环京楼市春风再起，燕郊房价连涨3个月

编者按：本文来自微信公众号：地产情报站（ID：dichanqbz），36氪经授权转载。

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根据住房大数据实验室发布的监测结果显示，北京房价2月环比上涨0.95%，与北三县统一规划的通州区环比上涨1.69%，比起上月来涨幅均有上升。

二手房方面，据国家统计局发布的2月70城房价数据显示，北京环比上涨0.2%，是五个月以来首次上涨，且量价齐升。

尽管都说“阳春”已来，可春天的风只在京城吹起了涟漪，未见波澜。

不过，在京城之外，春风却有力得多了。

自去年12月开始，燕郊楼市的“春风”就已经吹起。一向被认为是北京楼市晴雨表的燕郊，明显超过了北京的涨幅。

根据大数据房价指数（BHPI）监测显示，今年2月燕郊房价环比上涨7.63%，这是燕郊房价连续3个月快速上涨。此前，1月燕郊房价环比上涨5.23%，2018年12月，燕郊房价环比上涨3.67%，均是2017年4月燕郊房价阶段性见顶以来的最高单月涨幅。

今年3月，燕郊二手房均价突破2万，一手房在2月就迈过了2万这道门槛。

中原地产数据显示，今年2月燕郊商品住宅成交64套，成交面积0.65万㎡，环比下跌36%，主要由于春节假期影响，但同比去年2月上涨了8倍。

不仅仅是燕郊，固安、香河房价均有上涨，整体涨幅2500/㎡。成交量同比去年上涨3-5倍。

环京的楼市终于迎来了量价齐升，似乎回暖已成定局。然而环京市场的起起伏伏并非如此简单，市场数据只能给我们一个抽象的概念，阳春市场之下，藏着一整套的“春季攻势”。

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鲁迅先生对《三国演义》里的孔明有“状诸葛多智而近妖”的评价。不过在环京各个楼盘之中，多智到能借得东风来的，也有不少。

每年春节过后，环京稍大些的楼盘就开始筹备，举办“誓师大会”来召集分散在环京各个片区的销售英豪，用环京数以万计的销售来宣传楼盘或区域“利好”来造势。

1月10日晚，北京市政府摘牌，并将条牌移交北京市档案馆留存。这则新闻给殷勤期盼的环京销售们一个借风的好机会，朋友圈刷屏也接踵而至。

3月9日环京第二梯队的高碑店市发布低标准人才引进政策，也被环京房企、销售们用来引发又一波上涨预期。

今年的环京和往年不一样了？其实不然，环京依旧是往年的光景。“小阳春”的行情在环京、在燕郊也不是第一次。

根据住房大数据项目组对楼市的监测，2017年12月-2018年2月，燕郊房价同样出现一波较快的反弹，其中2018年2月燕郊房价环比上涨2.38%。在2018年春季过后，当时预期的政策没有到来，来的却是燕郊乃至北三县房价的进一步下挫，一直到8-10月，每月环比跌幅攀升至4%以上。

环京楼市目前的购房者多以投资为主，真正刚需的购房者较少。在需求方面，调控政策的放松与否，才是环京真正的东风。

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2013年，乘着地产黄金时代的末班车，燕郊、固安的房价，双双首度破万，成为整个河北房价增长最快的地区。

2014年，全国楼市普遍遇冷，环京也没有落下，13年底刚刚破万的燕郊、固安迫于行情压力，大幅降价出售。部分小区价格仅是年前的60%左右，算上赠送面积甚至达到5500-7000/㎡，房企同时出了全款3年分期的招式，正式开启了环京楼市的地下暗流。

那时的环京主要调控政策就是利率上浮20%左右，放到现在算的上是楼市松绑了，当时业内普遍认为，这是楼市的“三年周期”——每涨三年，就调控一年。

2015年，降准降息使得业内山呼春天。燕郊均价重新向着万元迈进，固安8000/㎡的楼盘门前看房人也多了起来。

2016年，月涨1000/㎡的楼盘随处可见，彼时没有限购，却能看见环京各楼盘自发性的捂盘惜售。燕郊房价在这一年完成了20000/㎡、30000/㎡两道门槛的突破。距京50公里内的所有区域，再也无法找到万元以下的商品房。供需关系严重失衡，是那时房价的重要推手。

2017年年初，随着又一波春季攻势，房价在3.17新政之前达到了峰值。随后3.17新政出台，环京各地逐步加入限购之列，外地人只能在拥有当地3年社保或纳税后，才能拥有购房资格，2014年用过的3年全款分期的招式又有了用武之地，不签网签，只签草签，就能无所谓限购。但调控刚刚开始，下降预期中，没多少人甘愿冒着风险去高位站岗。

直到2018年末，环京房价也并非一路滑坡，正如上文提到的，2018年初，又迎来了一波春季攻势。之后预期政策未能兑现，又开始了滑坡之旅。

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环京河流的虽不是大江大河，但其楼市之中，浪潮起落从来都不曾小过。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、大数据房价指数创始人邹琳华表示，燕郊乃至整个“北三县”楼市每年一般都有一波“春季攻势”。当地开发商、销售代理公司、地产中介等会联合炒作政策放松及其它期望中的规划利好消息，营造抢房氛围。

他进一步指出，如果购房政策并未放松，传言的规划利好也没有及时兑现，2019燕郊及北三县房价上涨的“春季攻势”同样将“无疾而终”。在“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策背景下，追高入市的投资者，需要防范再度被套风险及其它多重风险。

由于多数投资者并无当地购房资格，开发企业一般均采用全款或准全款支付、合同不备案等办法违法销售。投资者因此还将面临政策变动风险、开发商违约风险、土地违法使用风险等诸多潜在风险，权益难以得到保护。