年报速读 | 迈入2000亿的“乐天派”旭辉

3月27日，地产界的“乐天派”旭辉发布了2019年年度业绩。数据显示，去年旭辉实现合约销售2006亿元。三年前，旭辉刚刚跨入千亿俱乐部。

发布会上，旭辉控股董事局主席林中宣布了今年2300亿元的合约销售目标，称现有货值准备充足，当前集团工程项目复工已达94%，并表示，相信疫情对集团整个工程和销售的影响会陆续减弱，持续地回归常态。

核心净利增24.7% 今年销售目标2300亿

“没有回款和利润的销售都是耍流氓，我们一直是追求高质量的销售。”旭辉控股CEO林峰称，去年旭辉销售额为2,006亿元，刷新历史新高，同比增长32%，签约回款率达92%。

旭辉一直把盈利作为“铁三角”中心重要的一环。2019年，旭辉已确认营业收入同比增长29%，至548亿元。总利润90亿元，同比增长27%。核心归母净利润69亿元，同比增长24.7%。另外，旭辉每股派息34港分，并在此基础上增派特别股息4港分，以标志旭辉成立二十周年

据了解，2016-2019年，旭辉控股已确认收入及核心净利润这两项数据的复合增长率均达到了35%。

旭辉将2020年的合同销售目标设定为2300亿元，同比增长14.66%。“对这个目标，非常有信心，其实我们内部的目标是超过2300亿。”旭辉控股董事局主席林中表示，今年旭辉有充足的供货，可售货值达3,800亿元。

“旭辉一直是一个乐观派，我们谨慎小心，但是乐观向上。”林峰称每一年都希望规模和利润可以持续成长，因为每一轮的危后面都是机，把握机会，在疫情过后可以实现一个更加稳健的有质量的发展。

危机中，乐观派的旭辉认为自己捕捉到了“危中之机”。2020年的1-2月，旭辉累计实现合同销售金额123亿元，同比下降19.9%，而回款却同比增长了20%，依旧看好今年市场。

在谈到疫情对于今年开工销售的影响时，林中提到，“工程进度放满了1.5个月左右，武汉可能更长一些，开盘大部分都放在五月份。预计上半年销售会占到全年总额的三成，下半年是七成。”

林中表示，结合整体市场来看，预计行业全年销售会比2019年下跌7%-10%，房企销售增速也会比2019年降低。在他看来，一线、二线、强三线的市场表现会好于三四线城市，下半年市场销售会好于上半年。

在多条腿走路的商业方面，旭辉于2019年正式确定商业战略，未来几年商业将作为旭辉的重点战略发展方向之一。林峰介绍称，去年旭辉的租金收入超过了5.3亿，预计2020年可能会到7点多亿，到2021年可能会达到10亿。“不求标准化的快速复制。”

此外，旭辉旗下物业平台永升生活截至2019年年底其签约面积突破110.6百万平方米，同比增长68.4%，在管面积突破65.2百万平方米，同比增长61.9%。

9880亿元充足货值 多元化拿地占比1/3

有别于前三年权益占比不断下降，2019年旭辉新增土储权益占比65%，同比上升7个百分点。“今年将继续提升至70%，未来持续稳定在65%-70%。”林峰称。

2019年，旭辉斥资532亿元购地，新入国内11个城市的79个项目权益，土地出让金合计532亿元。今年前两月，旭辉控股共在杭州、洛阳、上海、长沙、重庆、福州、南宁、温州和太仓9城新增9幅地块，对应的土地出让金为84亿元，新增计容建面144万平。

截至2月底，旭辉集团总土储面积约6,540万平米，对应货值9,880亿元，其中一二线及准二线占比达87%。这些城市良好的经济基础决定了疫情过后其市场恢复相对较快，有利于抓住时机实现销售快速反弹。值得一提的是，2019年，旭辉7大区域集团贡献销售均超百亿元，江苏、浙江区域集团销售更突破300亿元。

林峰表示，2019年多元化拿地投资斩获大概有33%，有1/3的土地是通过一二级联动、旧改和收并购获得。旭辉将增强多元化拿地能力，将比重提升到50%，降低土地成本，确保未来几年毛利率、净利率的稳定。

行业现金流受疫情影响会比较紧张，中小企业破产加速比去年增加，行业整个集中度在提高，但这也意味着在今年收并购的机会增加很多。据林中介绍，“年初到现在接待了很多企业要求收并购，评估过之后不是很符合我们的一些标准，所以还没有成功的收并购。”

融资成本6% 现金短债比2.7

在财务方面,“稳健、长期主义”一直是旭辉财务管理的标签。

截至2019年年末，旭辉净负债率为68.5%，同比上涨1.3个百分点。净负债为460.57亿元，总债务为1036.99亿元。手头现金存量576亿，现金短债比2.7倍，有足够的财务弹性应对今年的市场波动。

“2019年集团一年内到期的短债占比仅为20.4%，这个数字还将继续向下，争取往15%靠拢。”林峰说道。

林中认为，房地产融资不会进一步收紧，境内融资应该会降低，因为资金成本都会在降低，旭辉有机会从2019年6%的融资成本下降。

净资产收益率（ROE）往往是衡量股东收益水平的核心指标。2019年，旭辉实现核心ROE 24.8%，同比增长1个百分点，连续四年维持在20%以上的高水平，上市以来均值超过21%。

与此同时，旭辉区域业务整合持续推进，融资成本进一步下降。林峰称“从提质增效的角度看，2019年完成了几个区域整合，效能得到了很大的提升，最核心的体现在人均权益回款提升了25%，人均权益利润提升了20%。”未来再拓新的城市都是由区域公司做，希望把指挥中心前移到区域集团，总部只是做财务战略和相应的投资的把关，让听得见炮声的人做决策。 

旭辉控股CFO杨欣表示，今年开年以来，旭辉抓住窗口期相继以较低利率、更长期限完成数笔融资，比如以6.0%的利率发行5年期美元债。相信旭辉的融资成本会有一个比较明显的下降。他同时表示，旭辉也将继续顺应国家“去杠杆、降负债”的要求，主动作为，严控债务规模与资金成本，同时不断优化债务结构，为企业发展高筑墙，广积粮。

2016年到2019年，旭辉每年的派息持续增长，年复合增长率达31%。自2012年上市以来，旭辉已连续7年派息，累计分红1.44港元/股，已达IPO股价108%。这意味着从2012年上市以来就持有旭辉的股东，已收回购入股票的全部成本。