土地出让收入转由税务部门征收，对房地产的影响有多大？

6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》

▌规范管理，有利于提高征管效率

国有土地使用权出让收入的征收由自然资源部门划转给税务部门，从全国统一管理的角度上看，有利于提高土地出让收入的征管效率，降低征收成本。同时，有利于土地出让收入的使用更加规范化，一定程度上将约束地方政府对资金的使用范围。但《通知》明确提出四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行，现阶段对于地方政府整体影响不大。

▌土地出让收入未来将向支持乡村振兴方向倾斜

2020年9月，《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》（以下简称《意见》）印发，明确提出要确保土地出让收入用于支持乡村振兴的力度不断增强，为实施乡村振兴战略建立稳定可靠的资金来源，目标到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益（土地出让收入扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发支出等成本性支出后的收益）用于农业农村比例达到50%以上。在去年9月国新办发布会，农业农村部副部长韩俊指出，2013年至2018年我国土地出让收入累计达28万亿元，扣除成本性支出后，土地出让收益是5.4万亿元，占土地出让收入的19.2%。土地出让支出用于农业农村资金1.85万亿元，仅占土地出让收益的34.4%，占土地出让收入的6.6%，过去土地出让收入用于农业农村的资金占比明显偏低。

同时，《意见》指出，各省市结合本地实际提高土地出让收入用于农业农村的比例，一种是按照当年土地出让收益用于农业农村的资金占比逐步达到50%以上计提，若计提数小于土地出让收入8%的，则按不低于土地出让收入8%计提；另一种是按照当年土地出让收入用于农业农村的资金占比逐步达到10%以上计提。

本次由税务部门征收国有土地使用权出让收入，是中央强化土地出让收入支持乡村振兴的重要一步，统一管理更有利于推动各地积极落地实施，“十四五”时期，乡村振兴战略的实施将在资金的支撑下取得实质性进展。

▌税制改革稳步推进，房地产税试点预期增强

土地出让收入是地方政府重要的财政来源，2020年，地方政府性基金预算本级收入89927亿元，同比增长11.7%，其中,国有土地使用权出让收入84142亿元，同比增长15.9%，国有土地使用权出让收入的增长对地方财政收入提供了强大支撑。对比来看，国有土地出让收入与地方一般公共预算本级收入的比值超0.84，地方政府对土地出让收入的依赖度偏高。

国有土地使用权出让收入由税务部门统一征收后，进一步强化了中央对资金使用范围的监管，一定程度上将推动地方政府摆脱对土地财政的依赖，未来健全地方税、直接税体系，适当提高直接税比重的相关举措将继续落实，而房地产税作为直接税的一种，相关工作预计将有新的进展，接下来重点城市房地产税试点的预期增强。

近几年中央不断推进相关制度改革，具体政策和措施逐步到位，同时兼顾长短期结合，重要政策均有合理的过渡期安排。本次土地出让收入划归税务部门征收在部分省市先行试点，也说明中央在政策出台过程中做了更多的考量。另外，土地出让收入向乡村振兴方面倾斜，在一定程度上将改变地方财政支出结构，中央允许地方分5年改革到位；同时在严格防范地方政府债务风险方面，中央短期亦允许地方政府延续以往的相关做法。

短期看，本次政策的出台对房地产市场以及对地方政府收入上的影响并不会太大，但需要关注中长期税制改革方面的新举措，地方政府摆脱土地财政依赖是大势所趋。