就一个火车站，凭什么这个特别厉害

高铁能改写城市的命运，但却未必能改变高铁新城的；空港能打赢城市战争，却未必能拉升空港新城。

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这段时间，三鱼市调比较高频，因此跟高铁站和机场打交道也比较多。现在这些枢纽，大多都很气派。

而且围绕着高铁和机场，一座座新城拔地而起，现在如果你的城市没有拿的出手的高铁空港新城，都不好意思出门左转和隔壁城市打招呼了。

这些年随着大规划下高铁和航空网大面积铺开，依靠这两大枢纽，很多新城横空出世。

来源：地标集团

这股潮流可以有多汹涌，不论城市能级高低，在“八横八纵”的蓝图上，谁都想搭一搭顺风车。而不知什么时候开始，地产圈开始流行一种说法，“高铁&空港新城都是伪命题”，某种程度，不无几分道理。

盖一座枢纽站，围着建几栋住宅和商业，一般配上一条快速路，财政充足的，再来一条地铁。操盘很简单粗暴，可市场也很买账，因为蓝图确实很美好。

可以说，三鱼去过大大小小城市不算少了，今年开春去一个江苏三线城市调研，看到一个离高铁站7,8公里的楼盘，招摇的写着“高铁新城，城市中纽”，往北，你几乎可以毫无阻碍看到那个白色高铁站的倩影。

实际调研下来，这个版块房价波动非常大，而且很难找到人接盘。

当然，如果城市能扩张能到这种，也不是不能解套，如果你买了宿州东站这种经典反面操作，除了进城一路自然好风光。

来源：罗永浩

当看到宿州人民的评论，估计你是一辈子解不了套了。

当然，据说还有大神级操作，神奇的孝感北站已经跨界跑到隔壁大悟县了，那么请问做个高铁新城，分账算谁的？

高铁的出现未必全是"良药”，吴晓波频道做过一个统计，高铁的出现让中心城市能方便虹吸周边三四线城市的资源，在他的统计里，连昆山这么强势的环沪城市，都在高铁开通出现经济和人口被虹吸的放缓。

总之，现在高铁和机场普遍离市区都太远，如果不能运作成一个自成体系并且真的有人气的新城的话，那么基本就没法被盘活了。

这点上，这就是各种交通枢纽新城的罩门所在。

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失败的新城各有的失败，成功的新城都是相似的。今天我就想和各位聊聊一个我眼中操盘最成功的交通枢纽新城，他就是上海的大虹桥。

大虹桥是一个被反复咀嚼的案例，现如今市场对他理解和切入，要么落位在政策红利，要么解读各种规划。

但我还愿意和各位分享，是因为我发现，大虹桥诞生最本质的初衷反而被忽略了，一个由虹桥站+虹桥机场为主体，亚洲最大的交通枢纽驱动的新城区。

大虹桥的成功是公认的，这样能说明，枢纽节点为中心的新城，是行得通的，至于成功的与否，是取决城市自身操盘能力的。

城市发展到后期，城市土地成本越来越贵，这就要求城市必须以交通为骨架向外迁移人口，同时城市交通枢纽必须要做打包整合，因为没那么多土地给你试错了。

差不多到这个时候，城市发展也到了阶段性瓶颈，而把城市也看成一个经济体的话，那么最好的经济突破点，就是以交通枢纽为节点进行驱动扩张。

这时候，我们回过头来看大虹桥，就会发现，这个项目真的很异类。

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说到虹桥前，我想先聊聊的普通枢纽是怎么做的。

以高铁站为例，主体上一般是一个可以踢足球的空间配上气派不凡的超大站前广场，不会和周边建筑有什么真实互动的。

稍微大点高铁站内部商业看起来很丰富，其实很单调，真正被高频使用的也就是快餐，此外也就是书店用来消磨时间。

好，我们来看看虹桥是怎么做的。

首先，我想说说虹桥的外观，都知道上海的建筑算洋气的，但虹桥不管高铁站还是机场，基本和洋气没什么关系，我个人观点，看了无数遍，还是觉得...真丑。

但其实，背后就是虹桥一开始就没想做一个形象工程，而是怎么实用怎么来，而且我特地去查了，虹桥要整合的枢纽实在太复杂，加上成本太高，外表怎么简约就行。

而虹桥简约而不简单才刚刚开始。

记得去年有篇爆文，对比就是北京南站和上海虹桥站，主要讲的就是虹桥在在精细化和人性化管理完胜北京南。但除了这种软性的管理差异，虹桥从一开始，对内部动线的规划，是极其精细的。

好比这条地铁转高铁的商业动线，延伸到每一个必经路线，实现最大程度转化可能。

人性化的细节，虹桥虽然没有比其他地方高出很多，但所有细碎的需求，都能满足你。

加上，上海骨子里的契约精神，秩序到哪都很井然，你不得不赞叹，每天有着快110万人，一个城镇的人口，在这个枢纽进行轮传，还那么高效有序。

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当然，这些其他枢纽也不是不能做到，接着虹桥就让他们感受到碾压了。

先是基因上的，虹桥这块地命好，这里是中国两大经济动线，沪宁和沪杭线绝佳交汇点，这也是为什么要选虹桥去撬动的长三角一体化，不过这不是我们今天要讨论的重点。

而且，上海很早在这里做大手笔的土地留白，做了一件在国内很空前的运作，把火车站和飞机场结合了。这样手法现在看起来依然很大胆，国内不仅没有成功先例，国际上也是罕见的。

但是高铁站和飞机场真实被整合在一起的时候，不得不说，魔都做事很少口嗨，但潜移默化间，就做到了最好。

那么有什么意义呢，这里我想分享另一个成功的案例。去过德国都知道，航班最多不一定是柏林，很可能是法兰克福。

法兰克福，应该是世界上第一个实现空铁联运的城市。至于什么是空铁联运，这么比方，如果你在旁边的1号城市做火车去法兰克福，想转机去3号城市，那么你完全在1号城市的高铁站托运你的行李，等到3号城市的机场就能接收了。

中间部分，法兰克福枢纽帮你全部承担了，这样做了之后，以法兰克福为圆心的200公里城市群，做什么事请，都要来法兰克福中转，因为只有你行，城市群的一体化也必须以你为中心。

好处还不止于此，一个所有人都离不开枢纽成型后，法兰克福的辐射范围不仅局限在德国，也真正意义上成为欧洲国际型枢纽。

接着我们来看虹桥，一个超级枢纽出现，从来美国来，机场落地可以最快用地铁到达外滩，从成都到苏州，机场无缝衔接高铁，能整合长三角资源的地方很多，但只有这里是最高效的。

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虹桥操盘艺术，还有留白。

就是炖一锅菜，没有一股脑全部倒锅里，节奏把握的非常好。虹桥之所以整合难度是国内之最，不仅是因为机场，高铁，地铁整合，还有磁悬浮的规划。

但之前条件不成熟，那就等时间到了就可以很快嵌套，同时和浦东机场的快速动线，真正会让虹桥独一无二，上海最有价值的两片土地，会以这样前无来者的方式，互相激活。

到这，虹桥已经完全止步，可还没完。

之前说到，虹桥一开始就知道自己想要什么的，所以，颜值可以很低，但一切都会以人驱动。

在虹桥你看不到什么壮观的广场，但能真正无缝衔接周边的配套上来，说实话，我也看过不少高铁站周边配套商业很不错，但你不知道怎么过去，过去也会很远。

虹桥在商业规划思路很清晰。也就是说虹桥的配套商业开始就想好了，不是让你看看的，而是让你真实的来消费的。

这点上，大虹桥为什么值得所有高铁新城来学习，因为这是要自己赚钱养自己，而不是纯靠政府投资的交通枢纽

好，接者伴随枢纽的成型，虹桥真正意义上开始迈入大虹桥。其实最典型的，就是会展落位，楼宇经济和产业聚集。

招牌的会展业不用多说，国家会展中心承载就是上海会展业精华，同样和虹桥枢纽也做了无缝衔接。

这两年，我直观感受，我在陆家嘴的外企上班朋友，纷纷来大虹桥了，理由很意外，公司觉得这边性比价更高，而且商务上到哪都很方便。未来虹桥规划100多家总部经济，实现起来也不会太难。

来源：城市数据团

这样整个大虹桥的价值输出，从交通成功转移到产业驱动和土地增值上。

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当然，说了这么多，不是想炫耀虹桥如何地表最强。虹桥真正驱动力，在于人，怎么让人在这里最高效的聚集和中转，以及我可以为他提供什么。

理解这点，成功不是没有套路的，也不是不可复制的，也希望能给各位以启迪吧。