房价疯涨52%，首尔究竟发生了什么？

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：平层86，36氪经授权发布。

最近有个城市上热搜了，楼市爆棚，交易量猛增，房价飞涨。

一般看到这类描述，大家都会以为是深圳或者东莞，但这座城市居然是中国东北方向的韩国首都——首尔。

根据韩国官方的数据，今年7月韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%，过去3年，韩国累计颁布了23项房产调控新政，然而在政策高压下，首尔的公寓价格却上涨了52%。

在我们眼里，以美国日本为代表的资本主义国家房地产市场，这两年的关键字都是“人口增长缓慢”、“高额房产税”、“利率极低”、“市场宽松”，感觉韩国这一出有点反常啊，那到底发生了什么呢？

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咱们首先来看看韩国以及首尔楼市的大致情况。

韩国的总人口为5170万，与浙江省类似，其中包括首尔、仁川和京畿道在内的首都圈人口约2527万，这就和上海极其相似了。

首尔都市圈和上海拥有类似的人口规模，类似的城镇化率和人口密度，相近的东亚文化，那么就可以好好比较一番了。

以下为韩国各地区房价：

韩国房价最贵的地方无疑是首尔，均价大约5万元人民币，和上海、北京差不多，略低于深圳。

第二高为济州岛，有意思的是，济州岛的房子以前被中国人爆炒，目前2万多的是跌下来之后的价格。

接下来是首尔都市圈的外围，仁川、京畿道等，大约2万左右，类似我们的武汉、宁波、福州等城市。

然后是釜山都市圈里的釜山、蔚山、大邱，主要是以钢铁、石化、汽车等制造业为主，房价在1.4-1.8万之间，和我们成都、西安、无锡类似。

最后就是剩下的地区，房价在1-1.3万，和国内大量的地级市差不多。

再来看看首尔的房价：

首尔特别市的面积为605平方公里，人口966万人，巧了，上海核心七区（徐汇 长宁 杨浦 虹口 普陀 闵行 宝山）也是600平方公里、960万人，几乎和首尔一模一样。

首尔目前的房价高地在众所周知的“江南style”——江南区，均价超过10万，比上海的黄浦、静安均价要高。

但需要注意的是，同样的面积和人口，首尔分了23个区，上海只分了7个区，因此江南区更像是三五个街道的组合体，比如黄浦只选取新天地、老西门和淮海中路，那房价比首尔江南区高问题不大。

其次的瑞草区也接近9万，类似上海的内环，还有一堆均价在4-6万的核心区，类似上海的外环，而外围区就便宜很多了，只要2-4万，这可比上海核心七区的郊区要便宜不少，毕竟像徐汇的外环外，房价都要五六万了。

考虑到首尔有1%左右的房产税，因此首尔的核心区比上海略贵，但郊区比上海便宜很多。

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那么，首尔楼市最近最近到底发生了什么？

之前提到，韩国在上个月一共成交了14.1万套的房子，而人口是韩国一半的上海，上个月的新房+二手房成交量在4万套左右，相当于韩国楼市的单位交易量是上海的1.7倍。

考虑到韩国房产交易大量集中于首尔，那么首尔的楼市热度起码是上海当前的两倍以上。上海现在已经出现千人摇号、二手火热的态势了，首尔的热度可想而知。

这不，最近首尔市内一个高层公寓楼盘，区区110套房，却吸引了37400多人前来认筹，中签率低至340:1，刷新了首尔市楼盘预售史上最高纪录。

看到这个数字，顿时觉得最近上海认筹爆棚的中核锦悦府、仁恒静安世纪、中海汇德里，好像也没那么夸张嘛。

楼市的火热也反映在了价格上，下图的蓝线是首尔公寓的中位数价格，紫线是韩国全国的：

可以看到，首尔的公寓从2017年的350万元人民币（6亿韩元）一套到现在的530万元人民币（9亿韩元）一套，三年涨幅为52%, 年化增长率为15%，相当于深圳2019-2020的大涨，整整持续了三年。

我们知道，在某些大牛市的时候，一套房子可以一下子涨50%，但整个城市的均价涨50%，这幅度就是非常恐怖的了。

这种行情下，什么房子都能鸡犬升天。一套位于首尔九老区32.3平的公寓，房龄高达33年，售价从年初的233万元人民币涨至8月中旬的277万元亿韩元，半年就涨了“一个韩国小目标”（1亿韩元），涨幅高达19%。

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为此，韩国政府也是不遗余力地出台强势的调控措施，6月，首尔扩大了限贷的城市范围，买房人的负债率和负债偿还比也要受到严格控制，企业买房有20%的高额税费等等。

最最重要的是：总价900万人民币以上的房子，必！须！全！款！

这价格，在上海不过是个内环两房或者中环三房，还是不带学区的那种，居然只能全款买，这调控幅度真的是没的说。

另外，根据最新的政策，在首尔拥有2套房产及以上的房主，将被征收最高3.2%的综合房地产税，也就是说，假设有两套总价都在1000万人民币左右的漂亮公寓，那每年的房产税将会高达64万元人民币。

然而，高额的房产税、高昂的交易税费、严苛的贷款政策，并没能控制住万马奔腾的楼市。

首先，韩国是一个高度集中发展首尔的国家，首都圈面积仅占韩国的12%，但全国一半以上的医院、大学等都集中于首都圈，导致住房短缺。由于韩国企业的特性，不太注重中小企业，几个大公司占据垄断了资源。为了享受更好的教育和就业机会，韩国人只能拼命往首尔挤，这也持续推高首尔的住房需求。

其次，无论是限购限贷还是税费调控，对于富人的影响是大大弱于对中产、刚需的作用的。不像中国的一线城市，首尔的房子是不限购的，只要能承受房产持有税和交易税费，买多少套都行。而且富人的融资手段、避税手段都比穷人丰富的多，限贷、加税都难不了富人，利用丰富的金融工具，900万的房子全款就全款了，who怕who啊。

最后，韩国在疫情下，放水救经济，很多热钱都跑去房地产，这在各国都是如此。今年，韩国的住房贷款基准利率COFIX连续6个月下跌，低至2.72%，资金成本下调后，有钱人买买买起来可是毫不手软。

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韩国，尤其是首尔最近的这波暴涨，不得不刷新了我们对东亚楼市的见解。以往我们对于周边国家房价的理解，还停留在日本的“失去了二十年”和印度“贫民窟与富人区为邻”上，没想到发展得如此成熟，城镇化率丝毫没有提升，法币币值已经如此低的韩国也能拉一波房价。

都说中国房价高，一线城市尤其高，但看看人家首尔，平均月收入1.7万人民币已经不低，但一套公寓平均要530万，房价收入比高达26，也就是说要不吃不喝26年才能买得起一套房子，一点都不比上海低。

所以韩国人民得尽量多贷款才能买得起自己想要的房子。

目前我国的住户贷款大约是55万亿，人均4万元人民币，而台湾是7.5万，日本大约是9万，韩国的人均负债则高达18万元，是日本的两倍，中国的6倍！

长安米贵，居大不易，自古以来，在海内外的大城市买房，都不是一件容易的事。

“政府只要一出台房产调控政策，房价就要上涨，总统支持率就要下跌。”首尔市民金先生苦笑道。

看着日益暴涨的房价，金先生十分庆幸自己2013年买了房子提前上车，金先生说，自己周围的很多人都十分后悔没有提前买房，现在的房价根本负担不起。

“还有一些朋友觉得房价会持续上涨，以后只会越来越贵，所以也在这两年狠狠心买下了房子。”

但同时，也有朋友认为，从长远来看，韩国的房价总有一天会跌的。“日本也曾经是全世界第二，房价下来了二十年，韩国肯定有一天有这种事情。”

看看，原来各个国家的老百姓对于楼市的看法，真是出奇的一致。