宝龙地产三道红线翻绿疑云 使用“化妆品”的结果？

编者按：本文来自微信公众号“和讯房产”（ID:hexunhouse），作者：王梓京，36氪经授权发布。

3月，年报季大幕伊始，各大上市房企紧锣密鼓的准备业绩报告相关事宜。与往年一样，港股上市公司宝龙地产（1238.HK）率先公布2020年度业绩，于3月3日早间发布2020年度业绩。 

据宝龙地产公告显示，公司2020年取得了不俗的成绩，各大指标得到提升，“三条红线”皆绿。在2020年火热势头支撑下，宝龙地产决定乘胜追击，立下了2021年1050亿元的销售目标，立志要实现超28%的同比增幅，向千亿俱乐部发起冲刺。未来，宝龙地产将奉行高增长高利润的增长模式，成为行业增速下滑、利润空间压缩下的特殊存在。 

据和讯房产了解，在优秀的成绩单背后，有宝龙地产实力的体现，同时也隐现超高财务技巧的痕迹。 

业绩亮眼  2021年冲刺千亿规模 

从宝龙地产发布的公告显示，2020年该公司实现公司收入约354.94亿元，同比上升约36.3%； 利润约为人民币88.15亿元，同比上升约46.5%。 公司拥有人应占利润约为人民币60.93亿元，同比上升约50.8%。 

收入和利润的增长主要源自过去几年宝龙地产销售金额的增长，同时，2020年公司实现合约销售金额815.51亿元，同比增加约35.1%，保持在行业较高水平。 

据业绩会现场宝龙地产管理层透露，2021年宝龙地产的合约销售目标至人民币1050亿元，目标增速超28%，在当前房地产行业调控收紧之下，该目标增速处于行业较高水平。

对于该目标的提出，宝龙地产管理层在业绩会上表示，对该目标非常有信心，并表示不需要新项目就能支撑千亿目标的实现。

资料显示，目前宝龙地产拥有的优质土地储备总建筑面积约为3650万平方米，其中，正在开发建设中的物业约为2430万平方米，持作未来发展物业约为1220万平方米。土地储备约70%分布于长三角地区。 

同时，2021年保利地产拥有总可售货值1703亿元，一线城市5.6%，新一线25.2%，二线53.2%，三四线16.0%，上半年和下半年的推货比例约为4：6。 

需要注意的是，宝龙地产的毛利率水平出现轻微下滑， 2020年毛利率为36.1%，较2019年同期下降约0.3个百分点。按照宝龙地产管理层的规划，未来公司将践行高增长高利润的增长模式，在行业利润空间压缩之际，对于宝龙地产而言提出了一定的考验。 

三道红线翻绿疑云  少数股东权益突增141%   

作为第一家发布业绩的内房，宝龙地产业绩备受行业关注，“三道红线”集体翻绿，成为宝龙地产财务方面的一大亮点。 

数据显示，2020年宝龙地产净负债率73.9%，总资产负债率(扣除预收款)69.9%，现金比短债1.226，全部在监管的绿色档内，但均距离红线要求差距甚小。 

半年时间，宝龙地产三道红线均翻绿，除了公司业绩增长带来的财务指标的改善，同时还体现了其高超的财务技巧。

宝龙地产公告显示，2020年年底，宝龙地产的非控制性权益大幅增长140%高达150.6亿元，数据变动较大。 

2017年至2019年，宝龙地产的非控制性权益分别为24.15亿元、39.65亿元以及62.64亿元，同比增幅分别为51.7%、64.2%以及57.5%，保持稳定增长。 

和讯房产翻阅宝龙地产2020年中期报告发现，2020年年中，其非控制性权益约为77亿元，同比增长23%。 

这就意味着，宝龙地产在2020年下半年，少数股东权益一改往常的增长态势，从77亿元突增至150.6亿元，半年时间翻倍。而2020年下半年正是“三道红线”监管政策出台的时间。 

同时，据宝龙地产披露数据显示，截至2020年年底，该公司的有息负债同比增长约为20.1%，增幅超过监管要求的15%。

有息负债增加其中一方面是因为宝龙地产拿地支出增加，数据显示，2020年全年宝龙地产权益土地款约为333亿，其中上半年为89亿元。同时，据宝龙地产披露的数据显示，2020年公司新增土储的权益占比约为66%，2020年中期数据显示，其上半年新增土储的权益占比约为61%。2020年下半年宝龙地产新增土储权益占比实现增长。 

据克尔瑞数据显示，宝龙地产2019年及2020年权益销售占比整体保持在75%的稳定水平。根据房地产销售结转滞后性的行业情况，销售权益占比的变化并不足以支撑其少数股东权益的大幅增长。

关于有息负债规模的快速增长以及少数股东权益的暴增，宝龙地产管理层在业绩会上解释称，首先是因为公司合约销售和利润的增长所致，再次是因为小股东增资64亿元，小股东利润增加了27亿元，同时联合营分利和收购小股东也会增加少数股东权益。

宝龙地产通过小股东权益的增加，增厚资产，在有息负债规模增长的情况下实现了负债率的下降，通过财务技巧的运作，成功让三条红线翻绿，但这是以让渡利润的方式实现的。

同时，数据显示，截至2020年年底，宝龙地产665.67亿债务中信托占比为1.7%。和讯房产查询资料获悉，宝龙地产于2020年12月7日发行了一个信托产品，用以投资无锡英聚房地产有限公司旗下的无锡一项目，该信托产品的投资方式为权益投资。 

据了解，信托产品因为操作灵活，存在操作负债的空间，也是过往房地产公司隐匿负债的途径之一。在房地产降负债的大背景下，监管层明确对信托融资进行监管，降低信托通道业务规模，从供需两端对房地产信托融资规模进行压降。 

业内人士分析认为，在此大背景下，宝龙地产发行信托产品，或许是多元化融资的需求，但也有存在隐藏负债的可能。 

上述人士表示，在控负债的监管要求下，通过合作以及股权结构调整来粉饰财报，或将成为房企“降”负债的一大方法，但这并不是最优选择，通过销售和利润的增长，增厚权益以及资产的方式对于企业来说更具有价值。