房贷换挡，省吃俭用一辈子还不如这次选对了

编者按：本文来自微信公众号：魔都财观（ID：moducaiguan），作者：魔都财观的观观，36氪经授权转载

从今年3月1日开始，买了房的朋友们，都有一次机会，将房贷利率转成LPR定价或者固定利率。

注意这次选定之后，直到房贷还清之前，以后利率定价都不能变，所以真的是30年一次的机会，请务必认真对待。

我本以为大家都能选对LPR定价，万万没想到的是选固定利率真的不在少数...

另一边，从现在开始到今年8月31日结束之前，银行已经开始陆续通知，工行、建行等都已经发了公告。

我知道，有的朋友已经收到了短信，被那些专业术语弄懵逼了，比如LPR，加点，重定价日。

别说大家，就连我这个金融出身的专业人士，看那些公告也反复读了很多遍，才弄明白。

这两天，我也看了不少科普文，还是没说人话，太难懂了。

能不能把复杂的东西，说得通俗易懂，也是一项能力。

所以我今天打算再来一篇，从实战的角度告诉大家如何操作这次的定价转换，看完就能落地。

01 什么是贷款定价基准转换

和国外贷款利率完全自由定价不同，在中国，我们每个人办房贷，利率都是强制有一个参考值的，然后再上浮或者打折。

房贷利率就像船被装上了一个锚，只能在有限范围内折腾，这个锚就是贷款定价基准。

不要问为什么，因为这是人行规定的。

以前房贷的定价基准是人行给的5年期贷款基准利率，当前是4.9%。

只要买过房子的都知道，每次升息、降息都影响贷款基准利率，从第二年开始直接影响你每个月的月供，很刺激的。

不过，从2019年10月8日开始，人行改变玩法了，把贷款定价基准变成LPR。

LPR是贷款基准利率，它最大的特点是号称市场化定价，说白了就是20多个银行在人行开的资金场子里用钱投票，弄出来的利率。

其实人行也能干预LPR，但毕竟比以前一言堂要好很多。

LPR不是新词，已经有很多年，只是最近从备胎转正成正牌，火的不得了。

而且，它每个月20日要公布一次，以前可能好几年利率都不变，而现在每个月都要心惊肉跳一下。

注意现在的LPR是4.8%，比基准利率要低0.1%，这里给所有人埋了个小坑，后面会展开说。

因为去年底刚开始换利率玩法，所以这次调整只涉及存量房贷，具体和这些人有关：

2019年10月8日之前已经开始还房贷的，或者2020年1月1日之前办了贷款但没放款的，并且选择基准利率定价的人。

我估算了下，只要你有房贷，那这次基本跑不了。

02 选择哪种利率定价？

前面说了，这次的贷款定价基准转换，有两个选择，LPR定价和固定利率。

先上结论，一定要转换成LPR定价！

因为，从全世界的经验来看，利率下行都是大趋势，部分发达国家甚至都进入到“负利率”时代，而中国可能也不例外。

说白了，由于种种原因，全世界政府的负债率都突破新高，要想继续还钱，只能不断印钱，而钱多了，利率就会下降。

国内虽然有要求“房住不炒”，有1年期LPR和5年LPR利率两种产品，两个利率都会下降，只不过5年LPR利率下降得会慢一点，幅度相对小一些而已。

总的大趋势，还是不会变，利率会继续下行。

事实上，中国的房贷利率，在全世界相对来看，都相对较高。

以20年期贷款为例，全球房贷最低的地区是：

日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%。

即使是以美国来类比，美国的房贷也一直处于下行趋势，目前的美国房贷利率不到5%，最低的时候，甚至只有3.4%左右。

美国房贷利率走势图

对比来看，中国即使是按基准利率4.9%来算，也还有下降的空间。

近30年来，国内的房贷利率，其实一直就在下降，而且最近自LPR改革后，利率又再次突破新低。

所以，只有不懂行的人才会选固定利率，稍微有点金融历史观的都会选LPR定价。

未来如果LPR下降0.2%，10年60万本金的贷款，每个月可以少还60元，一年差不多700多元。

虽然不多，但积少成多。

03 怎么转？

如果你选择LPR定价，那利率会怎么变呢？

你只需要记住一个公式：

1、你每年的房贷利率=上一年12月公布的5年LPR利率+固定加点

2、固定加点=原合同利率-4.8%

固定加点每个人不一样，可正可负，一旦确定后就不会变化

其实这里面最最重要的是加点，相当于大家以前贷款利率折扣或者加成。

因为上海的购房者一直有利率打折，所以这次转换后的加点基本都是负数。其他地方的朋友只要不是房子买的早，大多没有那么好运，加点是正数，利率偏高。

我们来看看加点是怎么算的。

举两个具体案例：

◇情况1：贷款基准利率4.9%打8折，房贷利率3.92%

那么，算出来固定加点是-0.88%（3.92%-4.8%=-0.88%）

2021年房贷利率=2020年12月5年LPR利率-0.88%，2022年房贷利率=2021年12月5年LPR利率-0.88%，然后以此类推。

原来基准利率的8折，转成LPR按现在的LPR差不多是82折。

◇情况2：贷款基准利率4.9%上浮10%，房贷利率5.39%

那么，算出来固定加点是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%）

2021年房贷利率=2020年12月5年LPR利率+0.59%，2022年房贷利率=2021年12月5年LPR利率+0.59%，然后以此类推。

原来基准利率的1.1倍，转成LPR按现在的LPR差不多是1.2倍。

不知道大家有没有注意到，这次贷款定价转换，有两个重点：

1、原来享受利率折扣或者利率上浮的，转换后还是继续有折扣或者上浮。

2、原来有利率折扣的，折扣在变小，原来利率上浮的，上浮范围在变大。

仔细一看，吃亏了啊！

没错。

前面第一节说了，这次转换的时候，留了一个小坑：

银行找机会吃掉了你0.1%降息幅度。

这是因为原来的利率折扣，是按照基准利率4.9%作为基础的。

如果严谨地计算，加点应该等于：按照原合同利率-4.9%

而这次是按照4.8%作为基础计算差值作为加点的。

总体来说，这次转换，大家是得益的，因为切换成LPR之后，降息会更快、更频繁，房贷利率也会下降地更快。

但是雁过拔毛也是少不了的，毕竟人行已经官宣计算口径，而银行也是逐利的。

04 具体怎么操作？

有几个落地的细节问题，还是想给大家交代一下。

1、一定要注意定价日。

因为每年LPR都可能会变，而房贷利率不可能马上跟着变，所以银行在贷款合同里都会和客户约定一个定价日。

只有到这个定价日，变化后的LPR利率才会生效。

一般情况下，定价日有两种选项：

（1）1月1日：

每年1月1日，按照最近的LPR价格来确定你今年的房贷利率。

（2）按年对月对日：

比如合同的定价日是5月1日，那么即便今年LPR降息不少，按年对月对日之后，这些好处也只有等到2021年5月1日才能享受到。

所以如果银行提供给你1月1日的定假日选项，一定要选这种。

不过我知道的是，只有工农中建大行才有1月1日定价日选项，股份行一般都是按年对月对日。

2、要不要早点去转。

如果你的贷款银行提供了定价日为1月1日的选项，那早去晚去是一样的，反正都是1月1日。

如果只有按年对月对日的选项，那么要问清楚，这次重签合同，是否可以改变定价日。如果可以，越早去办把定价日定地越靠前，就越省钱。

但我了解到的几家主流银行，都是不让你改变定价日的。

3、问清楚再用手机银行办理。

因为疫情的关系，这次银行很贴心，提供了很多电子渠道。比如工行，就有手机银行、ATM、短信银行、还有网点都能办。

但是刚才我也说了，像定价日、加点的计算方式，都是很复杂的，而且只有一次机会。

所以我建议大家，不管用哪种方式办理， 一定要问明白银行那些关键信息再动手，比如加点怎么算，比如定价日是1月1日的，到底是2021年1月1日，还是2022年1月1日。

魔鬼在细节里，有条件的，还是去网点问清楚办最妥当。

4、公积金贷款是不转换的。

如果是混合贷款的话，这次只转换商贷部分。

5、这次贷款定价转换是不收费的。

如果有银行要借机收费或者捆绑卖产品，可以去银监会和人行投诉举报。事实上每个银行都有收费公示的，超出范围的费用都不能收。

05 转完之后？

最后，我觉得大家可以想想，央行为什么要给这么一次选择的机会给你？

明明可以一刀切，之前的按照固定利率，新合同才是浮动，这样操作起来，更方便更简单不是？

何必要所有银行全部调整一遍？甚至还要麻烦跟客户重新确认签合同？

我的看法是，这次调整的主要目的，还是为了让利率更贴近市场的真实情况。

房贷利率，未来会根据市场的资金情况而上下浮动。钱多的时候，利率下行，钱少的时候，利率适当上行。

相对于固定的利率，浮动的更有利于政府做宏观调控，所以不排除在某个阶段，由于调控的需求，会有LPR利率上涨的情况，但从大趋势上看，整体利率一定是长期下行的。

目前看来，今年货币大概率宽松，定向降准正在路上，如果现在调整利率，明年的房贷利率很可能会下调，相当于一次让利大礼包。

而且近几年，国家一直在强调减税降费，刺激消费需求，那么减轻大家的房贷压力，让人们有更多的钱去消费拉动内需，也是大势所趋。

希望大家抓住这次机会，选对LPR利率，先赚到再说。

以上是正文，来自于观观和熊大。