燕郊楼史：被房地产掠夺和成全的一切

从高新产业园到睡城，90% 的燕郊人不知道燕郊曾经的历史，他们带着一个北京梦，随命运的大钟摆住进燕郊，又眼看着房地产夺走一切，成全一切。

2015 年 10 月，在韩国首尔江南区一栋高大上的办公楼下，身穿米黄色长衫搭着短裙的崔珍皎和对面的中国记者说了一句流利的汉语，“好久不见！”

她在韩国最大的企业三星集团上班，但是 7 岁到 18 岁的时间都是在中国度过的，她把中国称为「我的第二故乡」。

在崔珍皎离开中国回到韩国的那一年，还有超过 50 万韩国人和她一起挤进回国人流中。他们并不是回家过年，亚洲金融危机爆发，逼着他们卖掉中国的房子和生意，回家还债。

2007 年到 2008 年间，有一大批韩国人用 8000-12000 元/平米的价格卖掉望京的房子，来弥补韩元大幅贬值带来的资金黑洞。在 2008 年之前，走在望京的大街上，3 个人里面你就能碰见一个韩国人。2006 年德国世界杯的时候，望京街道上的对话大部分是用韩语进行的。

2008 年、2009 年两年间，如果用美元为标准货币计算，韩国的 GDP 下跌了约 20%。三年后，当一些韩国人再回到北京的时候，他们发现原先 1 万一平米卖掉的房子，已经涨到了 3 万一平米。当初的标志性建筑，如韩国小商品城等地方躺在了拆迁名单上，他们只能和来自河南、山东农村的人挤在一个露天的菜市场里兜售杂货。

一些东西被抹掉，一些东西会起来。在望京， SOHO、保利钻石灯笼塔、绿地中心成为新的地标。望京也不再有韩国城的名称，转而被称为「第二个CBD」。

图片来源：36氪记者拍摄，未经允许禁止商用

一个新的韩国城，也开始出现在各种宣传中。

2010 年 9 月，在首尔三成洞——象征着韩国最发达的商业与文化的中心地带，一家五星级酒店内，召开了一场规模宏大的签字仪式。韩国原总理李寿成、建设部部长李桓均、科学技术部部长韩荣成、总统首席秘书官（正部级）李钟灿、都出席了这次仪式。

签约仪式的主角是一位中国商人，他在会上发言说，「首尔是我的第二故乡」。

这个大型项目，被描述成一个国际规格的卫星城，里面包括企业研发、办公、高端产业制造、金融、高档生活区、国际商城、医院、七星级酒店、高尔夫练习场、剧院、舞厅、国际双语学校、大长今艺术学院。其中，只七星级酒店的面积就达到 8 万多平米。它是一座中国最大的韩国城，将来会有数十万韩国人长期居住。

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在这个大型项目中，有一个标志性建筑：两栋 320 米高的楼组成双子座，是北京向东最高的建筑。这个占地 1000 万平方米的项目叫作「东方国际创业园」，它的第一期就占地 150 万平方面，建筑面积 460 万平方米，投资 1.45 万亿韩元，它的名字叫作「首尔园」，位于燕郊。

在 2010 年之前，燕郊的房价一直没有超过 10000 元/平米，大部分时间徘徊在 4000 元/平米左右，在 2008 年金融危机前短暂冲高，但又急速回落，套住了一部分人。但在将近 20 年的发展史中，房地产一直不是燕郊的主旋律。

1978 年，改革开放开启。从城市区位上说，有几个不同层级的重要标志。第一个是经济特区，如深圳（1979 年 7 月，中央决定在深圳、珠海、汕头、厦门建立特区）；第二个比较特殊，是企业办经济区，如招商蛇口的成立，后来逐渐演化成今天的产业园/产业新城；第三个是国家级经济技术开发区，1981 年，国务院批准在沿海开放城市建立经济技术开发区，大连、秦皇岛、天津、上海、温州、福州、广州都在第一批名单中；第四个是省级的经济技术开发区，最开始的燕郊就是其中之一。

燕郊经济技术开发区于 1992 年 8 月经河北省人民政府批准设立。1999 年在互联网技术大潮开始之后，燕郊的定位加上了「高新技术」。2001 年，燕郊的定位更加明确，要承担河北省高新技术产品出口基地、首家软件产业基地和省级海外留学生创业基地的功能。一些研究所、国家重点实验室被放在了燕郊，如中国电子科技 45 所。

为了表现燕郊的成果和地位，当时最火的电视节目《同一首歌》还在 2002 年特意走进燕郊，朱军和那英在台上握着手，背后的背景板上写着「明天更美好」。

如果一切照此下去，燕郊的明天确实会更美好，但一场早已埋好伏笔却突如其来发生的经济危机把燕郊改变了赛道。

2010 年 11 月，燕郊被批准为国家高新技术产业开发区，相比之前又升了一级。但是，在半年多之前，「新国十条」出台，北京紧跟着发布了「京十二条」（《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》），规定连续 5 年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购 1 套住房，三套房和不合规的外地人购房贷款被叫停。

北京限购令一发布，就被很多人称作是「史上最严」，投资客被挡在门外。

被挡在门外的还有想在北京买房，但纳税不够五年的上班族。限购，加上巨大的房价落差之下，很多人涌进燕郊、香河、固安，其中燕郊是最受追捧的，因为大多数燕郊楼盘上都会写着「距离国贸半小时」、「距北京天安门25公里」。

2010 年之后的燕郊，虽然仍然归属河北三河管辖，但在几乎所有的宣传文件上都会这样描述「北京东燕郊经济技术开发区」，包括燕郊的官方文件，廊坊、三河被直接跨过去了。并入北京的传闻也在这个时候密集发酵。

投资计划超过 50 亿美元的首尔园也诞生在 2010 年，它初始的规划是综合功性新城，以产业为主，但随着房价上涨，很快偏向了住宅开发。一段时间以后，首尔园的名字没有人叫了，在北京东燕郊出现了一个人尽皆知的名字：首尔甜城。

韩国人的北京梦就此中断，首尔甜城里住进了来自北京的 Jack、Mary、Aires、Tony 老师。燕郊的常住人口每年翻倍增长，成为中国人口增速最快的县市。

这一年，燕郊的房价迅速突破万元大关。之前在 2008 年被套的人，有人离场，有人在惊讶中没有反应过来。同时，大量投资客也进入燕郊，屯上几套房子，待价而沽。首尔园也没有成为韩国人的「第二故乡」，成了北京人的「后花园」，实际上却是睡城一座。

与此同时，一个个财富集团逐渐形成了。

首尔园变身首尔甜城，这也成为开发商燕达集团最主要的收入来源。燕达集团在 2000 年成立，原本是生产建材、销售钢材水泥的地方企业，也是一家典型的家族企业。燕达集团 97% 的股份由个人李怀持有，公司财务等重要职位也由其家人担任。

踩上房地产行业跨越式发展的机遇之后，燕达集团进入了房地产、健康医疗行业。不过燕达集团主要的医疗项目只有一个：燕达国际健康城。据媒体报道，国际健康城常年陷入盈利困境，输血的主要来源就是公司旗下的房地产项目。

2010 年之后，燕郊进入了房地产大开发时期，但市场主要被福成、汇福、燕达等当地企业垄断，有人形容燕郊是一个「水泼不进」的区域。这几家企业有一个共同点：都不是地产企业科班出身，但最后最赚钱的业务都是地产。这跟燕郊的发展历史何其相像。

福成以畜牧业起家，2008 年开始在地产上加速，旗下神盘包括上上城、青年城、福成公寓，是燕郊最大的开发商，多个项目从房价 4000 元时代一直买到了 40000 元时代。

汇福集团是粮油起家，创始人原先是三河市高楼镇党委书记，1995 年在当地一家粮油企业改制时弃政从商，旗下神盘有普罗旺斯、纳丹堡、悦榕湾，仅悦榕湾的建面就达到 180 万平米。

另外还有两个非当地企业「意外」在燕郊站住了，一个是秦皇岛的天洋控股，开发了「180万平米中国温哥华国际社区」天洋城；另一个是港中旅，开发了港中旅海泉湾，56.9 万平米。

图片来源：36氪记者拍摄，未经允许禁止商用

这两个神级大盘最开始都不是房地产项目规划。天洋城最初的规划是航天现代服务业发展区，港中旅海泉湾原计划建一个温泉度假区。但是跟首尔园一样，最后都变成了以房地产为主。

在一个个项目改变性质背后，是燕郊产业+居住+休闲养生的新城战略解体，房价高涨让房地产行业成为最受宠，也是最大的一盘棋。地产企业借此快速发展，一些投资者赚钱离场，也有少数炒房客在几次大起落中痛心割肉，但更多的人只能看到燕郊睡城的一面，看到把燕郊作为买房跳板进入北京的一面。

对于燕郊这座城市从中获得了什么？很少有人去算这笔帐——这里的多数人都是过客。

2018 年，燕郊卖了 43.4 万平米土地（中指研究院统计数据）。这意味着，在环京开发戒严、2017 年燕郊 0 出让之后，又有了新的项目要入市了。

在很多人眼里，燕郊仍旧是个香饽饽。所以 2018 年的地价上升到了 2294 元/平米，比上一个有住宅用地出让的年度，上涨了 4.7 倍（中指研究院统计数据）。燕郊市政府也拿到了五年以来最大的一笔土地出让金，24.5 亿元。实际上，不如北京郊区的一块地的价格。

燕郊也许是楼市最火热的城市中，地价和房价价差最大的那个。2013 年，燕郊二手房价格已经冲到了平均 1.1 万元/平米，但在土地市场上，当年成交的首尔甜城E区地块价格约 530 元/平米，天洋城荷塘月色时尚街区项目的成交价约 490 元/平米。

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北京人在拿地时预估项目将来的售价，通常是用土地成交价格乘以 2，但是在燕郊，你最少得乘以 20。

不过，北京的每一波动作，都能引起燕郊的地震。2010 年北京限购，燕郊房价翻倍。2012 年，通州提出北京副中心的定位，燕郊房价再次上涨。2015 年，北京最近一次疯涨来临之前，燕郊全年卖出了 21700 套新房，但是限购实行之后的一年内，燕郊新房只卖出了不到 4000 套。

现在，隔江望去，通州限购锁死，燕郊本地锁死，固安、香河、三河全部被限购囊括在内。为了打破限购令进入市场，中介开出的购房资格操作价格达到了 8 万元以上。与此同时，燕郊的房价从接近 3 万元/平上，忽然降到了约 1.6 万元/平米，因为来自北京的客户都买不了房了。

2019 年，通州和北三县统一规划的消息一出，燕郊二手房挂牌价集体提价 10% 以上。从市场信号看，燕郊已经不是一个独立市场，过去九年间，它的房地产逐渐成为最重的产业，但在京津冀大格局的一体两翼规划中，消耗掉产业先期优势的燕郊，显得尴尬。

燕郊讲着一个长长的故事，最辉煌时刻的标志是它两次出现在 CCTV 上，一次是 1999 年，燕郊的燕潮酩酒广告直接打到了 22 点新闻档（90年代是白酒广告竞争最激烈的时期），一次是 2002 年《同一首歌》走进燕郊，毛阿敏、那英、韩磊、孙悦、满文军、古巨基唱着燕郊的明天更美好。

图片来源：36氪记者拍摄，未经允许禁止商用

在此之前，燕郊被很多人知道是因为一出叫《老妈开唠》的评戏，描写的就是一个三河年轻老妈，被男顾主侮辱，却伙同男主人将女主害死的故事。那时候，燕郊所在的三河被人称为「老妈县」，就像「绍兴师爷」一样带着标签化的脸谱。经常被淹的燕郊人，只能去北京、天津的大户家当老妈，并在戏剧里被人嘲笑。

在此之后，就是房地产逐渐显露的时代。房地产成全一切，有人因此发财，有人借机得以在北京买房，有人能够在此安家，躲避难以容身的北京高价。房地产也掠夺一切，消失的产业园，水泼不进的封闭市场，大起大落的悲欢离合，失去了本来面目。

跨过潮白河，从距离国贸最近的东贸国际，到已经要接近 271 省道的天子大酒店，你似乎就能阅尽燕郊的繁华。这两个项目一西一东站在燕郊主干道的两端，在建筑风格上走了两个极端。纯现代风格的东贸国际，和北京国贸 CBD 遥相呼应；而天子大酒店的标志就是三个 100 多米高的「福禄寿」三神建筑，象征着中国传统文化的恩泽最广的三大幸运星。

它们一今一古，但有一个共同点：向北京致敬。