买房人注意了，房贷不再参考贷款基准利率 定价标准调整为LPR

编者按：本文来自：中新经纬，作者：魏薇，36氪经授权转载

LPR改革后，个人住房贷款利率如何调整？这一话题始终备受市场关注。8月25日，央行网站发布《中国人民银行公告〔2019〕第16号》(以下简称“公告”)，此次最重要的变化是个人住房贷款利率定价基准，此前为贷款基准利率，调整后定价基准变为LPR。

公告指出，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

业内人士认为，此次调整体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向。未来房贷利率会更加突出体现地域性和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

个人住房贷款定价基准变为LPR

“此次调整目的在于和LPR报价机制紧密衔接，同时突出住房贷款的行业特点和政策导向。首套房商贷不得低于定价基准，二套房商贷不得低于定价基准加点60个基点，体现了‘房住不炒’、从紧从严的政策导向。”中国银行国际金融研究所资深经济学家周景彤对中新经纬客户端表示。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，此次调整的最重要的变化，是个人住房贷款定价基准的变化。在这次调整之前，个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人住房贷款利率。调整之后，个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率(LPR)，即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个住房贷款的利率，这是这次调整的根本。

在谈到对于居民家庭有何影响时，央行有关负责人表示，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

专家：房贷利率水平将保持平稳

董希淼对中新经纬客户端分析称，以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，8月20日公布的5年期以上LPR为4.85%。首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点，但加点可能性高；二套房贷加60个基点后为5.45%(4.85%+0.6)，约为基准利率上浮11%。

董希淼强调，这是全国统一的最低要求，调整后的个人住房贷款利率可能比央行公布的最低标准要高。

央行公告中指出，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套个人住房贷款利率加点下限。此外，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

同策咨询研究总监张宏伟认为，新政生效要看9月20日公布的LPR。如果LPR下行，还要看加点数值是否上升，暂时无法判断房贷利率是否会随着LPR下降而下降。

中原地产首席分析师张大伟分析称，按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10-20%，二套房贷上浮20-30%。对目前市场来说，政策不会导致利率上行。

张大伟表示，对于当下房地产贷款市场看，首套房贷利率过高，国内不同城市首套房利率差距巨大，其中最低的上海只有95折，大部分执行利率都在5.39%以上，从政策预期看，后续有降低的可能性。

“按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准，首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。未来政策应该针对这部分群体有定向的平稳利率。”张大伟认为。

此外，公告中还表示，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。

周景彤指出，重定价周期最短为1年，这个与以往政策一致，但重新定价时以当月市场报价利率为定价基准。未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

8月20日，国务院新闻办公室举行的政策例行吹风会上，中国人民银行副行长刘国强明确表示，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。