她12年里买了7套房，每次都买在了低点 | 真实买房计划05

未来可栖 · 真实买房计划第5期

?【38特辑：买房子的女人】?

本期女主角

人物：安筠

年龄：80后

坐标：南京

职业：地产圈内人

“当售楼处没有人时，你该第一个冲进去”，靠着这种介于赌性和笃定之间的果断，安筠在12年时间里在南京和扬州买下7套房，而且几乎每次都买在了市场低点。

说起这十几年里买过的房子，安筠脱口而出每次买房的时间、面积、单价和地点，首付从第一套房子8万到后来的百万级别，她记得每一套房子刷了多少钱的信用卡，开口找朋友借“支援”了几层。

对于买房，她还有几个建议：

1、对于普通人，股市远不如固定资产可靠，实际上多数人不适合高风险型投资；

2、买房时，最重要的是价格、区域、配套、产品，不要因为利息高低这些小成本影响决策；

3、从投资角度看，二线城市的写字楼不如住宅优质；

4、一定要用杠杆，才能做到1+1>2；

5、首套房资格不要浪费，它不仅仅意味着低成本，更意味着可以用高杠杆；

6、买房时，决策人不易多，一个拍板，一个筹钱，足够了（前提是要懂市场）。

成交少有犹豫，交易多在一两天内完成，体谅销售。安筠大概是置业顾问们最喜欢的那一类客户——大胆买房，谨慎思考。

作为业内人士，安筠离房地产更近。身为买房者，难能可贵的是安筠在买房路上一直保持独立思考，始终关注房地产市场数据、政策、土拍的变化，掌握属于自己的入场逻辑。“要想知道苹果的滋味，还得咬一口亲自尝尝”，安筠把亲入市场作为第一原则，因为买房就是在做事，过程和结果会教育你成长。

以下为真实买房计划一手经验

Q：最近一次和第一次买房是什么情况？

A：我从2008年开始到现在买了7套房，每一套房子都在低点买入，但从来没有想过炒房。最近一次买房是春节前买下一套公寓，前后只考虑了20分钟，没去现场就定了房。

年前一个朋友在微信上发给我项目的价格和户型，我就在手机下了定。因为我一直在关注那个区域，本来早就想买一套。但住宅太贵了，周边都是500万起。这套房子是精装修交付78平米的Loft，不限购。去掉中庭，上下楼使用面积大概有130平米，以后的租赁回报应该不错。尾盘加上优惠折扣才花了135万，不买对不起自己，捡漏就顺手买了。

刚开始买房时，我也是小白，连首付三成、两成都分不清楚，更别提什么经济实力。工作氛围影响吧，被周围同事所感染。我在房企工作，身边的同事、朋友很多都从事地产行业，对市场比较了解。结婚两年后正好碰到符合预算的房子，想着先上车，就下决心开始买房。

第一套房是买在了南京的江北区。当时南京市区的房价普遍在每平米5000到6000元左右，买这套房是看到报纸广告登着“特价房4300元”。我们去楼盘看了一下，首付居然只要一成，八万块钱，第二天就把房子给定了。

最骄傲的一点是没有靠父母的资助，全靠自己的收入买下第一套房子。我清楚地记得，在下定时，楼盘里有个成交仪式。所有的销售都停下手中的工作，互相喊话鼓励，也以此祝贺买房人。现场的这种氛围很容易被带动，让人愿意去“冲动性”消费。

但当时真的买对了。受政策影响，2008年是一个低点。在2008年之前央行加息了很多次，我们买了房之后就一直在降息，南京的公积金贷款政策从20万放宽到30万，我们房子的商业贷款最后打了七折。2009年入住后，南京房价就开始猛涨，我眼看着这套房的价格从四千多涨到了九千多。

Q：印象最深的是哪套房子？

A：当这套80平米的小两居从38万涨到95万时，我在2012年买下了第二套房。

那年我大儿子已经两三岁了，当时带着老人和孩子去冷冷清清的售楼处看房。因为南京已经实行了限购，楼市并不火热。据传那个项目单价卖到一万二左右，买的这套房是江北新区的下叠式花园洋房，产权面积290平米，单价8500元，总价才花了115万，相当于买地上一层135平米，送地下一层155平米。

彼时我的第一套小房子都涨到95万了，只加20万就能买下面积3倍的花园洋房，为什么不买呢？这套房子是我第一次加杠杆，办离婚贷款算首套，存款加上跟朋友借的信用卡刷款交的首付。

现在住的这一套是我最引以为豪的。当时为了学区房折腾了很久，2015年，老大到了上学的年纪。我怀着二胎到处跑来跑去看房，在自己比较心仪的学区里挑了很久。一开始看中了老楼盘的二手房，但前一年我们在老家买了房，手头比较紧。小房子没卖掉，首付还没凑够，中介税费加起来八九万，现金流很紧张。

正好有朋友是南京市河西区某新盘的营销主管，就介绍我们去看房。河西区目前发展的很好，成了所谓的“富人区”，当年却是荒郊野外犄角旮旯，啥都没有，去了不带导航都会迷路。新开辟的地段里8家房企8个楼盘天天抢客户，被叫做“星8克”，真是满城风雨一塌糊涂。

我们过去之后一下就看中了那的房子，尤其我和我先生都十分心动，好像楼盘会跟你说“买我吧”。香港知名设计师梁景华亲自操刀的设计，装修、售楼处都是非常高大上，一看就是有钱人才能住的。而且据说南京数一数二的好学校南外会在附近开分校，不过谁也不敢打包票。我想那就赌一把吧，并做了一件大胆的事情。

面临的首要问题是首付没钱，我再次选择了借钱并加杠杆。首付90万，其中20万是表姐慷慨借的，10万刷了信用卡，60万来自朋友帮忙找的平台融资。

这套房子一直住到现在，借款也早已还清，我认为当初的决定太正确了。没有卖之前的房子，最终南外学区也兑现了，房价涨幅也特别高。

我们在2017年10月底拿到房子后还没怎么涨，之所以从单价两万三涨到了五万二是受到两个因素的影响。第一个是南外学区落定，第二个是周边新地块价格倒挂，地价拍到了三万七。附近新项目再开盘时，验资200万，超过2000人排队。也正值河西区房价猛涨，直接导致南京住建委实行了限价、摇号等政策。

Q：有失手的时候吗？

A：有过两次教训，一次是在股市栽了跟头，一次是在办公用房走了眼。

把钱放在股市是我做过最错误的决定。在买第一套房子之后，我们本来打算存些钱再买一套，楼盘都看好了。但我拿预备买房的钱投入了股市，印象太深刻了，遇到了2008年的股灾，大盘从6000点左右跌到2000点，结果亏得血本无归。从此之后，我不会拿闲钱去买理财，一定要把它变成固定资产。

最失败的一套房子是第三套房，40年产权的办公用房。当时我先生选择了创业，需要办公室，既然有这个需求，就在江北新区花了90万买了110平米的写字楼。但现在看来选址是有问题的，房子不在CBD或者热门商圈，附近都是住宅小区，没有太大发展空间。

办公用房的流动性不如普通住宅，它不是必需品。就像疫情下人们可以不去办公室，但是必须要回家。买卖税费又很贵，现在110万都卖不掉，租金也不理想，一个月才2000多元。

Q：买房经验能不能分享一下？

A：以我的经验去看，但凡售楼处没有人的时候，你赶紧去买。很多人都是观望，观到最后就把自己观“死”了。

他们没有从中获利，是没有办法想象，其实买房子也是会上瘾的。我一个朋友，喊他买房子喊了几年，其他人都又买一套了，他依然没有买。整个人经常在那烦闷说“我首付又不够了”，“这么点钱只能买小房子”之类的话，观着观着，好机会一个个溜走。

既然想买又有需要的话，就别再观望了，就自己买，哪怕现金压力大点呢，哪怕先上车再置换呢。

金融政策越紧的时候，房企为了尽快回笼资金周转，价格相对来说比较低。像中国人的喜好是买涨不买跌，但讲房子就应该买跌不买涨。每次有经济或其他危机出现，大家都在观望的时候，这就是出手的最佳时期。

我没有买过二手房，基本上全是买在了新开发区的新房，挑单价低的。新区的优势在于是优质教育资源和产业项目会往这里转移，并且多出新地块，一旦地价拍出新高，很容易拉涨房价。老小区的二手房价格很多只能靠学区带动，比较疲软。

Q：身边有朋友受你的影响去买房吗？

A：就像我一开始是被同事带动一样，身边有朋友但凡买房都来问我，毕竟他们亲眼看着我一步一步的在南京和老家买下七套房。很多人听了我的建议，买了两三套后还来表示感谢。但有些人还是我行我素。

堂弟买房就是这样，刚参加工作时我就劝他赶紧买房，我叔叔婶婶宁愿炒股也不愿意掏首付。哪知道房价从4000涨到7000多，我说你再不买后面还会涨。后来我把他拉过去在我们第一套房子的片区买了总款70万的房子，首付我借给他8万。

这样挺好的，家里面人互相帮帮忙，凑凑钱，给需要买房的亲戚早一点上车。他们后面如果想换学区或者改善，有一套房在手，哪怕贷款多还一点，也能够随时想换就换，主控权在自己手里。如果一套房子都不买，手上的钱越来越不值钱，最后估计连个厕所都买不起。

很多人为节省利息没有上车或者上错车的。我妹买第一套房的时候没有听我的，她想只用公积金贷款，完全没考虑商贷，最后付了80%的首付，我把她骂死了。我亲戚算了算公积金和商业贷款之间的差价，为省钱就耽搁了计划。后来还是得买，又在同样的区域多花了一倍的价格。他最初看中房子单价8000元，后来买的那套房是17000元。

Q：买房给您带来了什么改变？

A：我也没想过人生的路能走成现在这样，其实，人根本就是不安分的。

本来第一套八十几平米的房子还以为会一直住到老，我买下后一度也很惶恐，因为当时每个月的收入才3000块钱，房贷要还到1700块。

但随着越来越有经验，胆子越来越大，底气越来也越足。虽然我没有太多的存款，但生活质量越来越好，觉得自己腰杆特别硬。而且能看到前景，但凡有好的投资机会或者资金紧缺，卖一套就是了。

有的人看到包或者奢侈品就走不动，我不是，我变成了看到好房子，会很感动，非常想买下它。找到一个好房子，内心很期待回家那一刻，住的舒心比什么都重要。

人要成家立室，想过安稳的生活，必须得有一套属于自己的房子。一来安家置业是中国人的传统观念，二来物价一直在涨，固定资产肯定是抵御通货膨胀的最好手段。

身边经常有人谈保险带来的保障，但我的观念是买保险的钱都够买套房了。有次跟家人一块吃饭，他们说教师比我们这些企业员工在退休后的待遇要高得多。我“嚣张”地说了句，“那这样的话，如果他们工资涨了，我就加收房租好了。”

现在市场限购限贷都比较严格，接下来会做一些储蓄的准备。一是岁数稍微渐长，贷款年限也短了，二是要为孩子求学做准备。把价格上不去的房子卖掉一些，房贷还清，再找合适机会置业改善，以留下好的资产。

我们是正好赶上好时光，买房这些事情必须亲自去筹谋。我想我不能辜负自己的青春，不能浪费这些时间，为孩子和自己尽到最大努力。

Q：和家人有买房观念的冲突吗？

A：我和我先生在买房这方面，所有步调、理念都是一致的。只要决定了买这套房子，两个人就各自去找亲戚朋友融资，或者想办法，没有谁会拖后腿。大部分是以我为主，我看中房子，他负责钱。

我们属于不安分的年轻人，觉得背负一些压力之后，会更有动力。除了买房，工作、生活我们也是这种比较积极的态度。人要知道自己想干什么，进而鞭策自己。不能停滞不前，我必须向前走，才能保证现在的生活能够正常运转。

和老人之间会有一些观念上的冲突。买第一套房时曾被家人阻止，他们还停留在国企福利分房的老观念上。比较保守，认为工作、生活都要以稳定为主，只要买一套用来住就行了，也不用背那么多贷款。他们会希望我们生活能够舒适一些，压力小一点。

但这些也阻止不了我们买房，毕竟我们没有跟家里伸手要过钱，大部分问题都是自己解决的，反而后来父母没有钱买房时，也是我们出钱的。大家生活上求同存异也挺好的。

Q：您如何看待女性买房？

A：我最支持单身女性去买房。

女人的安全感绝大多数来自于存款和房子。一些盲目的消费主义鼓吹女人要有包包、化妆品和奢侈品等等，那些东西都是虚无缥缈的虚荣，不能给女人带来足够的底气去面对真正的生活。

但不知道从什么时候起，结婚时男方必须要有房子，而且要房产证要加上女性名字才算有诚意，这样的婚姻观和价值观已经扭曲了。女性没有必要这样，自己本身够强大的话，何必在意男方房产证上有没有名字，完全可以自己买。

一旦越买越大越买越多，还可以很傲娇的跟男性说，“我不用跟你一起住，要么你住我家，我们共同还款。”女人得做自己家的女主人。

（本期作者：王露编辑：小屋）

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