增二手房交易成本 收紧人才购房 广州楼市调控“一区一策”常态化

编者按：本文来自经济观察网，作者：陈博，36氪经授权发布。

李明正在为换房发愁。

这两天，他将自家位于广州海珠区的房源在链家挂牌，房子还差半年多满5年。“免征期‘2改5’后，房子一下多出几十万元增值税，谁还买呢？“李明担心，卖房难度会增加。

像李明一样，广州部分业主换房遇阻。4月21日晚，广州市政府下发《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称“《通知》”），将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区等9区的个人住房增值税免征年限从2年提高至5年。

按照广州市住建局的解读，五年起算时点按取得不动产权证或契税完税证明的时间确定，个人住房销售合同网签时间在4月21日24：00前的，增值税征免年限按原来2年执行；网签时间在4月21日24：00后的，按新政执行。

早在去年7月和今年1月，深圳、上海就先后调整增值税免征年限。

过往广州市场热度更快速反映在新房交易端；但今年春节过后，新盘预售审批曾经历长达17天“挂零”期，新房供应量下降至2017年“330新政”以来最低点，越来越多的购房者转战二手房市场。

广州中原数据显示，今年3月，广州二手住宅成交量15013宗，环比上升48.17%，同比大涨1.68倍。监管层试图通过税费调控来为市场降温。

“广州二手房交易普遍以实收为主。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉经济观察网，按照规定，二手房交易涉及的增值税、增值附加税、个人所得税等税费应该由卖方支付，但实操中大部分都是由购房者承担。“一旦征收增值税与增值附加税，相当于购房成本又上涨了。”

根据李明观察，广州二手房市场，未满5年房源占据了2-3成。一名广州中介人员说，广州亚运城小区挂牌房源中，未满5年占比大约50%。以该一套两房为例，评估价大概210万元。如果已满2年未满5年，以5.3%的增值税税率计算，这套房源需要缴纳的增值税超过10万元。

“新政出台后，已经有满2年，但不满5年的二手房业主降价。”上述广州中介人员称，但当前选择降价的业主数量不多，主要是一些已经预定了新房，急于置换的业主，只能通过降价抛售。

广州中原研究发展部指出，按照目前一手房（期房）普遍2年的交付时间来计算，这波购买新房的买家若想卖房，从购置到取得房产证/缴纳契税，再到房产证满5年，实际上需要耗费7年时间。“大部分投机客户急需快速周转资金，增值税免征年限提高至5年，无论是从房源出售时间拉长层面，还是买房成本增加层面，均能对投机行为产生很大影响。”

加强二手房调控升级的同时，广州也收紧了人才购房。《通知》规定，享受市辖区人才政策的家庭和单身（含离异）人士，购买商品住房（包括新房和二手住房）时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个税或社保证明；不得通过补缴个税或社保购买商品住房。

在此之前，4月2日，广州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“《意见》”），将人才购房限售时间从两年延长至3年。同时提到要进一步严格人才资格审核，坚决打击投机行为。

2019年底，以南沙区为起点，广州的花都、黄埔、番禺、白云等多个区域陆续降低人才购房门槛。“之前广州各区只要符合条件满半年社保，非广州市户籍就可以购房。对于外地客而言，这多么简单。” 一名上市房企广州区域项目负责人说。

以黄浦区为例，经区级政府认定的各类人才及父母、成年子女和配偶，在本区连续工作半年以上，不受户籍、是否有多套房等政策限制，均可在黄埔购买一套商品房。

外地客来到广州购买新房，一般是先锁定房源，交完首付与开发商签订一份购房意向书，持广州市人才绿卡找家公司代缴半年社保之后，再与开发商签订正式购房合同，并进行网签。

“如果是一次性付款的客户，有的开发商甚至允许内部转名。”一位熟悉广州楼市的资深人士透露，所谓内部转名，就是购房者付完全款认购一套房源，由于还不具备购房资格，该房源先不进行网签。期间如果购房者找到下一位买家，可以直接将房源转让出去。“有实力的投资客，很喜欢这种操作模式。”该资深人士表示。

与通过人才购房名义变相入市相搭配的是，去年以来，广州部分新盘在尚未申请到预售证的背景下就提前启动认购。

按照正常流程，广州相关部门要求七层以上的商品房预售项目，必须完成楼栋主体工程的三分之二才能申请预售证。“但过去一年，广州很多新盘的工程进度并未达到预售许可范畴，开发商提前一两个月就悄悄搞起内部认购。”上述熟悉广州楼市的资深人士说，如此一来，申请预售证需要一两个月时间，银行放款再等个把月，外地购房者在等待过程中就基本将“缴纳半年社保”这个必要条件完成了。据经济观察网了解，近期广州监管部门整治房地产市场秩序时，这也是其中一项严令禁止的内容。

尽管限购依然严格，但广州的这番变相“松绑”暗地里释放出更多购买力。前述熟悉广州楼市的资深人士提供了一组数据——2019年以前，广州只有从化、增城两个片区不限购，外地客在穗买房占比仅10%-20%左右；而去年三季度社科院曾经统计过，外地客入穗购房的比例上升至35%。

2020年以来，大湾区周边城市的部分购买力越来越多流向广州，尤其是具备一定区位优势的黄埔与南沙两区。广东中原地产项目部总经理黄韬告诉经济观察网，这两个区域的外地买家主要来自深圳和东莞。由于莞深两地房价上涨迅速，去年也先后加码限购，这些客户外溢到广州，通过人才购房政策实现投资目标。在农历春节之前，两区个别楼盘的外地客占比达到30%-40%。

广州克而瑞统计数据显示，2020年，黄埔和南沙的总成交量分别达到17709套、18518套，相比2019年的10570套、13622套分别大增了67.5%、35.9%。

截至今年3月，黄埔与南沙的商品住宅库存面积分别约82.20万平方米和136.72万平方米，相比广州其他区域，这两个库存量并不低；但受强劲购买力支撑，黄埔与南沙的去化周期分别为4.4个月和6.7个月，远低于广州其他片区。肖文晓称，普通住宅的消化周期在8个月以下，意味着供不应求，市场过热。

今年2月以后，广州开始有意识抬高人才购房条件。此前，外地客户入穗购房，只需要提供相关学历以及用工证明就行；如今，还必须提供半年以上的工资流水、相关区域用工单位的劳动合同等具体资料。

几番“组合拳”之下，外地客以人才购房之名“曲线”避开广州限购的路径一定程度上被围堵。一家华南上市房企广州区域营销负责人向经济观察网表示，人才购房限购时间被拉长，对广州市场，尤其是黄埔、南沙两区的楼市成交肯定会产生影响。但影响并不那么大，“毕竟也就多了半年时间。一年年限，实际上门槛不算很高。”

进入4月之后，广州楼市迎来一轮密集的调控加码。上述《通知》发布两天后，4月23日，广州海珠区住建局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，表示将持续开展房地产市场秩序整顿工作，整治内容包括无证销售、捂盘惜售、广告中出现升值或投资回报承诺、以捏造或散布涨价信息、政策变化，以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作、哄抬房价等违法违规行为。

这是广州首个新鲜出炉的分区调控政策。种种调控细化背后的“催化剂”源于两次约谈——4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州城市政府负责人；时隔一周，广州市人民政府约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等6个区政府负责人。

国家统计局发布的3月份70城房价数据中，无论是新建商品住宅销售价格指数，还是二手住宅销售价格指数，广州的环比涨幅均领跑全国。

以供应和需求两端为抓手，除常规调控之外，“一区一策”正在成为广州精准调控的常态。上述华南上市房企广州区域营销负责人称，影响开始显现。4月2日的《意见》重申新房限价之后，广州对于新盘预售证申请卡得愈发严格，尤其是黄埔区内新盘的预售审批速度放得很慢。

当前，广州新盘获取预售许可资格的基本原则是，每个新盘每月只能获批一张预售证，货量大约是2栋楼。上述上市房企广州区域项目负责人提到，现阶段，黄埔新盘的备案价必须以该盘上个月的网签均价作为参考标准，不能超过上个月的网签均价，最高限价是5万元/平方米。