2019年房企财报揭示九大行业特征

编者按：本文来自微信公众号“贝壳研究院”（ID:），作者：策略研究部，36氪经授权发布。

引言

每年3月为房企传统“年报季”，2020年受到新冠肺炎疫情影响，沪深交易所在2月初相继发布上市公司可申请延期披露财报的通知，因此截至发稿日，尚有多家A股房企未进行财报披露。

本文关于2019年房企财报分析选择TOP100中已披露财报的50家上市房企作为研究对象（下文统称“样本房企”），其中A股企业9家，H股企业41家；包含TOP10房企9家、TOP30房企23家、TOP50房企35家。

本文将从销售、土储、财务三个方面对行业表现出的九个方面的特征进行分析。

销售端

01

行业业绩增速特征：头部房企稳中降速，TOP100处于中游的房企存在冲击销售规模的意愿和实力，TOP100中排名靠后的房企受行业下行影响较大。

50家样本房企2019年平均增速23%，超过全国销售额增速16.5个百分点，但较2018年大幅下降29个百分点，增速下降明显。“提质控速”在行业中已形成普遍共识，叠加新冠疫情影响，预计2020年销售增速将进一步放缓。

02

行业目标增长率特征：房企年报季受疫情的影响，多数房企在目标设置上普遍谨慎。

样本房企中有34家房企公布其2020年销售目标，平均目标增长率为12%。其中恒大以33%的目标增长率处于榜首，并在内部公布2022年销售过亿万的销售目标，表现突出。同时，恒大在2020年一季度利用七五折促销与线上销售，实现逆势上涨，一季度累计销售额1474亿元，同比增涨23%，超过碧桂园、万科，位列百强之首。恒大一季度完成全年目标18%，且后期供货充足，达成全年目标可期。另，新城、首创、招商局置地3家房企目标增长率为负值，对疫情影响的评估较为谨慎，在目标设置上表现保守。

03

行业目标库存去化率特征：在2020年新赛程中，房企目标库存去化率为自己设置“简单模式”，去化率要求处于行业低水平。

样本房企中有19家房企有完整数据， 19家房企的平均目标库存去化率为63%，处于行业较低水平，目标实现难度相对较小。其中华润的目标达成率仅为52%，销售可售货值的一半即可完成任务。

土储端

04

行业新增土储特征：全国土地市场购置面积连续两年下滑，土地集中度加剧，2019年中交地产表现抢眼。

样本房企2019年新增土储建筑面积平均增速为47%，较2018年下降18个百分点。而2018年65%的增速水平是受到个别房企建业的大幅拉动导致，从中位数水平看2019年新增土储建筑面积稳重微升，保持平稳。其中，中交地产2019年土地市场表现最为活跃，强烈的取地意愿延续至2020年，2020年一季度，中交地产在北京、天津、重庆、武汉等多地成功拿地，冲劲十足。

05

行业拿地销售比特征：2018-2019年整体上，房企控制拿地投入占销售业绩的20%-25%。

中交地产2019年拿地销售比高达79%的比重，其资金实力雄厚，2019年开始在土储方面频频出手，后续中交地产的规模增长预期也将较快。

恒大2019年拿地销售比仅为7%，与2018年持平，连续两年保持较低的拿地销售比，一方面与其在2018-2019年高杠杆高债务相关，尤其短债比处于危险值区间；另一方面是在2019年业绩说明会上，恒大管理团队明确未来几年严控土储规模，实现土地负增长的土储基调。但由于恒大在更早前的大规模土储，使其以29300万平方米的土储总规模位列行业第二，足以覆盖多年的销售增量，因此恒大依然非常有信心和实力达成8000亿的销售目标。

财务端

06

行业总资产规模特征：得益于销售额的不断提升与房企集中度上升带来的收并购资产操作，房企总资产规模持续扩大，但增速呈下滑趋势。

2018年资产规模的高增长率一部分原因是受到大悦城112%增速的拉动，2018年中粮地产与大悦城地产资产重组，因此造成大悦城资产规模的结构性大幅增长。

北大资源作为老牌上市公司，连续两年资产缩水。2019年财报显示，北大资源亏损16.93亿元，财报中给出说明主要是财务费用上升以及受项目减值拨备的影响。这并非北大资源的首次亏损，再加上2018年起不断出现的负面舆情，2020年北大资源将面临诸多严苛考验。

07

行业资产负债率特征：2019年房企加速去杠杆、降负债初现成效，但仍有较大的提升空间，降低行业资产负债率将成为房企中长期的优化目标。

北大资源2019年的资产负债率为97.1%的超高值，结合其自身资金状况预计2020年其偿债压力较大

另一方面中海一直是行业的利润之王，2019年中海资产负债率较2018年有0.6个百分点的上浮，为60.1%，但仍处于行业较低水平。

08

行业毛利率特征：2016-2017年间多宗地王在2019年进入结算期，受调控限价影响，房企利润受损，行业整体毛利率下滑。

华润、大悦城毛利率水平保持行业上游水平，主要是二者在商业地产上的高利润拉升，近几年越来越多的房企加大自身商业地产的比重，如龙湖、新城、宝龙等房企。龙湖在业绩说明会中表示未来几年，龙湖将进入商业开业的爆发期；宝龙也公告其2020年预期开业商场达11家。

除了商业地产的进入爆发期外，旧改与城市更新将成为提供房企提高经营利润的另一领域。2019年在旧改与城市更新方面较为典型的金茂、时代、越秀等房企，随着未来几年内项目陆续结转，将有助于毛利率水平的逐步提升。

09

行业偿债能力特征：房企集中度优势显现，样本房企短期偿债能力好于行业均值。

恒大、融创、新城、新力四家房企，在流动比率与速动比率两项指标中明显低于行业平均水平，短期偿债具有一定的风险性。其中，恒大流动比率略低于行业平均值、速动比率明显低于行业均值的情况，说明恒大流动资产的结构上，存货与预付费用比重较高，可以短期应对一般性风险，但面临重大风险危机时，立即变现能力较弱。类似房企，后期应注重优化自身的资产结构，以提高企业抗风险能力。

结语

随着年报季接近尾声，和抢在最后限期内披露财报的房企不同，泰禾集团发布公告表示，拟将2019年经审计年度报告的披露日期由原预计的2020年4月30日延期至2020年6月15日。如今我们期待泰禾的应对，面对危机信心比黄金更重要，泰禾如是、行业如是，也许我们还需要些时间。

最后分享一段万科在2019年年报中的开篇，“没有成功的企业，只有时代的企业，企业始终处于不断变化的场景之中，适应变化者生存、变革创新者长青、持续奋斗者长盛，这是古今不变的规律。”

共勉。