长租公寓：含笑埋的雷，跪着也要爆完

近日，上海长租公寓运营商寓见资产被媒体报道称目前出现严重资金短缺，公司股权已经全数质押给贷款银行，没有任何资金可以调配，疑似爆仓。

小栖联系曾经的寓见品牌，被告知早已离职，且与其相识的同事均已从寓见离职。网上关于寓见房东、租户维权的实锤铺天盖地，下图是实锤之一，不一一列举。

综合媒体报道来看，此次寓见爆雷事件影响的房东房客预计上千人，同时寓见已与青客达成合作意向，房屋由该机构接手。而租客的退还租金、免除“租金贷”等诉求均无正式回应。

据经济观察报引援一位青客人士透露，“寓见公寓实际上已经倒闭了，该公司存在很多不良资产，波及多家银行。上海市住建委和建行等多方斡旋，希望青客能接收整合部分业务。而青客，只有在寓见公寓所有房东做完交接的情况下，才有可能去考虑租客的安置问题。”

在迈点研究院发布的 2018 年 9 月长租公寓品牌发展报告上，青客公寓与寓见公寓分列分散式长租公寓品牌排行的第四位和第七位。

伟业我爱我家集团前副总裁胡景晖曾预言长租公寓爆雷：“长租公寓爆雷，一定比 P2P 爆雷更厉害，对这些长租公寓而言，一旦下一轮融资进不来，就会有爆仓的可能，届时业主租金无法兑现，承租人会被驱赶，几十万人需要找新的居所。”

现在这一预言，成了事实。

8 月 20 日，杭州长租公寓鼎家宣布破产，波及平台上 4000 余房东、租客，以及 6 家网贷平台。

鼎家创始人在接受界面新闻记者采访时解释自己爆雷的原因：业务长期亏损，管理漏洞导致内部贪腐， 6 月裁剪人员，被开除员工争夺客户，传播鼎家老板跑路的消息，公司发生挤兑，随后资金链断裂。事情变得不可挽回。

据 9 月 14 日上海市消费者权益保护委员会披露的《长租公寓中介服务投诉激增，市场隐患凸显》中提到，部分中介机构违反押金退还约定，侵害消费者的财产权，相关投诉 730 余件，占 52.1% 。

鼎家和寓见包括自如这类的分散式长租公寓运营模式大致如下：公寓方先和个人房东签订长期租赁合同（一般是五年以上，按月支付给房东），公寓方再加价和租户签订租赁合同（一般一次性付一年的租金，高达四五万，可用租金贷解决）。

在这整个链条中，租客和房东之间无法直接对话，公寓方一旦出事，无法支付房东租金，房东止损的方式是收回房屋，而租户如果使用了租金贷还要继续按月向金融机构还钱，这些贷款是上征信系统的，如果不按期还，会影响将来的房贷和车贷。

对于鼎家和寓见爆雷都涉及到「租金贷」，中联基金总经理何亮宇曾在一个行业论坛上表示，“租金消费贷模式的风险点有三点：一是长租公寓企业存在向租客隐瞒、诱骗的行为；二是期限错配，底层租约是 1 年，但是贷款合同签了 2 - 3 年；三是趸交的租金，缺乏监管机制，运营商没有将这笔钱用到实处。但租金贷的存在仍有必要，现实中有很多租客若以押一付三的形式，确实无法一次性交付高额的房租。”

“出现爆雷的情况核心原因只有一个：分散式长租公寓利润很薄，基本在 10% 左右，甚至低于 8% 都有可能，经营规模越大，利润越低。目前，还没有看到有哪家分散式长租公寓可以有效降低公司运维的边际成本”，一位租房平台的高管对小栖表示。

“分散式公寓租户使用租金贷一次性拿出一年的租金来，这一年的租金要付给公寓方的业主和供应商，还必须保证30%甚至更多的钱用于现金储备，一旦没钱周转了，资金链就会出现问题了。所以分散式公寓对现金管理的要求非常高”，一位行业专家对小栖分析道。

长租公寓的运营需要大量资金来周转，因为长租公寓利润低、回报周期长。行业数据显示，分散式的长租公寓平均的回报周期是五到六年，集中式公寓的整个回报周期更长。

据蜂鸟屋统计数据显示，截至今年 5 月 31 日，分散式品牌公寓 TOP 10（自如、优客逸家、蛋壳公寓、青客公寓、爱上租、魔飞公寓等），总融资金融约为75.792亿元；而集中式品牌公寓 TOP 10（魔方公寓、v领地、安歆公寓、湾流国际等）融资总额约为 71.15 亿元。

早期的长租公寓曾以风投为主。

寓见在 2014 年成立的同一年就获得了雷军旗下的顺为资本 1000 万美元，险峰华兴、联创策源数百万美元的投资。

这两年随着政策的放开，长租公寓开始以资产证券化方式盘活存量资产。

一般长租公寓证券化分轻资产的租金收益权 ABS 、重资产的 CMBS 和 REITs（房地产信托投资基金）三种，而集中式公寓与分散式公寓在发布 ABS 时也有差异。

以魔方公寓为代表的集中式公寓，发行的一单 ABS ，底层资产是租金收益权。

以自如公寓为代表的分散式公寓，发行的 ABS 本质上是消费金融的资产证券化，其实是在房主、租户之外，引入了自如资产管理公司，当租户向资管公司借钱一次性付清所有房租，分期还本息给资管公司，实际上是将债权打包成 ABS 进行发售。

长租公寓通过融资、风投、ABS 、REITs 等形式筹集到发展资金后，扩大市场占有率，随后抬高租金价格，获得溢价和回报，这一系列操作也被称为是资本的原罪，因为急切的获利加快周转，出现了甲醛超标等社会问题。

“资本进来之后想赚两个钱，一个是资产升值的钱，一个城市的发展资本的投入形成城市化的进程，这个升值带来收益应该是资产持有人获得，这是 REITs 的逻辑；第二个是跟运营相关的效率，提升品牌溢价，类似于五星级酒店比经济型酒店贵。我们还是很欢迎资本的，资本一定能提升效率，我们特别希望能股债结合，以股为主。” 世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟曾在 9 月举行的长租公寓峰会上表示。

也就说资本是把双刃剑，主要看获得者如何使用。

在长租公寓接连发生爆雷的情况下，小栖问了两位资深行业人士对长租公寓是否还有信心。

“现在长租公寓中的甲醛、爆雷等引起的乱象，主要是经营不善、过度杠杆和产品把控不严引起的，理论上都是追求规模化种下的错误。长租公寓是一个不好不坏的生意，最怕就是缺钱还要扩大规模，拔苗助长，多数人是不会有幸运眷顾”，一位租房平台高管表示。

“行业的规则没有变，唯一的变化是进入长租公寓的房企越来越多，随着开发商这些有资金实力的选手进入，而我们获取房源的成本就会越来越高”，一位初创长租公寓品牌创始人表示。

作者简介

我是赵璐璐，关注房地产新鲜事，欢迎加微信zhaolulu6082交流，请备注公司+姓名+事由，非诚勿扰，谢谢。