房贷新政今日正式执行 宁波利率涨幅居全国之首

编者按：本文来自微信公众号 和讯房产（ID：hexunhouse），作者刘青峰，36氪经授权发布。

“现在没有固定的利率，基本跟原来差不多。”北京某在售新房项目销售小李表示，此前新房首套贷款利率是4.9上浮1.1倍，也就是5.39%，现在应该是5.40%，就多了0.01个百分点，对市场没什么影响。

根据央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

• 首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率。

• 二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

9月20日上午，根据全国银行间同业拆借中心公布的最新一期贷款市场利率（LPR）报价，1年期LPR较上一次下调5基点至4.20%，5年期以上LPR为4.85%。一般认为，这是房贷利率的最低标准。

由于该政策对住房贷款利率产生的实际影响较小，居民在购房时的贷款成本与此前几乎没有较大差别，因此对当前的房地产市场成交并未产生较大影响，不过，业内人士认为当前的利率变化处于平稳过渡阶段，后续利率调整的空间会更大。

01 百万房贷月供仅增加6元

根据央行要求，省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这意味着，全国各城市的住房贷款利率将会出现不同。

10月8日，上海易居房地产研究院发布《中国LPR房贷利率报告》，该报告以100万贷款本金、30年期限、等额本息为例进行测算，报告显示，14个城市在执行LPR贷款利率后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。

14个城市10月份LPR贷款利率下的月供变动情况（元）

具体来看，房贷利率出现较大上涨的城市包括宁波和上海，不过，上涨后的贷款利率并不算特别高，比如宁波的首套住房贷款利率和二套住房贷款利率分别为5.65%和5.90%，上海的首套住房贷款利率和二套住房贷款利率分别为4.65%和5.45%；而诸如杭州、合肥及重庆等主流二线城市的住房贷款利率保持稳定。

易居研究院认为，类似月供额的变动非常小，基本上不会对购房者形成太多干扰，或者说是可以忽略不计的。而从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。

“住房贷款利率将出现结构分化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况看，一线城市和二线城市还是会有所上涨的，三四线城市可能会相对持平，这和三四线城市去库存的压力等有关。但同类城市中，类似合肥杭州等城市，预计利率不会有太大变化。当然具体贷款会根据银行的额度、开发商的具体楼盘情况、购房者的信用等级等或略有差异。

诸葛找房副总裁苑承建认为，短期内最终执行的实际利率可能略高于之前利率，特别是二套房利率，以北京为例，新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）+55个基点（一个基点等于0.01%），二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点，按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算，北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套是5.9%，分别比之前北京主流房贷利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%高了0.01%和0.02%。

02 平稳过渡

个人住房贷款政策的变化无疑是中国房地产市场的重大变化，不过，这种变化并没有体现在具体的贷款利率上，采用新的利率定价机制后，利率基本稳定，外界对此的形容大多是“平稳过渡”。

根据官方说法，房贷新政的出台是坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制的举措，央行的目的是确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益。

在苑承建看来，本次住房贷款利率新政对市场影响不大，购房者实际购房成本即使有增加也非常有限，不会对市场预期产生明显影响，房贷利率换锚首先还是要在确保房地产市场平稳发展的情况下实现利率市场化改革。“新的房贷利率定价机制下，未来的利率调整更加灵活。”

“LPR定价模式有助于实现利率市场化的导向。”严跃进认为，各地基于因城施策的思路，基于各地楼市情况和房地产金融情况，陆续落实地方性的LPR房贷政策，各大商业银行根据实际经营状况和房地产政策导向，基于LPR基础利率和基点等要素，重新计算房贷利率和进行房贷的发放，最新一期LPR利率的调整，并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。

知名自媒体国民经略认为，新利率模式下，实体降息，楼市定向加息。全国各地的房贷利率至少不会低于之前的水平。而一些首套房贷仍在打折的城市，将会彻底告别“折扣时代”，进入“加点时代”。新模式最具杀伤力的一点是，由于实体经济和楼市利率玩的是“双轨制”。即使未来出现宽松，房贷利率仍旧能维持在高位，这就最大限度避免资金之水流向楼市，从而为定向调控奠定基础。