租房市场的“新青年”，闲鱼能够“游”多远？

编者按：本文来自微信公众号“迈点空间租赁”（ID:mdgongyu），作者：陈琳，36氪经授权发布。

身为房地产领域“编外选手”的闲鱼，近期一直处在风口浪尖。 

4月7日，闲鱼发布了《关于进一步加强闲鱼租房管理的通知公告》。公告指出，闲鱼将加强租房管理，对违反发布要求的行为，采取下架或删除房源信息、降权或屏蔽房源信息、限制发布等处罚措施。 

闲鱼对平台用户发布公告的背后，是政府部门又盯上闲鱼了。 

近期，北京市住建委对外公布，闲鱼存在“涉嫌发布转租保障房，允许未取得备案的中介、从业人员发布房源信息等问题”，针对闲鱼平台不合规、假房源、投诉多等问题提出整改，要求其必须打通房源核验，确保房源保真，租房人口信息互通等，否则将要求闲鱼下线北京所有房源。 

事实上，这并不是闲鱼首次被点名。2021年1月，闲鱼因“违规发布房源信息”被成都住建局和网信办关停了成都租房频道。 

闲鱼，那个顶着阿里光环，倡导房东直租的二手交易平台，还能“游”多远？

“编外选手”闲鱼入局租房市场

闲鱼，原本只是一个二手交易平台，只要使用淘宝或支付宝账户登录，即可达成包括一键转卖个人淘宝账号中"已买到宝贝"、自主手机拍照上传二手闲置物品、以及在线交易等诸多功能。 

2016年9月，闲鱼推出租房业务，主打C2C模式租房。借助阿里内部信任体系的闲鱼跑步入场，在不到6个月时间内上线100万套房源，完成传统中介十多年的规模积累。 

2018年2月，闲鱼引入信用免押金房源，即信用良好的租客可以享受免押金待遇。不久后，闲鱼租房上线“真实房东”、“免中介费”等服务。由于业务结构简单，有蚂蚁信用做担保交易，加之闲鱼平台上的房源还算相对保真，但真正让闲鱼出圈的，是租客们对“房东直租”的执念。 

想快速形成租房平台，房源机构化早已成为租房市场的发展趋势。和中介机构、公寓SaaS企业合作，几乎是绕不开的途径，毕竟靠个人房东随机性发布房源，效率实在是低。 

2018年闲鱼和小猪短租达成战略合作，一次性接入小猪短租近42万间房源；后来闲鱼又和蘑菇租房合作，导入蘑菇将近200万间长租房源，后续闲鱼还持续导入了寓小二、麦邻管家等房源。 

一时间，闲鱼租房的规模出现爆炸式增长。仅2018年一年的时间，就有超过1800万人在闲鱼上找房，闲鱼上积累的房源超过700万套。随后短短几年时间里，闲鱼已跃升为与豆瓣租房小组同等存在的租房平台。 

根据发布的对外战略路径，闲鱼要从房源平台起步，打造交易平台，最后再构建租房服务平台，实现出租、租中、租后完整的租房闭环。

从二手交易到租房平台的乱象之困

但不知从什么时候开始，“变味”的闲鱼已经不是我们之前所理解的二手交易平台了。 

#难以回避的假房源问题#

很快，闲鱼租房上出现了众多“妖魔鬼怪”。 

据了解，闲鱼标榜的“房东直租”、“真实房源”，实际上是进驻的中介及貌似实名的“马甲”来冒充房东。换句话说，现在大部分中介都在闲鱼有个家。 

“为了得到租客停驻，大部分中介往往会发布低于市场价格的租房信息，借此吸引租客注意，然而实地带看的房子和图片完全不符，在你放弃之后，重新提出几个超过预期价格的房源套路你。”来自闲鱼租房资深用户喵喵说，“讽刺的是，想要用低于1000元的租金租到上海市中心的一室户，无异于天方夜谭。但如此明显的虚假信息，却充斥着闲鱼的每一个角落。” 

不仅如此，闲鱼似乎成了中介各个环节都在利用的工具——在各个房源的页面中，时常夹杂着装修的广告，点开便能进入淘宝页面；大批中介涌入，在闲鱼上发布新房广告，直接当成了免费的推广渠道；更甚者，有“炒房课程”乱入。 

另一方面，闲鱼租房平台的管理不当助长了这一气焰。

发闲置、图片、文字、发布，不到10秒钟时间就可以在闲鱼发布一则出租贴。据证券日报报道，通过在闲鱼租房上发布房源信息发现，其对于相关内容没有任何审查，无论是房东承诺还是房源情况，信息真实性的依靠只能是“房东自觉”。 

缺失的审核环节，造成闲鱼充斥着真假信息、鱼龙混杂。虚假房源的发布，房源审查不严的问题始终存在，二房东、甚至三房东混迹其中，租房者上当受骗的现象不在少数。 

#跳不出的整改循环#

无独有偶，闲鱼的乱象不仅仅体现在租房平台上。

闲鱼从诞生第一天的内核就是社区，而不是单纯的二手交易平台，随着社区属性的不断渗透，其从一个单纯的二手交易市场演变为一个无所不能的存在。 

入场的“职业卖家”、猖獗的盗版视频、语焉不详的色情信息……售后维权困难、为色情交易引流、违规发布信息等乱象屡见不鲜。二手交易市场的C2C模式，决定其有着天然的低门槛，巨大的线上流量和低准入门槛在这个二手交易市场撕开了一道口子。 

成为灰色产业野蛮生长的重灾区背后，一方面是闲鱼作为二手交易平台对C端商家几乎毫无实质性约束，用户只要用实名手机号进行注册，就可享受发布商品、成为卖家的权利；另一方面，平台的审核和处罚机制存在不足，人工审核面临数据量大、时效性慢、成本高等问题，而算法辅助人工目前并不能达到100%准确。 

对野蛮生长的灰色产业及监管的漏洞，相关部门正在严厉管控。1月18日，江苏省消费者权益保护委员会就售卖假货、违规发布信息等问题，对闲鱼、转转、58同城等12家二手交易平台开展集体、公开约谈。此外，去年9月4日，浙江网信办督导闲鱼平台开展“百日专项活动”下，闲鱼主动关停了“鱼塘”业务。 

闲鱼关闭鱼塘的背后，说明了在面临日益趋严的政策管控下，其只能断臂竭力“自保”，同时也意味着自身用户拉新与转化将更加困难。值得注意的是，闲鱼一直以来凭借淘宝、支付宝的引流拉新，能够稳固用户群体并提升转化率的是其搭建的鱼塘社区生态，如今失去“鱼塘”这个活跃用户的场景只会加剧其平台上用户留存与转化的问题。 

闲鱼作为头部玩家逐渐变得规范时，也正在失去多种角色扮演的机会，加之自身面临流量转化等困境，无疑面临巨大的考验。另一边，剔除假房源的中介及没资质的小型公寓，留下来的公寓会获得比以往更多的流量， 身为房地产领域“编外选手”的租房平台闲鱼，困难重重，其未来还有海吗？ 

租房平台“未来式” 

据Mob研究院相关数据，2021年互联网租房用户规模逼近9000万，市场规模突破1万亿，综合住房占据主流地位。 

 #合规化是必然趋势#

从2015年开始，我国开始大力支持租房市场，通过加大租赁用地供给、税收优惠、金融支持等方式培育市场。 

2017年国家提出建立“租购并举”住房制度，大力培育与发展租赁市场的路径在不断细化的政策中日渐清晰。 

2018年政府工作报告提出“培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。 

去年12月，中央经济工作会议提出大城市住房问题的重要解决路径，即重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。 

同时，随着长租公寓爆雷事件的频发，2020年开始出台更多规范类政策，不论是自身平台或是政府部门的监管，平台在提升发房主体的门槛，各政府部门也以监管为主，严厉打击真假房源。 

可以看到的是，中央对于租赁住房市场的要求逐年明晰，市场不断释放的真实需求，使得稳中求进的规范化发展正成为当下租赁住房企业的发展主基调。 

由于闲鱼一再被政府相关部门“盯上”，其正打算对租房频道进行调整，对发房主体在资质上有了更高的要求，例如在北京，闲鱼已经通知合作商，要求合作的租赁企业、机构必须具备营业执照，且进行资质认证录入备案，而发布人员（中介）则必须进行从业申请备案。在满足这些资质认定后，才可以上架闲鱼平台。 

对于合规经营的企业来说，在这一波“良币驱逐劣币”的阶段，可获得来自平台方面的流量优势，这恰恰也是一种机会，剔除不规范的企业，让合规的企业获得更多的流量，促进租房市场良性发展。 

另一边，毕业季临近，租房市场又逐渐升温。住房和城乡建设部等6部门发布了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，对准租房痛点，其明确为引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源、促进住房租赁市场健康发展等提供了有针对性的指导。 

这一新政受到租客、房东与行业机构的高度关注，不仅提高了对租房者的保护力度，也利于住房租赁行业规范发展。 

总的来说，合规化将是租房平台今后的必要条件。

#以租赁为触点，打造产业生态链#

目前闲鱼的合作机制属于“抓大放小”，其选择与大型的租房机构合作，这里的租房机构包括一些大型品牌公寓以及一些SaaS房源平台，中小公寓房东则通过挂靠到SaaS房源平台，发房到闲鱼。 

实际上，此次闲鱼新政提高准入门槛的做法给不少中小公寓企业打了“一记闷棍”，其往往因为闲鱼要求的资质问题，无法在闲鱼平台上获得流量，而以往闲鱼平台是这些中小公寓最重要的流量获取渠道之一。 

值得一提的是，西安市住建局近日发布了《关于规范住房租赁房源发布行为的通知》，其中个人发布租赁房源的，发布房源套数不得超过10套。个人如需发布房源超过10套以上的，应当依法办理市场主体登记。 

我们可以发现，住房租赁行业正从二房东模式到公司化/机构化发展， 房源机构化已成为租房市场的趋势。

另一边，租房平台大部分存在盈利模式单一的问题，扩宽盈利渠道方可持续增长。 租房平台可以借租赁为触点和接口，满足从租赁出发的万千需求，打造产业生产链，将租房扩展至生活等社交圈，突破租房本身圈层，增加盈利点。

#玩法PK：交易平台or流量平台？#

综合租房平台运营模式基本为C2C， 该模式主要有安居客代表的流量平台玩法和以贝壳找房为代表的交易平台玩法。

安居客目前是中国最大的在线房产平台之一，其主要收入来源有两个，一个是在线营销服务，一个是交易服务。其中，在线营销服务收入是其最主要的收入来源，2020年营收占比达96.9％。 

交易服务则是赚取佣金，2020年贡献2.8％的营收。相比之下，安居客的营收高度依赖于在线营销服务。但在线营销服务的盈利模式带不起来利润率。2018年-2020年，安居客营收分别为62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元。同期净利润率则持续降低，分别为30.7%、30.4%、24.3%。 

营收持续增长，利润却在下滑，主要因为安居客面临商业模式的困境。

另一边，在安居客上，房源和中介人员都不是自己的——它通过搭建一个平台，网罗各中介公司，并集中了这些中介公司的房源信息。也正因为房源和中介人员不受控制，虚拟房源成为安居客最大的诟病。实际上，安居客就是披着互联网皮的传统房地产中介。 

不论是平台营销成本高或是对房源真实性管控力较弱，安居客正计划转型，把重点放在新房交易服务上，从原来的“流量模式”逐步转化为“交易模式”。 

刚刚向港交所递交上市申请的安居客，面临的最大对手无非就是贝壳找房。 

和安居客流量变现模式不同，贝壳找房以中介平台加盟费、佣金分成、交易佣金为主要收入，采取ACN模式，经纪人以不同角色参与到一笔交易中，按贡献率进行佣金分成。在提高资源利用效率的同时，也降低了内部恶性竞争， 从根源上降低虚假房源。 

但也正是贝壳在房源真实管控前期投入大，导致利润产出滞后，用户规模稍次于安居客。

综合租房平台占据主流地位，且巨头迎来上市潮，安居客与贝壳争锋，谁能成为最终赢家？而未来闲鱼将是哪一种模式的玩家呢？