环京浮沉：韭菜们的冰与火之歌！

编者按：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID：zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权转载。

1  异类环京

在这波中国楼市的大涨行情中，有三个地方极为奇葩。一个是海南三亚，一个是福建厦门，另一个便是环京燕郊。

这些地方都有两个共同特点：第一是房价畸高，三者曾几度跻身一线城市房价排行之列；第二是经济总量较低，排名最前的厦门也不过是在全国50位上下，剩下的两个更不用多说。

但是，它们却成功地成为了中国楼市的风向标，在每一次的全国楼市风波中，充当马前卒，见风使舵。也同样在每次严政调控下，瞬间化作炮灰，束手就擒。

楼市动荡，莫过于此。

但是不同的是，三亚的卖点是作为「天涯海角」独有的稀缺环境资源；而厦门是福建人对身份地位的追求以及对海岛置业的向往。

由此，燕郊则显得难堪，尤其是脏乱的环境和水泄不通的交通配套。但神奇的是，它却是值得几十万北漂昼夜奔袭往返的「弥足之地」。

原因只有一个，燕郊是环京龙头，正如它的宣传标语一样。

「我与天安门的距离只有30公里」。

这30公里的概念不简单，让燕郊房价从15年的均价1万随着大潮奔袭至均价3万左右（个别楼盘高达4万多），又从三万多跌落至今年的2万。

一个暴涨一个腰斩，成败无数炒房客，也高位套死了无数韭菜。有人说，环京沉浮，这也许就是楼市的魅力，子木却说，这只是对「炒市」的无知。

此篇以燕郊为例，特开环京楼市分析，帮助大家建立环京概念和房价变动逻辑，最后一部分还有最衷心的环京置业建议。

2  环京概念

要说炒概念，环京必属第一。

尤其这几年作为倒数第一的「京津冀城市群」为了证明自己不是「中心虹吸」而是「互为协作」，一直都在大力规划做「外溢工程」。

例如打造一小时经济圈，通州副中心，新机场，冬奥会等等…

一连串的政策规划和题材让环京的预期飙升，成为无数炒房客觊觎的肥肉。但这一切都不如燕郊的炒作题材好。

「燕郊即将划入北京」，这是燕郊房产中介口头上最爱叨叨的一句，也是最有用的一句。

因为大家可都是看到过通县被划入北京一朝「土鸡变凤凰」的身世，自然不会放过这等好事。

于是买不起和租不起北京房子的东三环北漂，大都选择跨过通州，落在燕郊小镇。以至于108平方千米的土地上，满满当当睡着130多万的人口，因此燕郊也得名「睡城」。

每天，数十万人早出晚归，往返奔波于北京与燕郊之间。遥远的路途和拥挤的人流让30公里的路途活生生走出了300公里。

路上耗时动辄几个小时，挤上公交车也是看运气，北漂的辛酸在这批人的身上体现的淋漓尽致。

然而这就是现实，高企的房价只能让他们退而求其次，把无处安放的身躯置于燕郊这个小镇上。

3  环京房价

从2015年北京房价上涨周期启动开始，无数炒房客就开始布局以燕郊为首的环京楼市，此后北京房价一发冲天，环京也跟着水涨船高。

至于楼市盛况不用多说，房价是从一开始的均价9000元/平米涨到2017年4月份的29000元/平米。如果按100平米的房子算，财富增值将近200万左右。

一个什么都不是的小镇房价达到2万9，这是绝对畸形的。要知道那时候身为一线城市的广州的房价才是2万8。

随后，北京史上最严调控政策「3.17」出台，北京熄火。紧接着3.22，廊坊一纸限购令紧随其后，炒房客全线退败。

6月廊坊市限购再度升级，北三县以及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购，非本市户籍居民购房需提供3年及以上当地社保证明或者纳税证明，且限购1套。

要知道，燕郊都是住宅区，没几家企业，谁会在燕郊上社保呢？「三年社保」的真实意义其实就是在变相封死流动性，彻底冰封环京楼市。

冰封后的环京楼市一片狼藉，迎来房价大跌。

很多人问我，北三县这么好的预期，为什么会跌成这般惨样，即使是炒房客，持币观望做底反弹就好了，何必抛盘脱手？

想法很好，但并不是所有参与者都具备抗险能力！

每次房价上涨，就会诞生一批抗险能力极弱的「伪炒房客」。这群人有一个特点，就是怀着趁势跟风捞一把的赌徒心态。

月收入5000元，却敢背6000元的杠杆，月收入1W敢背2W的杠杆，本想短进短出，赚个转手钱就跑，结果还都被齐刷刷地钉在了高岗上。

尤其是环京限购交易跌至冰点后，哀鸿遍野。有些高位站岗的炒房客为了稳定市场，甚至都印着小纸条挨家挨户告诉大家，不准降价。

人性使然，我1万买的卖2万，和你3万买的卖2万能一样？利益之下，还谈合作，荒谬！

其二便是抗险能力极弱的房企。尤其专吃环京市场的华夏幸福。环京限购，成交量锐减大半，资金回笼不来，银行催债，怎么办？只能降价抛盘。

于是抛盘大风响彻环京，房价一顿暴跌，至2017年12月份，整体均价腰斩暴跌了40%，成交量不足高峰期的20%。

4  环京未来

那么未来环京还值得买吗？

答案是肯定的，而且长线看好。

很多人都说，环京需要产业，需要经济，没发展怎么办？

「环京大力发展产业」，这本来就是一个伪命题。即使有产业基础的天津也被北京虹吸完了，何况没有任何产业根基的环京区域。

即使是北京产业沿溢，那也只能溢给通州，别忘了，还有雄安这个天子脚下的亲儿子还在嗷嗷待哺。

环京的首要目的是解决北漂刚需的居住需求。例如通州发展起来之后，人口必然会加速流到北三县。

北京房价6万，通州房价4万，贵不贵，北漂们心里都清楚，如果想拥有一套自己的住房，只能先在环京上车。

所以说，与其花钱去搞产业，还不如好好把道路交通和生活配套搞好，把环京区域发展成舒适的居住区，无论医疗还是教育，都不用奔袭市中心，给来帝都打拼的年轻人留有一丝归属感。

所以，环京市场的卖点在于和北京的距离，在于交通和生活配套，仅此而已。

我们再来看数据。

（燕郊2017.6-2018.5月房价趋势）

以燕郊为例，3.17之后，房价从2017年4月份的最高点一直下跌，但进入2018年后，房价就很难跌得动了。现在看起来已经是在横盘筑底了，能不能撑住，还要继续观望。

但我们看问题要客观一些，长远一些，所以我做了一个从2009年到今天的燕郊房价走势图。

如果某年一直上涨或下跌，就取头尾，中间有高低点，就取中部，做成上图。

现在你看，你觉得燕郊房价要崩盘吗？从2009年的5000元上涨，现在看来，更像是回调，典型的大涨小跌的趋势。

5  环京买哪里？

首先要明白，环京的价值在于其与北京的距离。

那么按照目前全球都市圈的发展规律来说，环京指的是70公里以内的距离。也就是目前的燕郊、大厂、香河、固安、永清、涿州等。而在此距离之外的概念都是伪环京概念。

至于哪个地方是伪环京，大家自可搜索对证。

其次是要弄明白北京未来的发展趋势。

从图中可以看出，北京未来的城市规划是为了给京津冀一体化建设服务的，发展趋势就是「东进南下」。

而「东进南下」的三个战略支撑点就是东边的通州副中心，南边的新机场和雄安新区。

在这三个战略支撑点中，通州副中心产业发展虹吸人口，人口因通州房价太高沿溢，利好北三县；新机场产业发展，打造临空经济区，利好固安。

至于雄安比较特殊，多讲一句。因为之前有些人在炒作环雄的概念，让人诧异。

我曾在一篇文章《大国崛起之雄安时代》里讲过，雄安就是一片高素质人才的试验田，不需要楼市振兴地方经济，处于完全政策市之中，升值潜力几乎为0。

第二是雄安现在仍在建设之中，处于饥饿状态，它需要吸血才能成长，就像北京发展了上百年到现在才有外溢反哺现象，雄安没有这个能力。所以，敢于投资环雄楼市的年轻人，我想是真的读懂了「千年大计」的高手。

所以综上来讲，投资第一梯队还是以燕郊为首的北三县（燕郊、大厂、香河），第二梯队是新机场利好的固安，至于第三梯队不做推荐，投资要稳中求进。

而在第一梯队中，子木更看好大厂。因为燕郊入市太早导致开发商开发过度，城市没有做很好的规划，导致交通堵塞，城市排水系统漏洞百出，以至于燕郊每逢大雨必积水成河。

而大厂入市晚，在做了很好的城市规划后才引入开发商。居住环境相对燕郊较好。