房企犯下的错，我们也正在经历

编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：观观，36氪经授权转载

最近一段时间，我花了不少时间在研究房企的动向上。

之所以这么做，是因为房企作为楼市里最大的玩家，其实是非常好的先行指标。

很多时候，通过窥探房企们现在的境遇，我大概也能算出买房人半年一年后的状况。

有意思的是，那些在B端房企身上遇到的困难，一开始大家会觉得和自己没啥关系。但过一阵才会发现，这些问题最终通通都会映射到C端买房人身上。

当新房被限价的时候，我们暗自庆幸终于可以买到便宜房子了，可结果是摇号连房子都买不到。当房企土拍被要求自持住宅的时候，我们以为会有更多便宜的出租供应，但没想到可售新房供应也更少了。

不管我们愿不愿意承认，在房地产这个行业里，买房人和房企都是乙方，这两年运气都算不上太好。

所以今天我们想聊聊房企们遇到的融资收紧新状况，看看又会对大家有什么影响。

01

这两天大家应该都听到这样一个消息：光大信托暂停了房地产类项目的募集。

虽然光大信托后面辟谣了，说这只是暂时的余额管控。

但我们团队的阿楼告诉我，自己想买的信托也被停止募集了，看来信托口子的融资对房地产真的在收紧。

我觉得这个事情不简单，就去翻了一下材料，发现这一切，大概是从5月份开始的：

银保监会发布23号文，对银行和信托等都提出要求整治金融乱象，不能向违规的房地产企业提供融资。

然后立马可见的是，6月份房地产信托的量就开始下降。

看起来房企们的苦日子，才刚刚开始。

全行业的金融去杠杆已经结束了，接下来是对房地产行业，特别是对房企们开始金融去杠杆了。

02

我很好奇房企们的生存境遇，特别地去盘了盘他们的资金状况。

从50强房企销售回款情况来看，算不上好，但也算不上太坏。不管是下图蓝框里的上半年销售还是红框里的6月单月销售，差不多和去年持平。一般来说，只要新房卖得不差， 房企就不会有大问题。

但如果看融资口的话，就会觉得有一些房企不太乐观。大家注意看我下图里红框列出来的，都是信托融资占比比较高的房企。

各位有空的话，可以仔细看看这张图里房企融资来源的结构，信息量挺大的。

熟悉房地产金融的朋友会知道，房企能借到最便宜的钱就是银行的开发贷款，利率成本相当于按揭贷款。头部房企，特别是国企，比如万科、保利、招商这种，他们可以拿到低于基准利率9折的贷款。为什么央企敢拍地王，就是因为有低成本的资金在，不怕被套。

但市场上也有很多民营房企，拿不到很多开发贷，他们就会去发债券，融资成本大概6%左右。这种也还算能承受的。

房企最不愿意选择的融资方式，就是发信托和美元债，因为融资成本太高了。

这个我们看一下数据就明白了。上半年房地产信托募资规模为3634亿元，平均收益率为8.33%，如果算上给银行和信托通道费率，房企实际信托融资成本在10%以上。

再来看看美元债，一般都是在香港发行，利率也远高于境内融资成本。以下是阿楼手工整理的数据。

我今天看到的消息，泰禾在境外了发了美元债，票面利率15%。

大概也只有2016年在高位吃进不少地王的福建民营房企，资金链才会紧张到愿意用10%以上的利率去融资。

03

好，看到这里大家会发现，就算几千亿身家的房企们，他们的资金也是不宽裕的。

上一轮牛市，其实为房企开了一个非常不好的头。

那些喜欢放杠杆豪赌规模的房企，现在都活得非常滋润，恒大超过了万科变成了第1，融创进了前10、中梁、泰禾进了前20。

有了规模排名，就有更低的融资成本，也有更好的故事题材，可以上市增发，可以圈钱。

大牛市是鼓励规模，鼓励杠杆的。

可这一套逻辑到了静淡市，就走不通了。最近两年，风口变了，我们现在面对着的是一轮非常长的调整期。楼市已经静淡了2年，看样子还要淡个2年。

我不觉得静淡市下房价一定会跌，但这一轮调整会让大家明白，原来市场除了涨和跌之外，还有一种行情叫长期的不涨不跌。

这种平稳放在平时就是常态，但在杠杆融资情况下，会让人特别难熬。

也许是过去这一轮行情，大家都过得太顺了，滥用负债却忽略了一个关键要素，叫做时间。

价值投资者会告诉你，时间就是玫瑰。但是对负债压力大的人来说，时间就是煎熬。

我不太确定这一轮楼市是否会有房企倒闭，但可以肯定的是一定会有人元气大伤。

04

好，那让我们来看看房企遇到的融资问题，到底和我们买房子有什么关系。

首先，房企信托收紧不会影响房价。

各位要明白的是，房价上涨的底层逻辑，其实是两点。

第一个是房价本质是一个货币现象。美国1946年至2006年60年大牛市，M2货币增速为6.5%，和名义房价5.4%基本一致。而过去十年，中国M2货币增长大约在6倍，一线城市房价也大约涨了6倍。

第二个是支撑房价的根本还是人口的城镇化。大城市提供了更好的经济规模效应，有更好的产业集聚，吸引了更多人涌入大城市，最终是真实的刚需自住客户买出一个个向上的底部。

而房企高杠杆融资，买下地王，带动房价脉冲上涨，充其量只是大牛市的推波助澜，并不是决定性因素。现在房企融资收紧了，会让土地价格上涨变慢。但随着货币宽松和城镇人口积累，这些利好终归会慢慢渗透反映到大城市的房价里去。

即便有一个、两个房企不行了，市场也不会出现恐慌式的房价下行，因为有太多的房企等着收购，把倒下房企的坑填满。就比如2015年佳兆业遇到微妙时刻，融创孙宏斌急着想抄底，佳兆业最后还是不愿意卖。今年初万达很悬，又是融创和富力做了接盘侠。

房企的危机，从来只是老板们财富排名的重新洗牌，不会也不被允许影响到房价和经济的。

05

但你说个案上有没有风险，我觉得还是有的。

从现在开始，大家要刻意回避那些太过进取的房企。这些房企一般都有这几个特征，喜欢高周转、拿地王、大量土地储备在二三四城市。

这样的打法，在牛市里就是攻城略地的至宝，但在静淡市里变成了巨大的负担。高周转，最怕的就是融资收紧。地王，被限价控的死死的，出不了货。二三四线城市的土储，地价正在一天天凉了下来。

大家还要回避那些地王项目上盖的房子。在牛市的时候，地王可以拉新房和二手，带头涨价。但是静淡市，地王的高地价，会压缩房企利润，很容易装修减配，变成维权盘。

06

我觉得吧，这一次房企融资困境带给我们最大的价值点，不是什么抄底机会，而是思维上的启示。

从某种意义上来说，房企就是大号的买房人玩家。房企犯下的错，我们也正在经历。

所以如果说有什么经验我们从房企身上学到的，我觉得应该是以下几点：

1、规模很重要，但安全性更重要。这一轮静淡市的调整很有可能比我们大部分人想象的都要长。以往让我们骄傲的资产负债规模，在这个阶段会变成抱负。我们也要适度地学会调整打法。归纳起来就是，找钱的能力变得重要，找到那些便宜的钱变得尤其重要，如何高效地把这些钱用好，更是重中之重。

2、趋势判断胜过财技施展。我们比以往任何时刻，都更渴望知道下一个阶段市场的走势。在你看不清楚该怎么办的时候，不如什么都不要做。房地产还有很长的周期，不犯错就成功了一半。

3、最近二、三年房地产是不会给你急富了，应该暂时放平心态，让房产变成基本盘，成为财富母舰的压舱石，而不是追求暴富的发动机，这样更合适一些。无论什么时候都给自己留一份余地。

在房地产这个赛道里，从来没有人可以是轻轻松松逆袭的。

过去五年，我们拼的是比谁胆子大，现在开始，要比谁活得长。