楼市下行，抄底二手房如何避开套路，填平那些坑？

编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者： 一平方，36氪经授权转载

全国市场相继回调，二手房更是降温迅速，今年的秋天似乎更凉了。就像季节的更迭，周而复始的潮涨潮落可能只是时间汪洋的波光粼粼。在一众吃瓜群众中，聪明的人总在伺机抄底，或趁机置换。

本文就来梳理二手房交易的套路清单，以备大家未雨绸缪，早安排。

1

选中介要货比三家

第一步，选中介。中介就像导购，你可以自主选购，但是中介会帮你省时省事，遇到专业的中介还会给你省钱。

一般中介服务费都是区间浮动的，集中在1%-3%之间，可以适当进行砍价。

不要盲目追求价格低廉，在服务行业“一分钱一分货”带来的用户体验会更真实直接。

选经纪人要费点心，毕竟服务质量完全取决于对应的经纪人。这也是有诀窍的，主要是「货比三家」，圈定好大致房源后，可以去房源附近不同门店，分别不同的经纪人，通过反复沟通交流，按耐心热情、专业度高的标准挑选稍微靠谱的经纪人。

2

定房源要望闻问切

如何优选合适房源，我们大胡子团队以前的文章，或大胡子老师的课程中都已经事无巨细介绍过了，这里不做累述.

在实地看房阶段，要小心中介暗挖的陷阱——

有的中介在邀约时，会说已经联系到房东可以看房，结果大老远的跑过去却告知，这套房子刚刚被卖了……

一般人可能不愿意白跑一趟，就被中介忽悠去看其他佣金更高的房子了。

这时候直接点破是套不出这房源真伪的。

以其人之套还治其人之坑，你可以委托朋友属意那个房源，让中介带看房。

如果，中介说房源还在，聊天记录对峙之下，无论房源是否真实存在，都可以验出真伪，还起到敲山震虎的作用；

这是二手交易中比较常用的招了，中介要么是捂盘不卖，看菜下饭；要么是用虚假房源作为引你看房的“诱饵”。

看房次序也套路迂回：

中介可能先带看较差的房源，降低你的期望值后，再推荐较为理想的房源，反衬之下让你接受；

或者一天跑十几套房源，待你的耐心耐力消耗殆尽，再推荐最符合你心理预期的房子，倒时你可能会匆匆下定。

所以，我们看房前要咬定标准和预算不放松，针对每一套房源都默默代入标准进行打分。

审度房子的时候，要注意房屋本身的朝向、采光、层高、装修、面积，还有房屋外围的情况，比如：位置、生活配套、小区绿化、物业管理等因素。

可以沿用中医“望闻问切”的窍门：

望——获知真实房龄

1、有时，中介带看并不会提前告知房龄，而且不少重新翻修的房子是不能直观获知房龄的，但我们可以通过看厨卫装修，通过下水管道、卫生间地漏等更换频率较低的物品新旧程度，对房龄有大致的推断。

2、从房屋结构判断：

80年代的房型，多为多层板房或筒子楼，一般无电梯，客厅小、卧室大，户型闭塞；

90年代的房型，小高层较多，配套较为完善，局部有绿化，客厅较大，户型紧凑；

2000年后的房型，高层较多，多为点式楼或板塔结合，社区配套较为完善，户型面积较大，舒适度高。

闻——感受生活氛围

在房子内待上一段时间，感受周边是否有敏感声源，此外，还可以自行测试房子的隔音效果；

如果时间充裕，可以在小区内溜达一圈，用耳朵去聆听邻里的生活琐碎，对居住氛围会有大致了解。

问——调查周边环境

1、通过询问小区业主、物业工作人员，周边有没有加油站、变电站等高辐射设施，有无临路、临铁路等噪音源；

2、询问物业是否有充足的停车位，或者可供租赁的车位

3、询问网络，网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大案件等

切——了解房子产权关系

产权关系就如同房子的“脉象”，是整个交易的核心，务必要仔细查看业主的房产证，特别是权属对象和数量要一一对应；其次，购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等都应认真查验。

在看房整个过程中，中介会不断制造抢买氛围，

“这房子真的很不错我也有同事客户在看”

”错过了就没了“，”再不买要涨价了”，无一不是在逼定。

如果你表现出对房源的青睐，只需要捕捉到一点，中介就能兴起燎原之火。

下不定决心的时候，中介会鼓动你交少一点定金，先锁定房源又损失不大。买过东西的人都知道，但凡交了定金就裂开一个口子，每一次犹豫下单时销售的风就会吹进来。

任何事情都经不起行为导向推敲，中介的目的是快速实现成交，而你是为了选到实惠又合适的房子，本身就是冲突的。所以要把中介当做获取信息及简化流程的工具，决策还是要自己遵循本心，独立掌控。

3

签合同要事无巨细

确定了房子，谈好价格，似乎签合同就顺理成章了……

但是在这之前还有很重要的事情要做——产权调查，部分中介为了省事，会在签合同后再进行产调，但是站在买房角度，我建议应该把产调前置。

通过产调，可以核实产权所有人、土地用途、建筑/套内面积、房屋用途、抵押/查封情况等重要信息，做到产权明晰，万无一失。

除此之外，下面才是重坑集合区，务必在签合同前约定好六个方面：房子到手价、产权情况、租赁情况、户口迁出迁入、其他费用、装修家具等。

以上种种，都是应该在弥补协议约定好，明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，要用运用契约保障自己的权益。

关于中介：要看懂那些霸王条款

【由于买方的原因导致合同目的无法达到或者无法履行，卖方收取违约金并支付我司相当于没收违约金金额的___%作为我司在委托期限内进行活动所发生的费用的补偿。】

潜台词：无论交易成功是否，都要支付中介费

【委托期限届满后两个月内，买家不得以任何形式与我司介绍的房屋业主达成私下交易，否则我司有权要求买家支付本次交易双方总佣金之和的违约金。】

潜台词：签了协议不能再选择其他方式或者与其他中介交易

至于中介费，可能中介会摆出公司要求说“公司规定网签前付清”，但是实际上，时间可谈，中介费尽量晚付，千万不要一次性结清，要自己把控交易流程和时间，按节奏分期付费；

而且在明确费用时要列好对应的服务明细，把一些莫须有的如贷款服务费等坚决抵制。

关于自己：除了限定业主和中介，还要查验自己，特别是限购限贷城市是否具备购房资格，如果要按揭买房，还要查明征信。

万事皆备，才能踏实签订合同。

4

办手续要“锱铢必较”

签约后，开始着手办理交易流程

在签约前我们已经前置了查验真伪、约定责任、规避风险的工作，所以之后跟着中介走流程基本不会出现什么纰漏。

值得强调的是，在网签没有实行的城市，我们应该签买卖合同之后进行产权预告登记，不要嫌麻烦，在房管登记部门做好产权备案后，可以有效防止“一房二卖”，业主再不能将房子抵押、转售给别人，即使签了合同也无效。

接下类要重点剖析一下二手房买卖的重头戏——各种交易税费，大约会占据总房款的5%。

上图是深圳二手房交易税费表。

为了坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，深圳于今年三月份正式实施“三价合一”政策。即统一网签价（计税价格）、银行评估价（贷款用）和实际成交价统一。

但其他地区对于计税价格的规定略为不同，计税标准多以网签价为准，而且税率也因首套房二套房、面积大小的因素各有差异。税费的大头主要集中在契税、增值税和个税，下图可作为普通住宅计税的参考：

锱铢必较才能降低税费：

满五唯一最低

符合满五唯一条件的房屋是不用交纳个人所得税和增值税的。

而满二是免征增值税的关键条件，即普通住宅无论是否唯一只要满两年的条件就可以免征增值税；不满二则需要全部交齐所有税费。

则，税费排序由低到高就是：满五唯一<满五不唯一/满二<不满二。

利用好网签价

在没有实行“三价合一”的城市，计税价往往就是网签价格，而非实际成交价格，所以低网签价可以直接降低税费。

而且，个人所得税的税率，如果按照核实计算，可以以（计税价-原登记价格）*20%交纳。这个差额越小，交税就越少。所以，就出现了二手房界的「阴阳合同」，即实际成交价和网签价不一致，通过降低网签价、缩小差额来减少税费。

（此招有风险也有限制，具体情况可咨询中介或大胡子老师助手）

统计好额外开支

很多中介可能都不知道，计税中的交易差，是可以扣掉卖方在房子上额外开支的

交易差=计税价-原登记价格-其他额外开支

这意味着，如果业主是按揭购房，还贷后产生的银行的利息是可以进行抵扣的：

比如业主按揭100万买的房子，还完房贷后还给银行120万，那么这20万可以算入额外开支，可降低个税=20*20%=4万

除以上外，还衍生了【延期交易】【假赠与】等避税方式，但都有违约、维权难的风险.

赠与的房产，还会造成买家无法办理贷款，增加经济压力，所以省钱固然重要，切莫因小失大。

5

大胡子有话说

二手房可能忧虑重重：程序复杂、税负繁重，而且风险藏底

但优势显著：现房、配套完善、产权保障、质量清晰、实惠可砍价

未知会生出忌惮，但不应该是禁锢，二手房的可怕对于绝大多数人其实就是信息不对称，买和卖的信息不对称，买房和中介的信息不对称，但只要多看，多问，多听，多学。其实淘二手房并没有那么难。