港中旅的首次进京与燕郊过往

编者按：本文来自微信公众号：和讯房产，（ID：hexunhouse），作者：小禾，36氪经授权转载

6月21日，北京再燃土拍大战，合共揽金98.76亿元。其中亦庄两宗紧邻限价地块最受关注，分别被雅居乐、港中旅两家房企以31.8亿元、30.6亿元拿下。另一宗不限价地块位于怀柔新城，城建、怀胜联合体以36.36亿的底价成交。

值得注意的是，这也是雅居乐和港中旅在北京土地市场首次举牌拿地。从上个月，恒基地产首次进京，摘得孙河新地王，再到今天雅居乐和港中旅首次进京落子亦庄，与去年不同，今年的北京土地市场迎来越来越多的“新面孔”。

就今天的两宗亦庄地块来看，分别是经济技术开发区河西区X92R1、X92R2地块，性质均为R2二类居住用地国有建设用地。体量相似，建设用地面积分别是36478.1平方米、35704平方米，合计72182.1平方米；竞拍起始价分别是22.5亿元、22亿元，合计44.5亿元。两宗地中商住房销售均价都是规定不超过54160元/平方米，且最高销售单价不得超过56868元/平方米。

两宗亦庄姊妹地块经过几十轮竞价，最终X92R1被雅居乐以31.8亿元摘得，溢价率41%、楼面价39626元/㎡；另一宗X92R2被港中旅以30.6亿拿下，溢价率39%，楼面价38957元/㎡。

诸葛找房分析认为，该板块已经聚集了众多新房项目，附近在售的楼盘有和悦华锦（均价52695元/平方米）、金隅金麟府（均价52695元/平方米）以及北京城建海梓府的别墅项目（别墅总价1400万/套）等。此次地块已设置销售均价54160 元/平方米，且最高销售单价不得超过56868元/平方米。和周边在售的和悦华锦、金隅金麟府同样作为限竞房入市，且每平米单价仍高出1465元，预计未来去化将面临一定压力。

为什么在盈利空间有限的情况下，还是有房企选择进京拿地？

有观点认为，港中旅之所以在北京拿地，是为了配置一定比例的一线城市土地，作为公司资产压舱石，从而够获得银行授信，获得资金之后，去二三线城市开发快周转和高利润的项目。如果没有一线城市的土地作为压舱石，上市公司抵御信用周期能力会比较弱。对于没有布局一线或者一线布局较少的房企来说，现在的北京市场不是做利润的市场，而是做流量的市场。

另外，亦庄X92的两个地块，旁边就是十一学校和12年一贯制的人大附，是亦庄和朝阳家长们给孩子上学买房的理想之地，这样的地块定价5.4万元/平米，去化速度会比较快，所以这样的地块是理想的流量地块。

业界知名土地评论人泽龙向和讯房产表示，一线城市地拿好了就是一个绝佳“避风港”，北京优质地段的项目，大家认同度比较高，对去化也比较有信心。

港中旅能在北京亦庄“一炮而红”吗？时间会给出答案。不过，不可否认的是，在京津冀一体化下，港中旅对北京以及周边市场的觊觎。只不过，从此前案例来看，港中旅的辛勤付出并未带来相应回报。

其中，不得不提的就是它在燕郊的那段历史。

2010年10月，港中旅方面与河北省政府签订了战略合作框架。按照约定，打造的燕郊港中旅海泉湾项目将以旅游及相关产业为重点，以开发建设环京津休闲旅游产业带为基础，打造河北旅游新“名片”。彼时预计项目建成能够带动3000人就业，年销售额达10亿元。

如果当初的规划顺利落地，海泉湾项目将成为背靠北师大附属学校的学区房，而小区周边将拥有艺术中心、商业街等配套设施，整个项目是以“生态、健康、休闲、绿色”为核心的全享型文化旅游区。

然而9年过去，被宣传为“占地2000亩，斥资百亿”的海泉湾项目，目前仍有近千亩地块尚未动工，处于撂荒状态。在今年年初，港中旅燕郊海泉湾项目对外宣传资料上，只见地产未见旅游，只宣传住宅项目，绝口不提当时规划好的文旅配套、北师大附属学校，休闲运动场、温泉酒店。

对于未建配套学校普遍的猜测是政策原因。自京津冀实施一体化后，通州与廊坊北三县实施了“三统一”政策。即统一规划、统一政策和统一管控。也就是说，位于燕郊的这一项目必须等通州和“北三县”统一规划细则出台后，才能重新申报土地规划许可证和建筑工程施工许可证，届时才能动工。

但据媒体报道，港中旅由于此前承诺的学区房未兑现，多次受到业主投诉。在处理业主维权时，有河北省规划局某位接待的官方人士解释称，在北京通州与河北廊坊的北三县“三统一”背景下，公益性质的项目不会被否认，即保留原规划，尤其是在燕郊这种教育资源严重匮乏的条件下。而七部委红头文件中贯彻的精神也指是控制房地产，不批地是为了严控住宅建设。

上述省规划局官员解释，“燕郊教育匮乏至极，公益性项目是不受限制且给予鼓励和肯定的。”该官员对港中旅海泉湾项目不先建学校和配套，而住宅却早已收房两年的现象，感到颇为震惊。

或许，此时此刻，对于港中旅来说，相较于这段尴尬的过往历史，港中旅更想提及的是亦庄这个新鲜的让人充满无限期待的新地块以及将来崛起的新项目。不过，以史为鉴，在开发亦庄项目时，燕郊历史对港中旅也是一个提醒：政策敏感地带，如何按照最初的定位目标顺利开发并运营下去，需要企业更加周全而细致的布局。