高管换血、区域瘦身 规模房企频繁“动刀”组织架构

编者按：本文来自微信公众号“和讯房产”（ID:hexunhouse），作者：常丹丹，36氪经授权发布。

2020年，疫情黑天鹅的翅膀轻轻挥动，给房地产带来新的挑战，严峻的行业形势迫使房企快速做大做强，为应对新周期下的新诉求，越来越多房企自发走上组织架构调整的道路，试图在这波组织变革中成为引领者、佼佼者。

据和讯房产不完全统计，今年以来，已有14家房企在组织、管理上做出相匹配的调整，其中不乏碧桂园、旭辉、新城、阳光城等规模房企，据了解，2019年全年也仅有20家房企在组织上“动刀”。此外，包括华润和招商蛇口在内的多家房企在年报中明确提及启动组织变革。

在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，房企频繁的组织架构调整源于提升经营效率的迫切需求，根据他提供的数据，2009年百强房企的人均创利水平为30万左右，2019年这一指标达到140万，而在行业天花板隐现，行业竞争异常激烈的当下，有效控制用工成本、保证组织的运转效率是房企普遍的内在诉求。

除了服务于企业战略目标，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，本轮组织架构调整也是面对疫情做出的“应激动作”。他认为，疫情致使企业外部经营环境发生重大变化，这就要求企业必须根据这种环境变化及时对组织架构进行调整，这是企业战略管理中的必要之举。

可以看见的是，房企的“组织再造”正在加速，由此引发的人事变动也在频频发生，2020年，将是地产行业组织和人事动荡的一年。

组织结构大“瘦身”

整体来看，今年房企组织架构调整延续了自2018年以来组织变动的主流特征，即收缩：精简总部＋区域合并。

以新城为例，今年1月，住开总部职能部门大整合，成本与招采两个中心合并，计划管理中心的企业管理职能将并入行政人事部，并设立新的运营管理中心，区域上，经合并，区域公司数量从25个精简到19个。

此外，旭辉、阳光城、中南置地、万达、实地等多家房企也不约而同的选择了整合职能部门和区域公司的路径。

对此，柏文喜认为，目前市场处于下行期且分化严重，加上疫情的影响，对房企开发、销售、融资等都产生了巨大影响，因此贴近市场、迅速对市场的变化做出感知、反应和决策是企业战略管理中组织架构调整的核心，精简总部、区域合并是缩减管理链条长度和管理幅度、提升管理效率和降低组织管理成本的需要。

实际上，很多千亿房企冲规模过程中，都曾经推出过区域裂变的组织机制，目的是鼓励各区域之间展开竞争，业绩赛跑，快速做大规模。

但当房企达到一定规模，且在某个区域市场份额占比超过一定比例后，难免陷入恶性竞争。随着房地产市场竞争日趋激烈，僧多粥少，区域生存压力增大，腾挪空间有限，区域平台发挥管控作用有限。因此，区域整合取代区域裂变，成为标杆房企组织调整的常规动作。

但在一众房企通过区域整合进一步提高产能的同时，碧桂园却不走“寻常路”。今年5月，碧桂园对沪苏、安徽、湖南、湖北等规模较大的区域进行了拆分，调整后，碧桂园下辖区域数量由47个增至73个。

碧桂园方面表示，区域架构调整的目的，始终围绕提高管理效能，调整依据主要是根据所在区域市场容量、业绩规模、管理半径、区域运营团队的综合能力水平等方面的实际情况。

以此次裂变的沪苏区域为例，2019年全口径销售额约870亿元，相当于全国百强房企销售排名中40位左右的水平。碧桂园解释称，对诸如此类规模较大的区域细分是充实布局、贴近市场，相当于“让瘦子增肌”或“让胖子瘦身”，从而使区域达到相对均衡的“体态”。

中指院近期发布的数据显示，前5月，销售额TOP50房企的销售均值为622.8亿元，同比下滑7.2%，房企的销售颓势不难理解，疫情冲击之下，市场元气需要时间恢复，也正是深谙这一点，2020年报季上，多家房企明确表示将搁浅或者放缓之前的规模计划。知名地产分析师严跃进认为，市场态势阴晴不定、行业处于盘整期的背景下，区域合并将是大势所趋。

地产人才大“流转”

今年以来，房企人事变动的消息不绝于耳。据不完全统计，2020年一季度就有近300名高管发生职务变动，而2019年全年公开报道中发生职务变动的房企高管也仅300余人。进入二季度以来，房企高管职务变动的频率并没有放缓，刚刚过去的5月，这一数据达到140余人，其中离职高管超50位，涉及中海、首创等30余家房企。

唯“规模论”的时代下，房企埋头开疆扩土，大肆扩张之下，对人员的需求成为刚需。而在如今成本即王道的时代，房企也加大力度精简人员，降低运营管理成本，提高人均效能。

以3月份进行区域合并，人事大换防的中南置地为例，不仅将人均效能目标设为人均3200万元，同时也要求总部人数控制在200人以内。无独有偶，龙湖、万科等房企在总部员工人数上也力求精简，比如龙湖总部人数约200多人，万科要求维持在155人左右。

同样，区域公司的整合带来人员岗位变化，很多高管个人所发挥的价值不复以往，这也成为房企人事动荡的诱因。

观察今年以来房企人事变动案例不难发现，集团总裁、副总裁、区域总等是变动最为频繁的群体。以万达拆分南区、中区和北区、整合为南北两区为例，经过这波组织架构调整，原中区项目管理中心总经理于修阳转任地产集团成本管理中心总经理，同时担任万达地产集团副总裁，其他中区人员下放至项目或优化。

区域合并与取消之后，原区域员工除调岗之外，更有部分高管直接选择跳槽。如奥山控股原副总裁兼中部区域集团总裁张岩在年初履新禹洲副总裁。

在严跃进看来，组织架构调整是大多数房企计划之中的事，但疫情黑天鹅带来的生存危机加速了房企组织与人员变革，以节省人力成本为目的的降薪裁员也势必牵涉到房企高管，除此之外，一些区域性房企在全国化过程中，以往的组织结构和管理模式不足以支撑战略发展，不同阶段对职业经理人的需求不同，也会导致房企人事或主动或被动换防。

现代管理学之父彼得·德鲁克曾说，“在一日千里的结构性调整中，唯一能幸免于难的只有变革的引领者，我们无法左右变革，只有走在它前面。”

目前来看，14家房企已率先擎起组织变革的大旗，未来，还将有哪些房企顺势而为走向变革前沿，和讯房产将持续关注。