42%房企投资物业收益正增长，港资企业损失较大

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：丁祖昱，36氪经授权发布。

2020年，对每一个人都不太容易。对房地产市场来说，从前几个月的成交低迷，到后来的成交回暖，全国楼市都经历了不同的震荡，在这其中，有些城市回复情况较好，有些城市至今成交仍旧低迷。

对房企而言，地产开发销售是其主要的收入来源，在今年整体市场环境下，各大房企盈利表现欠佳。

除此之外，还有部分多元化的业务，其中，商业、物管、租赁、文旅等较为常见，但是很多多元化业务的回报周期较长，需要长时间的孵化和培养。

在我们对上市房企的梳理研究中发现，2020年虽然受到疫情影响，但不少房企的投资物业公允价值收益仍实现较大增长。这类房企大多拥有较为优质丰富的投资物业，凭借独到的投资眼光以及运营实力，即使一年不开工，仍能从投资物业中取得可观的升值回报。

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42%房企公允价值变动为正

在会计准则中，公允价值是市场价格，与账面价值相对。账面价值是指（通常是资产类科目）的账面余额减去相关备抵项目，即固定资产、无形资产的账面余额与其累计折旧、累计摊销的差额。据港股及A股215家上市房企披露数据显示，有90家房企公允价值为正增长，占比达约42%。

在这其中，截止至2020年上半年，中海、华润、新世界的投资物业公允收益排港股及A股215家上市房企披露数据前三，其中，中海投资物业公允收益实现51.98亿元。

从投资物业公允价值收益与营业收入的比值来看，粤海置地的比值达99.78%，其公允值收益达18.90亿港元。具体来看，这主要是因为粤海置地自身开发业务规模较小，且粤海城的项目成本被转拨至公允值模型，这才使得其投资物业公允价值收益与营业收入的比值显得特别高。

除此之外，新世界发展的比值为14.78%，华润置地的比值为10.01%，相对较高。

虽然从财报上看，投资物业公允价值收益可以在一定程度上提升企业净利率，实现企业收益的多元化，但值得注意的是，公允价值收益在短期内无法变现，只有当企业对该投资物业进行出售、转让等操作时才能变现，因此，公允价值收益的提升并不能缓解企业经营的现金流问题。

表：2020年上半年房企投资物业公允价值变动TOP10（单位：亿元人民币）

数据来源：WIND、CRIC整理

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港资企业公允价值损失较大

2020年，受新冠疫情影响，使得港资背景房企的投资物业公允价值损失较内地房企更为明显，部分房企的公允损失更是达到了60亿以上。

这主要是因为港资房企对香港布局较多，香港受到疫情及其他情况影响较大，其商业物业价值也受到较大影响。同时，由于内地疫情防控措施严格有效，疫情后商业和整体市场恢复较快，这使得内地房企整体表现优于港资房企。

以恒隆地产为例，2020年上半年恒隆投资物业重估亏损为港币46.42亿元（折合约42.40亿人民币），其中内地物业亏损港币23.07亿元，香港物业亏损港币23.35亿元，虽然从数值上看两者差不多，但2019年同期恒隆地产内地物业亏损港币3.62亿元，香港物业收益港币18亿元，从累积值来看，恒隆地产香港物业共亏港币41.35亿元。

恒隆方面表示香港投资物业评估价值下跌，主要为疫情及社会动荡造成的市场租金下降及消费力减弱。

表：2020年上半年港资房企投资物业公允价值变动（单位：亿元人民币）

注：港币结算汇率为0.9134

数据来源：WIND、CRIC整理

与此同时，内地商业地产在疫情稳定后实现快速恢复。以华润置地为例，疫情稳定后华润旗下购物中心的零售额和租金收入均出现较大反弹。旗下购物中心5月、6月、7月同店零售额同比增长17%，7%和21%，同店租金收入同比增长8%，6%和13%。在此背景下，投资物业整体收益虽略有下降，但期内投资物业估值仍增值约45亿元。

图：2020年华润置地购物中心零售额及租金恢复情况

数据来源：企业公告、CRIC整理

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5年累计收益港资占据半壁江山

从5年累计公允价值收益来看，港资企业几乎占据了半壁江山，有4家房企入围TOP10。其中，太古地产、新鸿基地产位列一二，太古地产累积5年收益高达527.58亿元，平均每年都有近100亿的公允价值收益。从内地房企来看，中海、华润、恒大、合生创展、龙湖等也均有上榜，尤其是中海与华润累积收益均超350亿。

表：5年累计房企投资物业公允价值收益TOP10（单位：亿元人民币）

从上榜的企业来看，这些房企不仅涉足商业时间较早，同时也选择布局一二线等经济快速发展的城市，历年均获取了可观的升值收益。

以中海为例，自上世纪90年代涉足商业地产起，发展至当前已是全国最大的单一业权写字楼发展与运营商，而其写字楼较多布局于北京、上海两地。2020年上半年中海地产商业总收入为20.3亿元；其中写字楼收入为15.2亿元，占商业总收入的74.9%；北京、上海和伦敦收入达8.9亿元，占写字楼收入的58.6%。此外中海写字楼还布局成都、天津、太原、沈阳、珠海、济南、青岛、武汉、南京、西安、长沙、重庆、大连、苏州14座城市，均是我国经济高速发展的一二线及三线热点城市。

图：2020H1中海地产写字楼收入按城市占比

数据来源：企业公告、CRIC整理

整体来看，疫情等因素影响下2020年上半年内地房企相比港资房企表现更好，其中中海、华润等投资物业增值明显，充分享受了城市的发展红利。但累计来看，港资房企表现强势，太古地产年均实现近百亿升值收益。

目前我国的房地产市场已进入存量时代，未来房企应更加关注长期持有物业的运作和经营，以实现物业的增值，赚取额外利润。