美好置业：套上转型枷锁

编者按：本文来自微信公众号“乐居财经”（ID:lejucaijing），作者：曾树佳，36氪经授权发布。

美好置业董事长 刘道明

今年年初的疫情，给总部位于武汉的美好置业（000667.SZ），留下了深深的“印痕”。

5月2日，它发布第一季度报告显示，期内由于结算、回款减少的原因，其实现营业收入6689.67万元，同比下降38.91%；归属股东净亏损9131.47万元；经营活动产生的现金流量净额-6.09亿元。各项指标都不如人意。

在披露一季度成绩单的十天前，美好置业还宣布，因为疫情原因，审计工作难于按期开展，所以延期披露2019年经审计年度报告至6月6日。

该公司的各业务板块子公司分布于湖北、重庆、陕西、辽宁、安徽、广东、浙江及江苏等区域。其中，它在武汉拥有名流·人和天地、名流公馆、名流印象、名流世家、美好名流汇、香域花境、长江首玺等多个已开发或在建项目。

重仓之地，正处在“风暴”的中心，业务难免会受到影响。

近几年，美好置业新业务难有起色、现金流不足、股价乏力，正在经历着转型的困顿。如今，屋漏偏逢连夜雨，董事长刘道明“城乡建设服务者”的念想，预计还将持续面临考验。

转型枷锁

“房地产二十年是没有问题的。”2019年初，刘道明在出席活动时，仍表达出了对房地产行业的看好。不过，这距离美好置业的战略转型，已经过去了5个年头。

2014年，刘道明将“名流置业”改成“美好置业”，计划将营业范围广泛扩大。几年的时间里，美好置业共布局了五个业务板块，包括房产开发、城市土地开发、产业新镇、现代农业、装配式建筑业务等。

三年后，美好置业不再将地产业务作为主要投入板块。

2016至2018年三年间，美好置业均未完成拿地计划。其中，它2018年原计划签约2350亩土地、增加土储约437万平方米，但实际上只签约土地446亩，新增土储仅为16.63万平方米，离原计划相去甚远。

一边“省吃俭用”，另一边却不断砸钱。乐居财经查阅获悉，2016年至2019年，美好置业投资活动产生的现金流量净额分别为-2759万元、-2.924亿元、-10.28亿元、-14.18亿元。其中2018年投资支付的现金，已由上年的200万元猛涨至8.825亿元。

按照刘道明的发展思路，美好置业将投资的天平，大幅度地向装配式建筑、现代农业倾斜。2019年7月，美好置业财务负责人刘怡祥就曾对外表示，公司装配式建筑业务的总投资约50亿元。

但美好置业偏爱的业务似乎还处在“培育期”，迟迟不见成效。

2019年上半年，美好置业房地产业务营收7.31亿，占比80.36%；而其装配式建筑、农业板块的营收则分别为6925.39万、2031.31万，占比分别为7.61%、2.23%，合起来的比例还不足10%。在毛利率方面，装配式建筑业务仅为7.47%，农业甚至呈现出负数，处于亏损状态。

这是过于聚焦新业务，“吃力不讨好”的后果。受此拖累，美好置业的总体业绩也呈现逐渐下滑的姿态。

在2016至2019年这转型的几年间，美好置业的总营业收入分别为52亿元、44.4亿元、25.2亿元、35.2亿元；归母净利润分别为6.68亿元、6.64亿元、2.49亿元、6544万元。目前，其盈利能力还仍未止住颓势。

资金“关卡”

新业务的培育极其不易，这耗去了美好置业大量资金。数据显示，它的在手现金量连年下降，直至2018年仅为20.11亿元。

刘道明或许已意识到资金链的潜在危机，于是在2019年，他大量引进融资；期内，美好置业筹资活动产生的现金流量净额16.79亿元，同比2018年的2.84亿元，大幅上涨了491.39%。

据此，公司的现金提升至24.56亿元，逆转连年减少的窘境。

此前，美好置业偶尔有发债的动作，但自2018年7月，其宣布终止发行20亿元非公开债券之后，就鲜有发债的身影。于是在去年，“担保”成为了美好置业融资的关键词。

据乐居财经不完全统计，2019年以来，美好置业为旗下项目的融资进行过8次担保，涉及信托计划、银行贷款、授信、债务重组等事项，总金额为27.37亿元。资金用途大部分是为装配式建筑项目输血。

其中最大的一笔担保，是去年7月份，美好置业为子公司美好建筑装配科技债务重组进行的担保，涉及金额6.38亿元，债权受让方为信达资产。

彼时美好置业在公告中表示，交易有利于公司盘活存量资产，合理匹配现金流量，优化财务结构，保障公司经营目标和发展规划的顺利实现。

正是通过一系列的融资，才使得美好置业2019年的筹资金额大幅增长。

不过，该公司的融资中却有大量的短期借款。期内，美好置业短期借款增加163.41%至5.4亿元，加上应付票据1.87亿元、应付账款28.19亿元、一年内到期的非流动负债12.95亿元，它24.56亿元的在手资金已难以覆盖。与此同时，其资产负债率也已进一步走高至74.18%。

美好置业的现金流、业务经营情况，向来不被部分投资者看好，这也导致了它近两年的股价常在2.1至2.9元之间徘徊。5月12日，美好置业收盘报2.77元，相比于2015年6月的9.63元相去甚远。

刘道明也曾试过用回购股票的操作，去提振投资者信心，拉高股价。去年8月2日，美好置业宣布，其已完成回购注销的股份合计9260.37万股，回购股份注销完成后，美好置业总股本由 25.6亿股减少至24.7亿股。

此番宣布回购的一个月内，美好置业的股价得到一定程度的好转，但总体上还是收效甚微。而从长期来看，这种类型的操作，已导致了该公司归属股东净资产的下降。

美好置业披露的年度简报显示，2019年，其归属于上市公司股东的净资产为70.49亿元，同比下降1.52%。原因就在于期内支出了1.7 亿元的股票回购款。 

诉讼“镣铐”

除了运营的困境之外，美好置业近几年也诉讼缠身。工商页面上显示，该公司共涉及26份法律裁判文书。诉讼事由包含买卖合同纠纷、劳动者争议纠纷、商品房销售纠纷等。其中，美好置业作为被告的案件占比58%，作为原告的案件占比42%。

在众多诉讼案件中，有不少发生在其大本营湖北地区。美好置业2019年的业绩简报里，就披露了一宗武汉子公司的诉讼进展。

2013年1月8日，武汉中央商务区城建开发有限公司（简称“武汉中央城建”），与美好置业全资子公司武汉市泰宇商贸有限公司（简称“泰宇商贸”），签订《农利村项目转让协议》。

协议约定，泰宇商贸将其通过挂牌出让竞得的P（2008）068号宗地中的四、五号项目地块转让给城建公司，并办理二次交易鉴证手续，转让总价款为72447.4436万元。但后来两宗地块，均由泰宇商贸自行开发，并未向武汉中央城建移交。

于是，武汉中央城建提起上诉，请求判定泰宇商贸支付违约金 6,000 万元，并支付前期勘查设计费用 418.66 万元。2019 年 7 月，法院一审判决泰宇商贸应向武汉中央城建赔偿设计费并支付违约金合计 544.26 万元，目前判决已执行。

去年美好置业归母净利润也仅为6544万元，544.26 万元的违约金对于它来说，着实是一笔不小的开支。况且，在发展的过程中，美好置业或许还将不时面对这样的插曲，刘道明压力不小。