凌晨排队过户，这个网红城市又躁动起来了

编者按：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子说房，36氪经授权发布。

西安楼市又火了。

最近，西安要办二手房过户的人，在二手房交易中心凌晨就开始排队，导致扎堆拥挤，以至于西安不动产登记中心特意在官微发布通告劝阻。

新房市场的火爆，也不弱于二手房市场。5月，西安出现6个千人摇号楼盘。其中最火的楼盘，5071个家庭抢108套房源，中签率仅2.13%，刷新了西安摇号史上5.7%的最低中签率。

整个5月，西安41个项目开盘，整体去化率为59.3%，比上个月上升了10个百分点。

西安楼市又要开启全面上涨了吗？

楼市冷暖，最终都离不开城市的发展。而说到西安的发展，2017年这个大西安元年，是绝对绕不开的里程碑。

2016年底，西安新任领导人上任。

2017年，西安从人、财、名三方面，三管齐下，开启了大西安的崛起之路。

1.率先打响“抢人大战”，两年百万人口落户

人口决定了城市的发展潜力，而西安是近几年人口大战最大的胜利者。

2017年3月，西安抢在全国所有城市的前面，以“史上最宽松”的户籍新政，拉开“抢人大战”的大幕。

“三放四降”招纳人才：放开普通大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定，降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限

此后2年时间里，西安7次调整落户政策，甚至还能看到派出所民警，开着警车，拿着大喇叭，在街上拉人落户。

到2019年2月，人才政策再升级：本科及以上学历落户不受年龄限制，全国高等院校在校学生均可落户；具有本科(不含)以下学历的，年龄在45周岁(含)以下亦可落户。

全国最早最宽松的落户抢人政策，给西安带来了恐怖的人口和人才流入。

2017年3月到2019年4月的两年零两个月的时间里，西安落户115.1万人。其中高素质人才占了大头，学历落户和人才引进占比高达64.05%。

2.全面出击“招商引资”

很多城市的GDP增长，都是靠城镇化过程中的大拆大建来拉高，但有着深厚历史底蕴的西安，没有依赖大拆大建，而是选择了以产业推动城市发展。

2017年初，西安十三次党代会上，将招商引资作为“一号工程”，特意从全市各部门抽调100名优秀干部，设立市投资合作委员会。为了将招商做细做好，还成立了足足24个专业招商分局。

在大招商策略下，西安开始了规模以千亿计的招商引资，吉利、京东、华为、阿里巴巴、华侨城、华润、金龙、海航等纷纷落户西安，给西安带来井喷式发展。

阿里巴巴在西安建设西部总部；

吉利新能源汽车产业化项目落户西安；

京东全球物流总部、京东无人系统产业中心、京东云运营中心落户西安；

华为全球技术支持中心、海康威视西北研发基地项目落户西安高新区；

……

西安京东大厦

同时，2017年4月，西安以第三批自由贸易试验区中，唯一的西北地区城市的身份，跨入“自贸区时代”，为现代化产业提供了更大的容纳空间和发展空间。

3.城市营销，打造新IP

作为一个传承了千年的古都，2017年以前的西安，在全国人民心中的存在感却并不强。

但2017年后，西安IP突然被树立了起来。

一方面，西安开展三项革命——烟头革命、厕所革命、行政效能革命，从生活小事着手，掀起城市发展的大变革，将一个宜居的西安展现在大家眼前。

另一方面，西安传承历史文化，打造成了网红。

西安，是一座将历史文化，从“观光”变成“体验”的城市，突破传统的刻板印象，让世人对古文化有了全新的认识。

你可以在永兴坊触摸到古长安城的街坊形态，喝一碗摔碗酒，重重摔下，唤醒心中的英雄梦。你可以跟兵马俑一起跳舞，可以穿汉服逛汉城湖。每一个来到西安的人，都可以沉浸在浓郁的文化氛围中，梦回大唐，梦回大秦。

所以，西安在抖音火了，成为了“抖音之城”。

西安市委宣传部，甚至还曾组织召开会议，“研究利用‘抖音平台’宣传西安‘美城、美食、美景’等工作”。官方亲自发力，线上线下同步宣传展示西安新形象，将千年古都与现代城市完美融合在了一起。

西安新形象的打造，带来的最直接体现，就是旅游业大幅度提升。2018 年春节长假期间共有 1269.49 万人来西安旅游，同比增长 66.56%，实现旅游收入同比增长 137.08%，是全国旅游业增幅最高的城市。

同时，西安西商大会的召开，各种产业的进驻，全国军工第一大市的身份，仅次于武汉的高校实力，也给西安树立起硬科技的IP。

神州飞船80%的零件是西安生产的，国庆大阅兵一半的武器是西安生产的，全国唯一的卫星测控中心在西安，全国唯一的飞机试飞研究院在西安……

多方发力下，带给西安的，是综合实力的发展和翻天覆地的变化。

2017年开始，西安GDP开始大步前进。2016到2019年，GDP在3年时间里增长3000多亿。按照这个增长速度，2020年西安迈入万亿俱乐部不成问题，还有机会冲进前20强。

西安的蜕变，不仅仅体现在经济上。

2017年初，西咸新区交由西安代管，让西安有了建设中心大城市的大体量、大格局。

2018年，西安获批建设国家中心城市，明确了西安在西北地区的老大哥地位，让西安的政治地位得到巨大提升。

上个月，西部大开发的指导意见出台，确立了3个国际门户枢纽城市，而西安就位列其中，和成都、重庆一起成为西部三大中心城市之一。

从2019年至今，国家已经多次反复提及要发展中心城市、大城市，而在西北地区，唯一可以承担这个重任的，有且只有西安。如果连西安都不能崛起，那西北就更难发展起来了。

2019年初，《西安国家中心城市建设实施方案》出台，西安的发展之路就更为明确了。

方案中，给西安定下了发展节点：到2020年，国家中心城市建设迈出坚实步伐，形成大西安都市圈，户籍人口超过1200万，常住人口超过1500万；到2025年，西安国家中心城市建设取得实质性进展。

截止2019年底，西安常住人口1020.35万，净增加19.98万。人口增量很大，但离完成1500万的目标仍有巨大差距，西安还有机会完成这个目标吗？

方案中，还提到一个大西安都市圈概念，大西安都市圈由西安、咸阳部分区域及西咸新区为主组成。并且提到：通过深化西咸新区管理体制调整，合理调整行政区划。

咸阳有435万常住人口，西安加咸阳，刚好差不多1500万常住人口。西安现在已经代管西咸新区，又有大西安都市圈的概念支撑，很大可能会扩大西安行政区划，将咸阳、西咸新区全部或者部分吸纳进来，以助推西安国家中心城市的发展。

方案中，还提到实施“北跨、南控、西进、东拓、中优”空间战略，中部是优化，南部是控制，北部还得跨越渭河，显然，东、西两个方向将是西安的核心发展方向。

2017年，西安开启城市崛起之路，抢人大战对楼市的影响尤其深重。既有人口落户带来的巨量住房需求，也有借落户政策炒房、外来人口炒房推动的需求暴增，房价大幅度攀升。

2017年初，西安房价均价6500元/平，到2018年初增长到9000元/平，2019年初更是涨到1.24万/平，2年时间已经翻了一倍。

到2019年5月，在国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品住宅价格统计中，西安已经连续6个月领涨全国。枪打出头鸟，理所当然的，调控来了。

2019年6月，最严限购令出台，外地人买房需要缴纳5年社保，其严格程度，足可媲美一线城市。

严厉的限购政策，迅速平抑了市场的热情，从8月开始，量价上涨趋势均被止住，反而出现微跌。

2020年初疫情影响消退，楼市解冻后，现在西安楼市，又出现新状况。

5月，西安房源供应变化不大，但摇号人数暴增一倍。而且好几个楼盘中签率不足10%，最低的中签率仅2.13%，突破西安摇号史上最低中签率。

全面大行情要来了吗？

并没有。整个5月推出的37个盘中，摇号楼盘只比上月多了一个，而且在25个不用摇号的楼盘中，有17个楼盘，登记并通过核验的家庭数量不足房源量的一半，有5个楼盘，直接就是0意向登记。

热的楼盘千人摇，冷的楼盘零登记，西安楼市已经出现明显冰火两重天的分化现象。

作为西北唯一的中心城市，西安必须也必定会发展起来。但过去几年，西安爆发式的发展，带来的是市场的过热。最严限购的出台，以及疫情期间的冰冻，让市场得以冷静。

接下来，在西安买房还想保持良好的上行走势，必须围绕核心价值来投资：

1.坚守价值核心区，高新、曲江仍是最值得投资的板块。

2.把握大西安都市圈的投资机会。

西咸新区是建设大西安都市圈的关键，但西咸新区太大，核心关注沣东新城。

3.抓住改善需求的机会。

一方面，全国性刚需时代已经过去，大家买房会更关注居住品质；另一方面，西安是军工和科教大市，本地人很多都在体制内，有福利分房，不缺自住房，缺的是住得舒服的改善房。

西安的改善板块，重点关注浐灞生态区。浐灞目前价格相对较低，在区域发展和价格优势下，是最具投资空间的板块之一。

4.价格倒挂的楼盘，可以果断出手。

西安一直有在限制新房备案价，部分区域，存在新房和二手房价格“倒挂”的现象。最近千人摇号的楼盘，大部分也都有价格倒挂。

承载着厚重历史的西安，将传统和现代融合发展，在古老和新兴之间走出了一条新路。

如果接下来西安真的实现扩容，鲸吞咸阳或西咸新区，西安将更进一步，有更大的体量去承载西北中心、带领区域发展的重任。

当然，相比人多地少的深圳，去扩容惠阳的强大需求，西安的扩容还不是最迫切的。但无疑，扩容将是西安追赶其它强二线城市最快的方式。