深圳楼市年末“打新潮”：一场关于代持、资金、豪宅的盛宴

编者按：本文来自微信公众号“经济观察报”（ID:eeo-com-cn），作者：陈博，36氪经授权发布。

一名衣着朴素、其貌不扬的大姐，被铁栏杆阻挡在深圳华润城润玺一期选房现场外。

手机屏亮起，她打开微信看了一眼，随后语音回复：“快瞧瞧200平方米和175平方米还各剩多少套？”

作为深圳“网红”豪宅项目，华润城润玺一期开盘现场，像这位大姐守候的人并不在少数。

他们打着“首套房”名义，却不一定是无房一族；手握上千万现金，也受得住大额冻资；只要能摇到一个靠前的号码参与选房，房子面积当然越大越好，至于朝向、楼层、户型都不重要。

新房与二手房巨大的倒挂差价，驱动着他们争相涌入打新市场。至于有没有深圳户口、落户是否满三年和社保是否缴满五年这些刚性指标，反而显得不那么重要。

一边是手握大额资金但没有购房指标的投资客，一边是有购房指标但无法承受动辄上千万元房款的刚需客们。一门秘而不宣的房产代持生意由此兴起。

伴随着“打新潮”的爆发，从草拟房产代持协议到律师见证，再到利润分成，在深圳楼市，一条关于代持的产业链，以及串联上下游环节的一条龙服务，已经日臻成熟。

一位长期与深圳投资客、购房者和一线中介人员打交道的业内人士称，‘715’新政后，深圳新房市场多个无房优先购买、千万级别豪宅项目中，代持买家占比较高，个别项目代持买家占比超过80%。

命中率低与捡漏

从摇号结果“出炉”到筹集完首付，需要多长时间？11月26日，“打新”客颜楚给出的答案是：210万元用了2.5个小时。

当日下午3点半，她在属意的新盘摇号中拿到“155号”的入门券。

颜楚对这个新盘做足了功课，914套住宅里，她意向购买的79平方米三房户型122套。除非前面购房者统一选择同样户型，否则，粗略估算，两天后选房，颜楚“中签率”有望达到80%以上。

自身的积蓄、父母的支持、朋友的借款、男朋友信用贷，2个半小时，颜楚凑足首付210万元首付。

颜楚看中的这个新盘，位于深圳传统豪宅片区尖岗山。8.8万元/平方米的毛坯均价与周边精装新房价格持平，看房需要验资200万元，诚意登记需要冻资90万元。

最终符合购房资格、取得诚意登记号的客户多达2120位，两相对比，“打新”命中率约1：2.3。

这样的比例足以让一众购房者涌起希望。11月24日上午，老于匆匆走进深圳前海公证处，华润城润玺1期的摇号正在进行。

华润城润玺1期（华润城4期）在深圳是一个“网红”豪宅新盘。2014年10月，华润城润府1期首次开盘，均价4.75万元/平方米，3小时售罄；一个月后加推，均价上涨到约5万元/平方米，再度以3小时“光盘”。

2015年12月，华润城润府2期开盘，整体均价达到8.5万元/平方米，依然日光。

2018年6月，华润城润府3期入市，均价约8.55万元/平方米，在首次启动公证摇号、公证选房后，同样当天卖光；时隔3个月，加推555套新房，售罄速度再次刷新记录。

一切“日光”的业绩，打动一批又一批购房者。早从今年年初起，微信上各式各样关于华润城4期的打新群就层出不穷。

在11月16日释放出销售方案之后，两天内，华润城润玺1期收到诚意登记申请15036批。最终，通过资料审批、入围摇号的有效登记号是9687批。

然而，华润城润玺1期的可售房源，仅1171套。这意味着，入围之后的命中率低至1：8.3。

老于是在摇号之前两天，收到“完成诚意登记”的短信，内心旋即升起期待。

来得太晚，摇号室已经关闭。他只能坐到门口大厅，眼睛紧紧盯向墙上的大屏幕。一轮又一轮的排序经由摇号系统摇出，投射到大屏幕上。一个小时后，名单悉数公布。老于运气有点背，排在8900号以外。

“总共才1171套，失之交臂了。”他叹了口气，却依然不曾放弃打新的决心，“附近还有10万元/平方米以上的新盘吗？如果有，给我推荐下，我要摇号的那种。”老于迅速执行起planB。

比老于更幸运的是小林夫妻，摇到900多号。11月25日下午，他们特意赶到选房现场，提前一天摸底。“我们原本打算买120平方米户型，但按照今天的选房情况，轮到我们可能已经没有什么好户型了。”小林夫妻当场临时决定，不管第二天选房时剩下什么楼层、户型，只要有得买，什么都不挑。

打着“捡漏”想法的，不止小林夫妻。同一天来踩点的荆磊说，花了好几天时间研究户型，还制作了选房攻略，结果发现没有任何作用。他的号码排在1100以后，“轮到我选房的时候，估计没得选。我现在只有一个信念，能买到就行。”

 “无房”客角斗场

“打新”，已经演变成2020年冬天里，深圳楼市最热闹的事情。但这一轮，游戏的规则改变了。

“715”调控新政将限购范围扩大至深圳户籍及离异3年内的购房者之后，下半年，深圳大部分入市新盘都按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，分类确定入围人数，再采取公证摇号策略。

看似滴水不漏的所有环节中，最可怕的部分在于，豪宅价的新盘摇身变成“刚需盘”；而打新的这些首套房客户，却非真正的“无房”一族。

颜楚并不是纯粹的刚需，三年前，她与男朋友在深圳东部置办了首套房。考虑到60多平方米的户型难以满足婚房需求，趁着尚未领取结婚证，从10月份起，她以单身无房名义，加入这股浩浩荡荡的“打新”大军之中。

79平方米的三房，单价介于8.5-9.2万元/平方米之间；最便宜的一套，总价接近680万元。尽管项目销售人员一再建议，将89平方米的户型也纳入考虑范畴，提高选房成功率，但首套房贷仅剩70多万元的颜楚计算过，无论是首付还是月供，只有79平方米户型是他们目前所能承受的价格极限。

热度极高的华润城润玺1期，主推100-200平方米，户型起步就直接指向刚改；价格更是不亲民，均价高达13.1万元/平方米；总价，最低一套也将近1200万元。

上述筛选出来的9687人，均为无房客户，最低社保月数达到51个月，即4年3个月；他们为此付出的第一个代价是，每人冻结350万元的诚意登记保证金。

选房首日，销控表上率先飘红的是两类房源，175平方米和200平方米的大户型；截至选房第二天上午9时左右，这两类大户型房源全部售罄。

资深投资客金姐是这些大户型热衷者中的一员。她获得的那张入场券在500号左右，恰好排到选房首日最后一批名单中。“名额这么珍贵，我当然想选最大的200平方米户型。”11月25日，等候在选房现场的金姐有些焦虑，时间一分一秒过去了，大户型房源眼看越来越少，“只要有机会，能买多大就买多大。能买到华润城，相当于中大奖，资金不是问题。”

金姐心仪的200平方米户型，以首套首贷估算，按照30年按揭年数，首付至少800万元，月供接近10万元。她早已打听过，由于月供数额高昂，银行对于购房者的年流水要求设定在100万元以上。

“华润城4期是深圳历年打新的最高潮。这个盘的限价和限购根本形同虚设，有几个没房的刚需能买得起一千万起步的房子？”一名浸淫深圳楼市十多年的投资客也向经济观察网发出感叹，“最终不还是沦为有钱人的角斗场、资本的盛宴？”

享受不到金姐口中所谓的“中大奖”，没资格参与摇号的唐姚已经迅速转移目标。她盯上华润城润玺1期长达一年，刚解决好二套房名额，却不得不接受仅无房客户入选的现实。

唐姚重新看上的，是位于深圳南山的龙光前海天境。这同样是一个热门新盘，目前尚未获取预售证，但坊间传闻，该盘定价10.7万元/平方米，需要冻资500万元。

为了万无一失，唐姚正在想方设法将手中的那套房腾挪出去，“下周我也是无房客户了。”她语气里充斥着新的期待。

代持生意

身家不菲的投资客们涌进新房市场，手中的“无房”名额并不是凭空而来。唐姚选择了依靠自己腾挪，更多的投资客，则选择借名买房。

朋友、家人、亲戚之间可以合伙、抑或借名；认识的、不认识的，只要一方有房票、另一方有钱，也可以联起手大干一场……用业内术语来定义，这些通通都是代持。

“代持”买家们无比渴望享受到这场盛大的狂欢。

“我身边的同行统计过，华润城4期的代持比例超过80%。”上述浸淫深圳楼市十多年的投资客给出一个数据。

更多的细节佐证着这个庞大的比例。11月25、26日两天，华润城润玺1期的选房场外，随处可见打开微信远程遥控内场选房者的真正买家，聊天内容此起彼伏但千篇一律：“现在还剩什么户型什么楼层？”、“发个销控表来看看”、“轮到哪一号了？”

金姐一早就与自己的代持人对好流程。为了这次“打新”，她启用3个代持名额，最后摇中一个。“如果只找一个代持，成功率多低啊。”金姐心中打着小算盘，只不过，她需要付出的是，撬动1000万元以上的流动资金，用作冻资。

3个代持名额全部来源于身边的远方亲戚。“你找的人一定要靠谱，千万别通过中介。如果连代持人都不认识，又怎么能把这么大宗交易托付给他呢？”关于代持的每一个步骤，金姐滚瓜烂熟——

合适对象应该是身边知根知底的亲戚朋友，可以追溯到历史债务情况，保证在自己的掌控范围内；

每次对话、转账都必须一一留下记录。一定要提前签好代持协议；

代持协议上必须明确标注上这套房源的户型、单价、总价、首付、月供、每年年化利率等细节。

经济观察网获取的几份《房产代持协议》中，对于代持方式以及买卖双方的权利和义务，实际条款的约定更加详细。

既设置了房屋产权以及处置权所有者条款——真正买家享有该房产的产权，为该房产的实际所有权人，承担因购买房产所产生的全部费用（包括但不限于购房款、税费、产权登记费等），因使用或经营该房产产生的全部费用（包括但不限于水电费、物业管理费、维修费等）；协议签订期间，代持人必须配合真正买家办理授权委托书公证或其他抵押手续，全权授权真正买家处理与该房产有关的出租，管理、处分等。

也给出了后期可能出现的各类问题解决方式——未经真正买家同意，代持人不得以该房产对外设定抵押、质押，不得以任何形式将该房产转让或处分或以物抵债；

若因代持人的原因，如债务纠纷，婚姻纠纷等，造成代持房屋被查封或者被执行的，代持人应提供其他任何财产向司法机构申请解封。如果造成损失的，代持人应当赔偿真正买家的所有直接损失和间接损失；

在真正买家提出解除代持协议时，代持人应当无条件同意，并且配合甲方办理过户等手续，将该房产转移至真正买家或其指定第三方名下。若代持人为真正买家代收房屋购房款的，应在收到受让方支付的房屋转让款后3个工作日内全额转让至甲方指定收款账户。

《房产代持协议》，从某种意义上来看，更像是一份双方建立信任联盟的君子协议。尽管“代持”买家们坚持认为这样的协议具备法律效应，但实操中，一定程度上还是存在着不可控的风险。

迄今为止，深圳一线中介人员小丁至少操作了4宗代持生意，其中就有1宗暴露危机：代持人在房源后期交易过程中，强制要求真正买家必须另付10万元好处费，方愿意配合办理手续。

“所以，签署协议时，一定要叫上律师签字；如果还想保稳，那再去公证处公证一下。”金姐正认真向围在身边的购房者支招，她说，还有一种极端的方式，如果实在很担心，可以在买房之后直接办理抵押贷款，提前套现。“这不就避免了代持人违约随便处置房子的风险？”

在深圳市场上，代持生意并不罕见。一个首套房名额的代持费，一般在10万元左右；作为“网红”豪宅，华润城润玺1期的代持费用更高一些，15万-50万元不等。如果通过中介渠道，还要另外支付1-1.5万元的代办费用。

按照当前深圳的新房限售政策，取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让；新房的交房时间至少在2年以后。因此，市面上这类代持名额，普遍是5年之内没有购房需求的无房深户。

“5年后，无论买家是想出售，还是自持，都可以按照二手房交易流程来操作。只不过，如果仅是将房产转移到买家自己名下，双方往往会约定把房价调低至住建局规定的最低计税价进行过户，最大程度节省转让税费。”小丁告诉经济观察网。

即便面临诸多的风险与投资安全隐患，代持买家们“有恃无恐”的底气在于，此前深圳法院曾经审判过几个代持判例，结果通通是支持实际出资人的权利。

有票也有钱

限价的特定背景下，新房与二手房之间“鸿沟般”的价差释放出巨大套利空间，诸如6年后单价上涨至20万+，年化投资回报率超过15%的预期，让金姐们有了跑步进场的持续动力。

代持打新的买家们，直接诉求是期待现有财富至少能翻上几番。

在贝壳找房APP上，当前华润城润府1期的挂牌单价在11-19万元/平方米不等；润府2期的挂牌单价大部分在17万元/平方米以上；润府3期的挂牌单价则介于16.7-18.9万元/平方米之间。深圳中原的成交历史信息显示，华润城润府3期最新成交单价约17.6万元/平方米。

两相对比，华润城前3期的房价，六年间涨幅普遍超过1倍，最高甚至超过2倍;同一个楼盘，华润城润玺1期的新房定价，相比二手房的价差也高达5万元/平方米左右。

而唐姚心仪的龙光前海天镜，周边二手房均价新近达12.8万元/平方米，同样一买就享受到将近3万元/平方米的价差。

“这波‘打新’者，将升值放在第一位。深圳新盘限价，至少在价格上就给了他们买到即赚到的感受。”一位长期与深圳投资客、购房者和一线中介人员打交道的业内人士提到。

更真实的因素还在于银根放松了。“9月初，深圳的经营贷收紧过一阵子。但9月底10月初，整体资金面又开始悄然放松。”上述深圳业内人士对经济观察网透露。

11月25日，徘徊在华润城润玺1期选房现场的，还有一类特殊群体——金融机构的客户经理或者从事理财推广的人员。

一名金融公司的理财推广人士一早陪同事选完房，直接原地蹲点，试图从庞大的购房者群体中获客。据他了解，近段时间，很多意指华润城4期的购房者都提前做了过桥贷，筹措资金。

11月28日上午，颜楚的打新之旅终于尘埃落定，她选到了自己最满意的第一批次房子。接下来，她还要考虑一个问题，到底是将手上房源办理抵押贷款，还是直接出售套现？她早已咨询过相关人士，办理房子抵押贷需要以公司名义，利息是3厘，放款只需要1个多月时间。

深圳40周年的“大礼包”，一定程度上也给予了这股“打新潮”更高的预期。“715”调控新政之后， 7月下旬至8月份，深圳楼市曾短暂进入消化期。然而，深圳建设中国特色社会主义先行示范区的顶层设计文件甫一发布，整个市场热度又重新上扬。

“深圳房票市场这么成熟，最会看眼色的当然是投资客。”上述深圳业内人士近期频频与一众意向打新者打交道，他说，“有钱、有票，又对市场有一个上涨的预期，打新潮怎么可能不爆发？”

一个隐秘的信号体现在，无论是政府相关部门，还是其他各界，大家似乎颇乐于见到如此的热度。“‘715’那个时间点，深圳决策层调控的诚意确实满满。但如今回望，一系列动作相当于将这波购房需求大幅度逼往新房市场了。”该深圳业内人士对经济观察网透露。他曾参与彼时深圳相关部门组织的多场楼市座谈会。

在一座城市里面，相比二手房，新房销售额对于GDP的拉动作用更为巨大。而且，只有新房市场足够热闹，开发商在公开土地市场的角逐才会更加激烈。

美联物业全国研究中心统计的数据显示，今年截至11月23日，深圳已经出让了28宗居住用地，同比增幅高达133.3%；宅地的出让总额达757.99亿元，相较去年全年的397.09亿元上涨了90.9%。

（颜楚、老于、小林夫妻、荆磊、金姐、唐姚、小丁均为化名）