楼市混沌期，也是置换捡漏期！

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。

如果在2021年年初，问我今年上海楼市的整体情况会如何。

我肯定会回答，按部就班。

因为我一直觉得上海近些年的调控算得上是卓有成效，上海算的上是没有泡沫的一线城市。

而我这样的观点也得到了二手房数据的支撑。

上海二手房近5年的单月成交套数，一直是我考量楼市冷热程度的重要参考指标。

在经历了2016年的楼市火爆之后，17-18年的低迷难以避免。而如果你将楼市放在5年甚至更长的时间周期里来看，你就会发现，楼市周期始终存在。

近五年里有一个时间节点，就是19年的金三，成交量超过了2W5套。而之后就有了上海楼市的复苏。

今年的三月过后，平米研究院的数据监测发现，从去年金九，到今年的3月这短短的半年时间里，上海二手房市场欣欣向荣。（绿色的长尾到红色的“五年最佳”）

除去2月过年，市场相对冷淡之外（但依然超过了前两年2月成交），其余月份的单月成交套数都超过了2.5万甚至3.5万。

所以，这些楼市现象我们似乎也在长周期里看到过类似的情况。

于是，二手房核验价/三价取低政策/上海房贷利率上调等一系列组合拳应运而生。

这些楼市政策迅速成为朋友聊天中频率很高的话题，在这一系列的楼市周期里，穿插着疫情之后，人们改善居住水平的真实需求。

根据近五年的楼市规律来说，目前上海二手房整体市场，置换客户占据了六七成。换句话说，置换市场就是上海楼市的永动机。

置换顺了，整个楼市运行自然也就流畅了。

今天这篇，和大家聊聊，当下的上海楼市，有哪几条攻略可以帮助到置换客户。

01

通常置换的原点，我们要弄清楚的第一点是，当下楼市最为真实的供求关系。

举几个我最近接触的案例：

案例1：真实成交650万，网签合同价513万，涉税评估价398万，相当于网签价7.8折、市场价的6.1折；

案例2：真实成交554万，网签合同价554万，涉税评估价343万，相当于网签价和市场价的6.2折。

由以上两个案例可以看出，不管网签什么价，涉税评估价基本是市场价的6折左右。

对于全款的人影响还好，网签价本来就是要做低省税的，涉税评估价无论高低，都不会影响贷款额度。

但是对于需要贷款的人来说，由于涉税评估价一般是“三价取低”中的最低值，因此实际能贷到的金额就会缩水。

多个政策组合拳中，最终目的就是要打击虚高房源，那些“白挂价”。而三价取低，对于放贷又有了严格的要求。

最为直接影响的就是，如果我是卖家，原先买我房子的客户可能就会少了许多，甚至因为各种原因，变的没有能力而和我的房子无法匹配。

这个时候，整个楼市正在向买方市场悄悄转变。

02

在楼市的大多时间里，置换先买还是先卖永远是置换的第一课题，是置换客户最纠结的一个问题。

坦率的说，置换的买与卖在同一时间点完成的难度非常大。这也是置换客户最主要的矛盾。我们以往的建议是，在置换前，心里需要有一本账。

而如今的市场状态对于置换购房一端提出了更高的首付要求之后，整体成交量势必有一定的下探，一些虚高的挂牌价会退出市场。

一方面这是由于政策调控的原因，另一方面市场内部也有调整的自我需求。

于是，了解历史成交数据就变的十分必要，并且看的更多的是成交价而非挂牌价。

这里的成交价，是这套房子的真实售价：也就是卖家到手价，是买家真金白银的付出，基本代表市场实际行情。

而如今二手房的复杂程度，根绝我们观察下来，如今的上海二手房市场，有七个价格，俗称上海市场的“七价马车”。

另外，对于置换一方来说，买方资金何时到位是置换过程中最核心的问题。

作为连环交易往往是自己的房子卖不掉、也就无法买新的房子。很多置换客户自己房子没人看，卖不掉，大幅度降价又不甘心，干脆也就不出来看房了。

但其实，我们发现了不少置换客户，愿意适当下调价格预期。

因为置换客户通常的终极目标就是在相同时间节点上，完成卖与买。看的更多的是整体的得失。只要“买”的方向可定，“卖”的诚意也是十足的。

短期内，可以预见，二手房市场的买卖双方势必形成博弈，观望气氛浓厚。

如果你敬畏楼市周期，完全不用害怕楼市下行期。在核验价下的市场中，有部分房东的议价空间开始松动，使得当下的楼市反而开始成为买房的优势期。

03

通常对于置换客户来说，终极目的就是改善。要么是地段上的改善，或者是面积上的改善。

更通俗的说，就是卖小买大。

而根据目前上海二手房市场的成交量的情况来看，由于二手房的成交数据相对于新房来说，有一定的滞后。

因此，目前7月新房的21475套的成交量，并不能直观的显示当下楼市的最真实情况。

对于即将到来的2021年的最后五个月，成交量下探几乎是个大家都已经清楚的“共识”。

置换的客户无外乎两种，卖掉二手房再卖品质更高的二手房，或者卖掉二手房，换当下全新供应的新房。

在这样的楼市的状态下，置换其实是一个家庭综合处理资产配置的综合应用。

正因为目前还处于楼市下行的“早发阶段”，一些置换客户的适当“让利”（调低价格），反而可以助力成交。

对于诚心想置换的客户，咬住价格不松口不是个明智的决定。没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。舍得，舍得，有舍才有得。

打个比方，对于二手房置换新房的客户来说，先“处理”掉二手房，钱在手里，找一套适合自己的房子并不难。

甚至很多客户再清空自己的二手房之后，瞬间变成社保巨子，在新房市场极具竞争力。

而当下新房市场里，好房子不少，但是对于首付，同样有极高的要求，一手房资格，首付款卡的严格，透明程度非常高。通常如果你钱没到位，错过了认购，之后不要指望还有小筹的资格。

更何况，二手房市场，即便有客户看中你的房子，资金到手还是需要一定的时间，除非是全款客户。

即便你的房子今天看中，明天开始走流程，也一样赶不上即将开启的第四批次的认购。

所以当下购房的每个时间节点，交易关口等需要牢牢把握。

另外，当下即将跨入，金九银十。对于真心通过置换改善居住品质的，应该早做打算。

楼市混沌期的第一要务就是先把自己家的房子卖掉。第一时间能不能及时买进已经不是第一考虑的问题了。

按照当前的市场行情，一时半会涨不了。相反，反而是个捡漏的大好机会。

金九银十是置换需求的集中释放期，“被换”的小户型单价会比以往低、中大户型成交迅速。对于置换客户来讲，抑或是最佳时机。

04

记得在去年楼市狂热的时候，很多朋友一窝蜂的盲目买房，有些房子其实自己并不喜欢，只是因为大家都在买，自己也就买了。

买的是市场热度，买的是从众心理，买的是稀里糊涂。

而现在，当市场热度降下来后，终于到了买家可以挑挑拣拣的时候了。

很多卖家开始紧急置换，心态上也发生了变化，一些房源被降价数十万处理。

楼市越混沌，越是能出现捡漏期。

卖出老破小，卖出远郊的房子，卖出不理想的楼层，置换更优质的房产。

是当下这个阶段，更好的选择。