莫斌、祝九胜等11位房企大佬坦言：市场压力较大

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：编辑部，36氪经授权发布。

房企2021年中期业绩发布会接近尾声。对于房地产行业而言，2021年是坎坷的、曲折的。继去年8月23日以来，房地产融资“三道红线”，房贷管理“两道红线”、22城集中供地相继落地，随着三大重磅政策的出台，房地产行业逻辑正在发生改变，行业格局也迎来重塑。

这些政策对行业带来的改变不可逆转，如果房企不从根本上改变传统开发模式，最终出路或将是走向消亡。

我们选取了11位房企大佬在业绩会上关于政策、投资拿地策略以及对未来市场的判断等核心观点，其中包括碧桂园莫斌、万科祝九胜等行业内举足轻重的一群人，在面对复杂的外部形势、政府调控、市场端、融资端等各个方面的压力下，大部分行业大佬比想象中更为积极。

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

未来3年，碧桂园的目标是复合增长率10%左右，对于实现这一点，我有信心，信心来源于国家希望行业健康发展，行业是肯定永远存在的，这也是企业愿意看到的。

与此同时，到2035年我国城镇化率将会达到70%，虽然未来10年城镇化速度会减慢非常多，但整体进程肯定是平稳健康继续推进的，共同富裕非常重要。

我相信未来几年中国经济增长仍然是很好的，因此，在大环境下，要靠自身的管理提升企业竞争力。

至于当前政策、融资形势严峻的问题，我认为政策目的其实是让房地产市场健康发展，而整体市场的健康发展其实是对碧桂园最有利的市场，自2018年以来，碧桂园的竞争力已经得到长足进步，因此我们也有信心为股东和投资者带来稳健的回报。

///

很多人都在提今年以来房地产市场多项调控的问题，其实2017年的时候就已经开始强调“房住不炒”、“租购并举”，万科的解读能力不一定比金融机构强，对企业来说政策是拿来遵守的，主基调越明显、越一致，对从业的企业来说就更好安排一些，万科把不突破红线，长期处于绿档放在优先考虑。求稳，稳中求进是我们的基本前提，不去预测天气，老老实实种地，尽可能地让收成可以得到各方满意。

“双集中”对市场、对万科来说都是新生事物，是一种挑战，万科目前也处于适应和磨合的过程，可以确信的是未来需要坚持稳健的投资，量入为出，需要坚持投资纪律，关注投资质量和效益。

万科一再说不预测天气、也没办法解读政策，其实不是托词，越短期的预测越难做，长期还可以做预测，短期很难预测准。对万科而言，全年压力还在，从更长远的推断来说，整个行业的毛利下降是大家都看得到的，什么时候能回升？随着精细管理、产品、服务，回报水平的提高，肯定就会高一些。

万科是战略导向非常清晰的公司，多年来万科一直坚持长期主义，行稳致远，没有把规模和速度当成唯一的目标来看待，在规模和效益、短期和长期、风险和收益之间权衡。规模超5000亿之后，在规模与能力之间，要担起责任，先能力后规模。

///

公司自2017年开始加大了拿地力度，持续补充土地储备，其中71%布局在一二线城市。有质量的投资为未来的销售和结算利润打下了坚实的基础。公司秉持“平衡发展观”，努力追求规模和利润的持续均衡增长，在行业收益率显著承压受限的大背景下，公司将不断提高投资质量和经营效率来实现均衡发展的目标。

目前来看，部分第二轮集中供地城市出让中止，主要原因是竞买规则出现了调整，大部分城市竞买规则主要出现以下三个方面的调整：第一，参加宅地竞拍企业需具备房地产开发资质；第二，加强对房地产企业购地资金的来源审查；第三，单宗地溢价率不得超过15%，在达到溢价率上限的时候，主要通过摇号等方式确定竞得人。

政策意图是通过调整竞买规则，避免土地市场过度非理性竞争，合理引导市场预期，促进土地市场的平稳运行。土拍规则的调整，或有助于土地市场进一步回归平稳，在今年三四季度的二三批次集中供地中，我司将结合不同城市集中供地的具体情况，合理安排投资节奏，选择符合投资标准、有潜力的标的，努力做好投资工作。

///

对于整体市场来看，房地产行业体量大、韧性强，旭辉坚持看好中国城市化，看多房地产业。我们认为，在长效机制作用下房地产业正走向平衡健康的发展道路，目前在稳房价、稳地价、稳预期政策作用下，局部过热的土地市场正在降温。对此，房企应该主动采取各种方式去杠杆、降负债，房企财务更加稳健。

目前来看，行业集中度的减缓符合行业发展阶段，之前集中度提升较快主要因为大型企业容易获得更高杠杆，现在主要依靠企业的融资成本、精益管理、数字化能力等内功，不会像杠杆那样快。未来2-3年内市场份额还是会向大企业集中，10-20年后会剩下不多的大企业以及一大批专精的小型开发商。

旭辉目前已售未结转1500亿元左右，毛利率在20%左右，未来应该能保持行业以上的毛利率。今年有信心进入绿档，未来三年希望权益后销售金额保持每年15%的增长，每年销售权益比在55%以上，2024年向70%努力，保持35%的派息率，租金收入保持50%的复合增长率，净负债率维持在65%以下。

我们认为，未来房企需要转变增长方式，加快变革，注重经营效益、财务稳健、产品服务、精益管理、可持续发展，加快向数字化企业转型。旭辉的数字化管理包括经营提效、决策赋能、创新发展，在“房地产+”业务方面也起到了很大的作用，这两年旭辉的数字化在行业内属于第一梯队的，在前10以内。

///

今年多个管控的铺排，甚至在二手房、服务方面都涉及，可以看到监管期望到2024年完成行业清晰秩序的出现。龙湖更加关注企业社会责任，更加关注ESG等方面，龙湖将保证每年核心净利润15%，甚至达到20%。我们将用两个策略来保证。

拿地方面，龙湖70%拿地在“两集中”城市，89%在一二线，龙湖会继续坚持这个策略，主要在于龙湖有稳健财务的底气。

融资方面，“三道红线”比较清晰，当前又加入了几个辅助的红线，包括拿地和签约的关系，净现金流为正的判断。龙湖比较庆幸自己坚持主动融资，不去碰危险的品种。

龙湖财务的主动策略在拿地端越来越显现出战略的主动性，我们可以等，可以保持定力寻找更好的土地。我们有息债增长的上限是15%，目前基本上已经用满了，下半年我们将寻找替换和迭代，将结构做得更好，获取更长的账期，更低的成本。

///

今年调控密集与首轮集中供地有关，管理层希望集中供地去稳地价稳预期，但结果不太好，出现比较贵的土地，但预期又比较好，确实需要比较严的调控去抑制房价的上行压力。

我们认为，大的政策不会变的（三条红线、贷款集中度管理、集中供地），就是每一个细节会有调整。比如，第二轮集中供地有改变，对房企资质有要求，不会拍保障房，会学北京去竞房子的品质，但也会增加成本，我们也在算账。整体来说，政策还是偏紧，可能到年底会有适度放松，整个行业目前政策压力还是比较大。

未来销售增速方面，我们不会为了增长速度要达到多少而去拿地，没必要去做亏本的生意。全年的投资很难预测，第二轮集中供地政策变化比较大，未来我们还是会积极参与，理性拿地。

///

组织改革上，金茂上半年做了一个扁平化的变动，这个事情我们做了两年的准备，主要的想法还是希望打造一个服务化的总部，围绕一线的业务开展工作，以项目为中心，以营销为中心，推动我们组织构架的扁平化打造，目前已经基本完成，由15个部门变12大中心，总部将成为服务性的总部，目前来看比较平稳，效果也很不错。

关于拿地规模，中国金茂一直保持了正常的节奏，上半年我们拿地比去年同期的多，我们拿地和销售是匹配的，严格按照监管的40%要求来获取土地。

整体的调控我们认为应该是已经到了最严厉的阶段，而且我认为各个方面的调控都已经动起来，所以应该说不会再有更多的，或者说更大的动作在地产这方面来体现。实际上我们对中央的这些调控还是欢迎的，因为这样行业才能行稳致远，走的可持续性更强。接下来的集中供地会走向一个限房价、控地价、竞品质的方向，这个还是正确的，也就是说地产这个行业的风险和过去比，会变得比较小。

对于我们地产商来讲，我认为机会会更多，所以大家不需要过度悲观，需求还是存在，只要政府通过他的手，把风险控制在一定范围内，企业做好自己的工作，这个行业还是很有做头的，前景还是一片光明。在这个阶段里面，上上下下还是需要坚定信心，我们还是很看好未来发展的，作为金茂本身，我们过去几年，调控以后，政策稳定以后我们拿地都比较好，都很顺畅，风险也比较小，也能看到未来销售的增长和毛利率的提升都是政策带来的机会。

///

房地产仍然是个好行业，未来10年仍是中国经济重要的价值贡献行业。调控的目标不是让行业成为末日，而是平稳健康发展中的软着陆。企业拥有产业链及供应链的控制，才能在行业中突出出来。

中南的房地产业务将坚持大众主流住宅产品定位，深化健康住宅的核心理念，持续推进标准化，提升产品质量，在提高运营周转效率基础上，适度控制规模增速，努力实现合同销售合理增长，确保预售资源竣工和收入确认。

随着集中拍地政策调整，中南将在城市轮动中找机会，在获地比中找空间。

///

随着中国房地产价格与交易量在期内强劲反弹，房地产政策调控加强。2021年上半年，政府叠加对房企的融资限制，部分房企出现流动性紧张、甚至债务违约。另一方面，行业发展危中有机，未来国家政策更大幅度倾向都市圈区域，圈内具潜力城市将出现结构性机会。

在“房住不炒”与稳控房地产金融杠杆的政策基调下，预期中国政府对房地产调控政策依然偏紧。同时，中国政府面对房地产也已坚定其“稳房价、稳地价、稳预期”的政策目标，确保房地产市场的平稳发展。面对充满挑战的行业环境，我们始终坚持长期可持续稳健发展。展望下半年，我们将致力继续优化业务与融资结构。目前已经采取强而有力的措施，强调销售去化及回款，强化现金流管理，做好减杠杆的应对措施。我们有信心能够驾驭行业的挑战，并把握未来的发展机遇。

///

今年年初定的销售目标1500亿元，上半年目前进度来看，完成目标压力不大。下半年市场感觉有点下滑，但我们应该问题不大。关于规模问题，我曾经多次来讲，强调高质量发展，规模、效益和安全要平衡。我认为，规模会带来优势，包括成本分摊。未来规模要与经营能力互相匹配，未来3年保持适度的规模增长，要与行业、基本政策面匹配，做个动态调整，未来会稳步增长。

三条红线和集中供地政策对行业影响很大，对过去经营模式是种推进改革。从第一批集中供地来看，热点城市地价还是往上走，未来利润率还是会降部分的。

目前政策对我们挑战与机遇并存，我们有信心一定能做好，在本轮调控中正荣一定会往前发展。

///

禹洲是一家一直以量入为出、稳健为主、内房股稳健型地产商，对年初之事深刻改革与反思。

第一，我们以集团总部财务中心为导向，建立完善财务体系化建设，以财务指标为根本，贯穿到投资、营销、成本、回款、盈利等各个指标跟节点上，确保决不允许再出现任何的过失。

第二，与安永达成共识，这两年疫情，安永审计团队已经两年多没有跨过深圳河。所以我们根据安永建议，建议深圳安永一起严把投资及合同交付使用的一个准则，提前做好审计前的各项工作。另外安永建议每两个月举行一次高层会议，根据安永要求， 及时落实到位。

第三，摔跤不可怕，可怕的是没有改变。管理层我们会严格吸取教训，绝不允许再出现任何的过失。摔跤后你则会更加审慎有为，量入为出，稳健为主，以高位盈利为导向有质量发展，确保禹洲走向百年，做精做细我们的地产，做好做强我们的项目。

（以上排名顺序不分先后）