却上。与5年前王健林与马云“1亿元赌约”时喊出线上干掉线下不同，双方回头就否认了自己的论断，把线上线下的关系重新定义成一个互补的完整产业链。

逐渐进入寡头的互联网行业，是一个不繁荣即死亡的疆域，腾讯和阿里巴巴谁都不能够坐视对手抢先一步占领风口。

而万达占着线下的风口。

华融资产周继高认为，万达的快速做大，是因为它顺应了地产黄金10年大周期和宽松信贷的周期。信贷紧缩周期到来，直接导致了万达遭遇挫折。万达“摊子铺这么大，高杠杆扩张，只要信贷收紧，就玩不转”。

王健林正在通过甩卖资产解决负债危机。在340亿出售万达商业14%股权给腾讯等投资者之前，万达和融创、富力达成协议卖掉了大部分文旅项目和酒店，同时还在出售伦敦、澳大利亚等地的项目，解决境外资金周转困难。

 “为了企业安全，为了保证核心产业发展，我们必须这样做”，王健林说，“万达卖酒店，我们搞酒店建设、管理的很多同志都说，卖了是不是太可惜？万达酒店是建得不错，成本也很低，但是酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润，所以，我们决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉，做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策。”

王健林将房地产开发业务从万达商业剥离，成立专门的房地产开发公司，“不求做大，主要任务就是建万达广场，另外捎带搞点业务就行。”而万达商业的计划是登陆A股，靠稳定的租金和利润来做高估值。

王健林看到的风口有三个：万达广场、万达影视、万达宝贝王（儿童业态）。他不再提线上线下的竞争，转而说：线上线下要融合，“形势比人强，互联网正走向物联网，这就是趋势。”

“老王”开始承认错误，“我曾经犯的一个错误，就是给了曲德君（万达网络科技集团总裁）太多的钱，我跟一些企业家讨论，他们说当初网科少给点钱，定个投资上限就好了。”

“一些企业家”可能指的就是在和腾讯、苏宁、京东谈合作时坐在一张桌子上的人。

周继高分析，京东和腾讯可以拿到万达广场的各种商业场景、新零售场景。这是腾讯和京东愿意出手帮助王健林渡过难关的原因。

为此，王健林甚至第一次开始考虑借助外部力量来做万达线上业务。他在年会上表示，“战略合作者确定之后，再来确定（万达网科）业务目标。点这一句话，是说给网科同志们听的。”

不过，万达核心资产的控制权是王健林最后的命门，是万达“翻身”的根基，也是导致万达此前的“腾百万”、“万万”组合难以有实质落地的根本原因。

一位不愿具名的业内人士判断，“腾讯想从根本上改变万达的管理方式和商业模式不可能。腾讯能够利用的就是万达的二百多家万达广场加上未来也许会有的一千家，快速布局新零售，这点腾讯应该也很清楚。”

无论是万达、万科、恒大，都不想在互联网横扫的战场中失去控制权。万达把与腾讯、苏宁、京东合作的主要内容限定在线上融合；而万科和阿里的合作主要在物业服务、基金、物流业务上；苏宁对于恒大，只是战略投资者。“恒万万”都不想把房地产开发这块肥肉拱手让人。

对于已经从万达手上拿走文旅项目的融创，95亿元投资万达商管之后，甚至没能在董事会获得一个投票权。融创官方表示，“战略合作的达成将使得大连万达商业的竞争优势进一步加强，有更好的发展前景，本公司认可其长期投资价值。同时，本次战略合作也将使本公司在商业地产领域与大连万达商业有更多协同空间，有利于提升本公司商业地产项目的运营水平和对商业资源的整合能力。”与入股自如的两大理由完全一样，一方面看好投资价值，另一方面学习运营。

在腾讯、阿里疯狂线下并购的时候，除了万达，还有一些瞄准“1000个购物中心”目标的地产企业想成为商业地产的“第三级”，那些非上市区域性企业的疆域可能会迅速缩减。