北京集中卖地30宗测算均价在6.3万/m² 朝阳是热门区域

编者按：本文来自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：刘宝丹，36氪经授权发布。

“ 2 021年我们打算成为房奴。”小乐最近很兴奋，经常在网上看楼市新闻，激动的时候，还会把消息分享到家里的群。 

作为北京人，小乐夫妻一直和父母住在一起，之所以考虑买房是因为老婆怀孕，小乐和父母商量，把东三环的老破小卖掉，置换到东五环。让他高兴的是，朝阳区最近供应了一批宅地，还是共产房，在他看来，这就相当于八折买新房，想到这里，他暗自庆幸自己的首套房资格还在。 

像小乐这样的人很多，5月8日，北京将迎来首批宅地的“竞拍大战”，这次土地出让由于规模巨大，时刻牵动着购房者的注意力，尤其，如果这些地块未来可以卖到政府的最高限价，就意味着北京主流市场的房价涨幅将超过30%，这也是促使小乐买房的因素之一。 

虽然北京在加大住宅供应，比如，北京首批宅地总面积高达345万方，占到去年总成交量的57%，但随着房价的结构性上涨，购房者的心里还是或多或少有些慌。 

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北京共产房逼近8万？

2021年北京供地结构发生明显改变，首批住宅除了包含纯商品房和共产房之外，还增加了大量的公租房用地，而2020年北京除了纯商品住宅用地，还有限竞房，现在看来，后者目前暂时消失。 

先来看共产房，根据年初发布最新政策，共产房户型面积显著增加，比如中心城区新建项目执行差别化面积标准： 

十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建筑，套型总建筑面积不大于100平方米。其他区新建项目套型总建筑面积原则上不超过120平方米。 

调整背后是官方对以往共有产权住房和限竞房的优化，主要考虑家庭代际及两孩、适老性等新需求，比如，这次推出的海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块和南地块，其楼高不超过18米，也就是说未来楼高不超过6层，而且旁边就是圆明园，妥妥的高端改善型产品，买到即赚到。 

以前很多共产房位置偏远最终难以去化，而本次北京推出的共有产权房位置普遍较好，最大供应量来自海淀和朝阳，基本上在东五环和北五环，临近地铁，交通便利。 

价格方面，由于共产房优化后，位置不错，而且面积偏向改善家庭，因此无论起始楼面积还是房价上限，都比较高，90度粗略计算，这批共产房起拍价4.7万/元，销售最高限价逼近8万。 

2021年北京首批共产房地块 

至于政府持有份额，目前来看，还是取决于竞拍的实际情况，按以下规则： 

地块设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序，同时设定有政府持有商品住宅产权预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

按规定，本批共产房，政府持有商品住宅产权预设份额统一是20%，购房者持有的份额能达到80%。实际上，无论份额如何，这些高端共产房都很值得买入，毕竟，这相当于政府帮购房者承担了一部分房价。 

对于后续流通问题，政策做了明确规定，即取得不动产权证未满 5 年的，不允许转让所购房屋产权份额。5 年后，购房者可按市场价格转让持有份额，同时政府持有的商品住宅产权份额一并转让，政府按市场价格收回持有份额对应的价款，此后，房子按正常商品房进行交易。 

接下来说说公租房。根据北京2021年度建设用地供应计划，今年的租赁类住宅用地已经细化为公租房和集租房，总量也由去年的38公顷大幅上涨至150公顷。 

首批出让的宅地中，多达12宗需要竞报“公共租赁住房”，而且这些租赁用地位置普遍较好，基本都在五环附近，周边大多有地铁配套，非常适合通勤和居住，比如，朝阳区有6宗公共租赁住房用地，主要在东四环和东五环周边。 

2021年北京首批公租房地块 

对于公租房的申请，各区都有自己的要求，符合要求的网友不要错过，以朝阳区为例，申请条件包括： 

“三房”轮候家庭，可持备案通知书到原申请街道（地区）住房保障管理部门登记申请轮候配租公共租赁住房。

申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下。

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购房者该如何选择？

当前，一线城市楼市热度仍然较高，为了更好调控楼市，北京将房价引导前置到土地出让环节，规定了每宗住宅用地的售价上限，并要求所有参加的开发商签署房屋售价承诺书。 

言外之意，北京未来的房价基本锁定在了一个范围。据90度观察，北京首批宅地的未来销售最高限价从2.7万到11.2万不等，价格最低的是区域分别是房山、延庆、密云等区域，比如房山长阳镇的共产房均价2.7万元/平。 

价格最高的地块主要来自海淀区和朝阳区，比如，上文提到的海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块和南地块，起始经营楼面价6.7万元/平，目前，该地块周边的二手房价格大约9.4万，按规定，该项目房价上限是11.2万元/平，业内预计，该项目会成为年底最热门的项目，价格有望达到上限。 

值得一提的还有朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L04地块和30-L01-01地块，位于东北五环外，起始经营楼面价4.7万元/平，项目周边较多别墅区，二手房比较少，略远一点的二手房基本在6万左右，按规定最高限价8.8万元/平。 

那么，北京首批宅地的价格整体处于什么水平呢？90度粗略计算，北京首批住宅的平均楼面价大约3.5万元/平。根据中原地产首席分析师张大伟测算，未考虑可能的进入公租房竞拍以及部分地块中包括配建情况，北京集中卖地30宗分布情况综合测算均价在6.3万，实际住宅销售均价可能稍高。 

相较而言，根据中指院数据，2020年北京商品住宅（不含保障房）成交均价为46932元/平方米，也就是说，如果这些地块未来可以卖到最高限价，北京主流市场的房价涨幅将超过30%。 

别慌，上述地块未来真能卖到最高限价吗？在业内看来，这主要还是取决于市场，比如，此前限竞房扎堆的区域，其价格普遍低于最高限价，甚至为了降价促销，很多房企推出特价限竞房，远低于规定的平均售价。 

上述人士进一步认为，除了像海淀树村这样的稀缺地块，整体来说，北京的供应量比较大，朝阳一次就推出10宗宅地，即便地块优质，未来也将面临激烈的市场竞争，所以购房者不用太担心，政府调控的本意也是稳定预期。 

据90度统计，北京首批宅地土地的起始总价大约1009亿元，单个地块起始价超50亿元的地块大约7宗，基本上都是处于比较中心位置的地块，北京四五环将出现一批售价6万元/平至8万元/平的房源。 

2021年北京起始价超50亿的地块 

对购房者而言，真正要考虑的问题是选择什么样的房子，从供应角度讲，朝阳区绝对是最热门区域，除了区崔各庄乡地块，金盏和东坝均有优质地块推出，起始楼面价大约在5万左右，未来最高限价8万左右，可以说，今年底到明年初，北京最受关注的新房市场一定在东北五环板块。 

但市场供应是一方面，最重要的还是满足生活需要，虽然供应不多，但西五环的石景山、南五环的大兴，北五环的昌平都有地块供应，而且也处于交通便利的地方，可以说，购房者还是有很多选择的。 

总结来看，北京首批宅地整体比较优质，位置较好，尤其是共产房地块走向高端改善，非常适合购房者出售，毕竟政府让利了一部分价格，而且这些地块大部分将于今年底或明年初供应，集中供应有利于价格稳定，所以，大多数人还是能选到比较心仪的房子。此外，有些收入低家庭，机会在于公租房，也能够改善居住条件。