“物业第一股”之殇：潘军放养彩生活

本文来自微信公众号“一点财经”（ID:yidiancaijing），作者：一点财经，36氪经授权发布。

在物管行业，彩生活（01778.HK）是个特别的存在。

早在2014年6月就挂牌港交所，顶着“物业第一股”的帽子发展7年，合约在管建筑面积已经壮大到5.6亿平方米，可是市值仅有44.37亿港元。比起如今的后生晚辈那是差了个十万八千里。

华润万象生活（01209.HK）、恒大物业（06666.HK）、融创服务（01516.HK）……随便一个晚辈，市值远高于彩生活，这让潘军整张脸写满了无奈。

这么好的盘子，又是迎合时代的概念，为何彩生活就是不值钱？那个近3000亿市值的公司，不应该是碧桂园服务（06098.HK），而是彩生活！

面对消失的7年，大家都“撂挑子”，把花样年控股（01777.HK）以及彩生活两家上市公司的董事局主席、首席执行官岗位甩给潘军一个人担？

潘军 花样年控股董事局主席兼首席执行官；彩生活服务集团署理首席执行官 

该把这板子打给谁？是迷上小米“互联网思维”，准备重构彩生活、甚至整个物业行业的彩生活前行政总裁唐学斌？还是选择休克疗法，选择原地踏步的彩生活前董事兼首席执行官黄玮？似乎都不合适。

彩生活要走怎样的路线，完成哪些目标，达到如何效果，都是潘军说了算。唐学斌大刀阔斧的改革，还是黄玮“润物细无声”的微调，行走在两个极端。偏偏潘军忽略过程，只看结果。

好一个物业龙头开天辟地的故事，最后成了虎头蛇尾的“伤仲永”。

起大早赶晚集

彩生活的故事，不应该是现在这样。

上市之初，彩生活手里还握着两张王牌：一张是9150万平方米的在管面积，一张是“互联网思维改造传统物业”的创新思想。前者决定整条大船的吨位，后者主导未来成长的想象空间。

从来都是大公司谈守业，小企业说创新，可是彩生活偏要不一样，给“老物业”扦插上“新思想”的翅膀，让大象穿上变革的红舞鞋。

“很多人认为彩生活是做物业的，这里我澄清一下，在成立公司的这天起，我们实际上就是把物业作为平台的入口。我们真正要做的是社区到家的服务，做一个平台。”此后多年，“平台”成了唐学斌口里的高频词。

唐学斌，彩生活前行政总裁 

喜欢用这个词儿的人有很多：腾讯控股（00700.HK）马化腾的社交平台、百度（BIDU）李彦宏的搜索平台，以及小米集团-W（01810.HK）雷军的移动生态。张嘴平台，闭嘴生态，好不热闹。

至于物业这“平台”，彩生活也行。

版图扩张方面，彩生活已经通过收购新加坡Steadlink、香港世纪物业、开元国际三家物业公司，实现国际化发展的同时，在管规模亦扩张至2.7亿平方米（2015年半年报数据）。

同期，彩生活启动彩之云、彩生活等社区服务APP全面上线，并以“饭票”形式向用户返利，联合天猫、京东或超市等第三方线上线下平台推广营销。

等到中海物业（02669.HK）以“第二家上市物业公司”示人时，且不提互联网改造能力有多强，只看其6760万平方米的合约在管面积（招股书信息，截至2015年5月），在5年之内填平与彩生活之间的差距，至少也得有24.84%的年复合增长率。

可是彩生活会在原地等它吗——中海物业这样的对手，彩生活能打十个。“大规模=大市值”的价值观，正是彩生活的杰作。

《一点财经》根据上市公司公开信息整理 

资本市场是敏感的：彩生活上市三天就以55.6亿港元的市值，超越花样年的52.39亿港元；进入2015年更是一路飙升，市值达到历史峰值124.8亿港元。彩生活快速成长，也是一步一个脚印。

怎奈否极泰来，幸福与无奈从来相伴。

2015年6月26日，A股迎来股灾，H股亦受到波及。不到两周时间内，彩生活股价从10.12港元迅速跌至5.99港元；市值从96.21亿港元跌至70.91亿港元，跌幅达到26.3%。

股灾这种事儿，其实也不可怕。所有人的头上都挨了闷棍，都在喊疼就不那么疼了，可是彩生活疼得厉害。

从2015年8月开始，彩生活的股价在4.24至7.48港元之间波动，情况始终没有好转。2017年末以20亿元收购万达物业管理100%股权后，彩生活股价在2018年中期短暂摸高9.25港元。可是进入2019年以后迅速下滑，最终稳定维持在3至4港元区段。

“我不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式，我觉得它的问题还是蛮多的。”2015年股东大会上，龙湖集团（00960.HK）董事会主席吴亚军如此言论，曾经让很多人不解——有规模、有科技、有潜力的彩生活模式不香吗？

这才几年，现实就证明，真的不香。参考“一点财经”《上市物业公司投资价值象限图：谁是大泡沫，谁是潜力股？》，彩生活的市值能够停留在第三梯队，可是评分只能在第四梯队。

起得那么早，彩生活只能过个晚集。

甩手老板的果实与陷坑

面对错误，人们总会想着，到底做错了什么；其实很多时候，什么都不做才是错，说的正是“甩手掌柜”潘军。

2002年，潘军与唐学斌共同创办了彩生活，帅印落在唐学斌手中，结合互联网思维，实现平台化发展，正是来自他的规划。

一直以来，彩生活坚持低物业费、通过并购拓充规模、赚流量的钱、整套发展逻辑，听起来像极了“羊毛出在猪身上”的互联网思维。彩生活不要成为腾讯和百度，而是要做小米。

这个被雷军玩火了的概念，在彩生活能成吗？管他呢。帅印在唐学斌手里，放手让他去闯。

于是彩生活像匹脱缰的野马，开始大胆尝试：预约服务、缴物业费、商品采购……能想到的，悉数搬到线上；在彩之云消费换取“饭票”作为冲抵物业费额度，一度出现海润名都的“零物业费”小区；别家都说收了多少物业费，彩生活却强调赠送多少钱（2018年累计减免物业费4127万元）。

这世上只有两种物业服务，一种是彩生活提供的物业服务，另一种是其他。

互联网思维带来场景创新，也带来众多问题。比如由于过分重视线上服务，彩生活开始通过粗暴手段“驱赶”用户上线。

成都花样年花郡业主曾抱怨，之所以选择使用彩之云APP，是因为彩生活关闭线下服务平台，强迫用户上线，将非活跃用户挤成活跃用户，彩生活的口碑开始下滑。

榨干现有社区，就开启对外收购业务，开启新一轮的挤压。Steadlink、香港世纪物业、开元国际、万达物业都是理想的猎物。这让彩生活的营收规模不断增长，可净利润却并没有同步提升。

每到此时，线下就成了牺牲品。2017年37132名驻场人员服务2335个社区，每个小区还不足16人，远低于万科物业的41人与保利物业的60人。没有人还谈什么客户体验？

问题越来越多，不过这些都没有迫使潘军做出调整。唐学斌的商业逻辑有些超前，可是毕竟曾经奏效，他愿意等待。赚钱的能力与二级市场高估值，唐学斌已经占了一样，这就足够了。

直到2019年底，唐学斌带着互联网思维离开彩生活，空余增速下滑的业绩与糟糕的口碑。口碑与利润两空，潘军才开始调整，一切有些晚了。

“彩生活将打造有温度的社区，全方位建立与业主的关系。”作为继任者，黄玮选择“保守治疗”：放下了互联网思维至上的价值观，回到传统物业服务的评估体系，顺便踩了唐学斌一脚。“企业发展最终是依靠其核心竞争力，而不是完全靠讲故事和并购。”

彩生活最出名的故事，是互联网思维的故事；彩生活最大的成绩，是树立“规模至上”的逻辑。现在，两个都不重要了。

互联网思维错了吗？唐学斌的尝试没有任何意义吗？当然不是。可是黄玮是要彩生活回归传统：既然告别了唐学斌时代，就要开辟一个全新的黄伟时代，正确与否已经不再重要。

在黄玮带领下，彩生活没有落地大规模收购，在现有在管项目和营收规模基础上，能够维持归母净利润长期增长。

既然不再追求高流量，合约在管建筑面积没有再扩张，彩之云的注册与活跃用户数也停留在2019年的水平，曾经大书特书与京东（JD）的合作，最终落地的不过分布在17座城市、95个试点社区的115台快递柜上。

《一点财经》根据上市公司公开信息整理 

潘军的甩手掌柜当了七年，彩生活走过了消失的七年。

骑墙向未来

眼看彩生活势若累卵，潘军还是坐不住了。

年初公布2020年业绩报告时，彩生活宣布最新人事变动。由于个人原因，黄玮选择辞职。在新任CEO到岗前，潘军只能重回一线，一肩挑起花样年与彩生活两家上市公司，失去了“甩手”的空间。

“至于未来，彩生活需要更有爆发力、更有管理能力的CEO出任。”谈到理想的人选，潘军圈出了“爆发力”与“管理能力”两个关键词，似是非常切中要害。

自2018年中期股价第二次起落算起，彩生活的市值已经在低位徘徊了3年时间。帅位已经两次易主，可是经营没有增长，创新不见起色，爆发是结果更是需要；如今在管面积仍位居一线物业公司行列，如何让规模转化成利润，管理是唯一渠道。

《一点财经》根据上市公司公开信息整理 

乍一听，掌柜要亲自出山，自是好事；不过细品，总会有一些熟悉的味道。

彩生活的最强爆发力，出现在唐学斌高举互联网思维的旗帜，改造传统物业的时代；靠管理换利润的时代，集中于黄玮推动彩生活回归传统物业发展模式的时代。兼具“爆发力”与“管理能力”，潘军不过是寻找一个新的角色，思想与能力介于唐学斌与黄玮之间。

互联网思维还是要的，否则荒废现有资源实在可惜；没有利润的物业公司将会被市场淘汰，现有在管项目需要深耕。潘军并没有为彩生活规划全新的未来，只是在两条极端的发展路线上，寻找到一条“骑墙”的方案。

无论什么时候，骑墙都是最安全的选择。不冒进，不落后，依靠线上平台与5亿平方米在管面积，总不会被时代抛弃；只是问题在于，彩生活的天花板就在那儿，既不会高于唐学斌，也不会优过黄玮。

何况，时间已不再是彩生活的朋友。

上市之初，那些线上平台——彩之云、彩惠生活、物业云都是彩生活的杀手锏，可是这些年，线上平台早已不是什么罕物。恒大物业的微物云、龙湖物业的千丁APP、碧桂园服务的凤凰会……金科服务已经具备自主开发技术、数据、AI、业务中台的能力，彩生活已经没有优势可言。

至于合约面积5亿平方米的规模，能让彩生活继续身处第一梯队，但这也算不得优势了。根据克而瑞的统计数据，在管面积在5亿平方米的物业公司已经有7家。讽刺的是，7家公司中市值最低的正是彩生活（万物云未上市）。

看上去，彩生活的未来已经不精彩。

结语

“一个万象美的营收规模，差不多等于整个雅生活，为什么我们的估值只有雅生活的一半？”在不同场合，潘军都有过相同的疑问。似乎彩生活什么都不缺，只缺一个与其身份匹配的市值。很遗憾，就是做不到。

彩生活打响物业公司上市的第一枪，已经拥有行业领先的身位；在不断探索的过程中，也曾带来全新的理念，输出高效的管理模式。可是在发展走向极端时，潘军并没有第一时间做出调整；亲自上阵时，也没能带来超越前任的理念和思想。浑浑噩噩中，浪费了领先优势。

与此同时，资本市场对物管行业的估值体系，正在逐步成熟：高估值，规模是前提，创新是要素，管理是条件……提高市值逐渐成为一个系统性难题，现在的彩生活还能给出比碧桂园服务、恒大物业、融创物业更好的答案吗？概率实在太低了。