绿地、阳光城北京多个项目降价，个别房源折让2万一平

近日，一些销售渠道在朋友圈频繁发布北京大兴海珀云翡降价促销的信息。「售罄在即、准现房、抢购价5.2-6万……」

销售朋友圈

未来可栖实地走访发现，海珀云翡以特价房、限时特惠等方式整体促销、以价换量。其中，个别小面积户型的销售价相比第一期开盘时下降约2万元/平米，其它大面积户型房源的成交价也比高点时下降了1万元/平米左右。

作者从中介渠道进一步了解发现，北京市场上近期在降价促销的项目不止一个，梵悦108、溪山悦等项目也通过渠道在发布降价信息。

这些项目背后都有共同特点：早先拿地销售不快，背后企业杠杆率较高。

01

昔日地王，今日直降200万

海珀云翡是绿地以总价39亿元、配建15000平方米自住房（后为共产房）的价格从众多竞争对手中斩获的重点项目，4.7万元/平方米楼面价成为2016年大兴旧宫版块的新晋地王。

当时，业内人士分析测算，这块地的楼面价超过了区域内所有在售物业售价，按照楼面价核算，预期未来售价高达10万+。

绿地也把项目名定为「海珀云翡」，在绿地产品系中主打高端。第二年，海珀云翡以7.3-7.8万元/平米的预售价入市。不过并未引起太多市场轰动，销量也一直没有火起来。

「特价房去年就有了，最便宜的房子差不多立降200万。今年的活动频率更高了。」某渠道员工张云告诉作者，从去年开始海珀云翡就进行了试探性促销，不过今年降价更为明显。

北京住建委官网

北京市住房和城乡建设委员会官网信息显示，海珀云翡目前在推的1号楼已签约房源15套（总共83套），成交均价为58370元/平米。5号楼50套房源中已签约9套，成交均价为62913元/平米。

4号楼25套182平米大户型中，仅有2套显示已签约，成交均价为63655元/平米。

「价格都能根据付款情况再优惠」，张云告诉作者，目前102平米至182平米的所有户型最低单价可以优惠到5.5万元至6万元不等。

为了尽快成交，海珀云翡使用了大量中介渠道，项目售楼处被看房客和渠道人员填满，而项目自己的员工一次带着好几波不同渠道来的客户去看样板间，大多数销售顾问把重点放在了算账、下定环节。

「没想到海珀云翡也有排队看房的一天。」一位来自附近的购房者说，之前项目价格高，看房的人少，现在价格打折，自己有换房需求，也来“凑凑热闹”。

隔天，作者询问了一套135平米的特价房，中介渠道表示，今天这个房源没有了，「特价房的价格为限时优惠，并不是每天都有。」但「房子还有很多，错过这次的话，等有活动再通知你。」

渠道员工说，项目之所以推出特价房，是为了尽快回笼资金。

海珀云翡的开发商是绿地集团。根据绿地近日发布的半年报数据，绿地剔除预收款后的资产负债率为82.8%，净负债率为120.0%，现金短债比为1.34，相比去年末下降一档，进入“橙档”行列，但负债率仍然居于高位。

8月份绿地还曝出大面积裁员传闻。绿地官方回应“应对目前行业大环境采取了积极手段，的确有做出优化人员的动作，但不会是如此大的比例。”

02

工抵房、近7折，阳光城忙「引流」

海珀云翡的降价并不是个案。位于北京CBD的梵悦108的降价信息最近也出现在了中介渠道的朋友圈里。

销售朋友圈

未来可栖向销售求证，被告知这些特价房是工抵房，促销活动在上个月就已经开始，但每平10万元的房子只有三套，全部卖完了。

但作者联系了另一位渠道销售，对方称，目前梵悦108的工抵房特价房源还有两套，212平米和260平米户型各一套，单价在11.5万元左右，「根据付款节奏还可以谈不同的折扣。」

相比海珀云翡，梵悦108的价格降幅小一些。项目过往成交价在12-15万元/平米。

但与梵悦108同为阳光城集团旗下的密云溪山悦项目近日也打出了特价旗号。「原价25000现价18000，密云云蒙山下水库岸边精装70年大产权叠拼别墅，首付12万即可得139平米别墅」——以此价格计算，项目单价降幅达28%。

销售朋友圈

梵悦108和溪山悦都是阳光城前几年获得的项目，开盘之后销售业绩并不理想。

不只是北京项目，近期阳光城在苏州、济南、云南等地均出现相关楼盘降价促销消息，部分城市还引发了业主维权。在2021年中期业绩会上，阳光城管理层回应称：公司对于流量盘和利润盘有明确的划分界限，在个别区域确实对于部分房源、一次性付款的客户有不同力度的优惠，这是存在已久的正常策略，

根据半年报信息，阳光城剔除预收款后的资产负债率为78.8%，净负债率为93.8%，现金短债比为1.53，相比去年底下降一档进入“黄档”。但扣除受限资金及预售监管资金后，现金短债比为1.03，现金流仍显紧张。

而且，阳光城有大量担保融资占比过高。据机构统计，阳光城及控股子公司为其他资产负债率超过 70%的控股子公司提供担保实际发生担保金额为 695.33 亿元，占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产226.54%。公司及控股子公司为其他资产负债率不超过 70%的控股子公司提供担保实际发生担保金额为 60.14 亿元，占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产 19.59%。

上述三类担保合计实际发生担保金额为 941.77 亿元，占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产 306.84%。“公司担保金额相对资产而言比例过高，公司需防范潜在的代偿风险和信用风险。”

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滞销项目下半年或将开启促销

「两集中」供地方式加剧了项目在销售阶段的竞争，大量新项目集中上市可能会让一些滞销老项目倍感压力。

与海珀云翡同在大兴片区的熙红印作为新城首个在北京独立操盘的项目，去年开盘后销量一直处于低位。截至8月12日，熙红印售出217套房源，整体去化率不到30%。

月初熙红印就曾因售楼处样板间展示与项目实际不符、违规宣传赠送面积、未留存部分购房人住房限购资料以及现场公示资料不全被罚暂停网签。通报显示，熙红印还可能存在首付分期等违规操作。

北京第一批集中供地成交的30个住宅项目将会在九月集中入市。届时今年第二批供地也会挂牌出让，在土地出让限制溢价率、房屋销售限价的大背景下，滞销项目面临的压力会越来越大。

（文中出现人名均为化名）

未来可栖

本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：王露。