让不动产飞起来，“91投房”玩的是房地产证券化

房地产是资本密集型行业，前期的拿地和开发需要耗费大量资金，导致房企对资金持续的饥渴。新兴的住宅类公寓也存在这个问题，像优家、寓见，乐乎等进行扩张的时候，也需要大量融资，91投房希望通过互联网金融的方式，开发类REITs的产品对长租公寓进行证券化，来尝试解决这个问题。

REITs(Real Estate Investment Trusts)，即房地产信托投资基金，通过金融手段把流动性较低的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产进行交易,其收益主要来自于租金收益和房地产升值。然而,受困于国内的法律和税务环境,REITs迟迟未能问世。

91投房基于REITs的方式，设有股权以及债权两类产品。股权类的产品一般预期三年可以收回成本，之后每年有30%甚至更高的收益，一般合同规定，8-10年后项目到期，股权将由品牌公寓运营商原价回购。另外一类是债券类的项目，提供年化15%-20%的受益，风控方面91投房设置了三个基本要求，合作方至少有一个成功运营的项目，入住率超过95%；月净流水要超过50万元；公寓服务方融资金额要超过1000万人民币。

据91投房介绍，支撑平台高收益的是公寓类项目的良好回报，目前公寓项目租金普遍与周围一居室的价格持平，但是装修上统一干净，还提供多功能的公共区，拥有良好社交氛围，对年轻人更有吸引力，空置率很低。另外，一般长租公寓拿房会有一个6个月甚至更长的免息期，如果其运营能力够好，能够在3个月内完成装修和招租的话，将有超过3个月无租金成本，收到的租户佣金几乎全部为利润。

在大平台可能参与竞争这个问题上，91投房认为房产金融其实是一个专业性要求很强的垂直领域，需要对项目未来的盈利能力有很好的判断，而大平台一般倾向于风险更小的项目，不愿意做非抵押类的产品。

91投房团队在房地产领域颇有耕耘，其团队主要成员相互在新加坡求学时认识，在校期间就联合学校教授，一起做过东南亚的旅游地产项目，由他们团队负责在印尼等旅游目的地选择地产，合作的新加坡房产中介负责销售，共完成了约合3000万人民币的销售。

团队回国后，经历了很多的调研和试错，最初他们仍然想做旅游地产的项目，例如丽江的客栈项目等，但是目前该类项目过剩，并且大多数处在三四线城市，未来风险较大。他们也研究过养老地产，养老地产对于医护的要求高，一旦老人身体出现问题，容易产生纠纷，市场也不成熟。最终在出租公寓和联合办公空间的选择中，他们选择了公寓，因为目前联合办公项目也已经趋于饱和，未来一些项目有亏损风险，而公寓市场仍然供不应求。

未来91投房希望向整个产业链进行延伸，对标的是美国EQR公司，向上帮助公寓运营公司寻找优质房源和项目，向下为其吸引客户，同时提供融资的服务。91投房非常重视数据的分析，包括项目所在地区周边的产业结构、周围人群分布、附近居民平均工资等等，最终综合判断项目的盈利前景，目前公司每月会出具一份地产行业报告。

91投房创始人王建翔本科就读于哈工大，硕士毕业于新加坡国立大学，曾供职于浦发银行，负责风险管理工作，是连续创业者。CTO刘跃是厦门大学计算机学士、新加坡国立大学计算机硕士，原新加坡星展银行高级构架师。目前91投房获58同城CEO姚劲波、36氪CEO刘成城、知名天使投资人戴志康等人投资。

我是36 氪专注报道互联网金融和教育行业的作者Justin，欢迎大家与我联系，切磋讨论。我的微信是 ：196215239