应收账款：物企高增长背后的“雷”

本文来自微信公众号“和讯房产”（ID:hexunhouse），作者：谢敏，36氪经授权发布。

“没有现金流的营收和利润都是耍流氓”，这是财务界不变的真理。

在物管界，营收数据亮眼，但现金流却不断恶化的情况屡见不鲜。许多物企一味追求规模扩大，忽视高质量增长，导致应收账款激增，拖累企业盈利能力。在营业收入高增长的表象下，却潜藏着巨大的业绩之“雷”。

而在资本市场对物业审视越发理性的情况下，规模和营收不再是物企唯一的评价标准，高质量增长成为2021年中报物业的高频词汇。通过高质量的增长为企业带来“真金白银”的现金流，提升物企未来发展和综合竞争力是物企成长道路上的“必修课”。

规模高速增长，收入质量却惨遭“滑铁卢”

2020年，物业管理板块在疫情的冲击下逆势出圈，凭借稳定且持续的现金流成为资本“新宠”。

物企大多背靠房地产公司，基因自带增长优势；地产公司通过购买服务、资源输送等方式为物企业绩增长提供助力。

据亿翰智库数据显示，2020年上市物企总营收达1297.23亿元，同比增长40.2%，营收均值达32.43亿元，行业巨头碧桂园服务、恒大物业、绿城服务和雅生活已经迈入营收过百亿门槛。

从2021年中期公布的数据看，物企整体延续了高增长的行情，多家物企规模和利润增长超100%。而向市场展示其营收高增长能力的物企却在近期遭遇估值整体下滑，曾经市盈率处于第一梯队的部分物企为何已经变得不那么值钱了？

和讯物业发现，当前营收增长亮眼可能只是表象，很多物企收入结构不合理，依靠基础物业服务和在管面积的规模堆积，而利润率较高的增值服务对业绩的贡献微乎其微，导致营收质量不高，企业增收不增利，随着人工、材料等各项成本的上涨，物业管理行业的利润空间遭进一步压缩。

社区经济分析师黄昇认为，当前物企大部分利润均来自关联公司的“利益输送”，而不是来自企业本身业务的“自我造血”，导致整个物业行业存在虚增营业收入的嫌疑，这对企业将会带来坏账日益增多，实际净利润不断降低的风险。

规模扩张潜藏风险 ，应收账款快速增长

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，因高比例关联交易使得物企出现高应收账款、较差的现金流，有存在虚增营业收入的嫌疑，对企业运营带来较大的流动性压力，不利于企业长期稳定发展。

一方面，物企的营业收入多应收账款，无法形成真实的现金流；另一方面，传统物业营业收入主要来源为基础物业服务，受“规模为王”理念的影响，物企加速外拓脚步，通过股权合作、收并购、招投标等方式快速实现规模扩张，而被收并购公司收款周期普遍偏长，该行为导致的后果是，物企应收账款周期被不断拉长，进一步扩大企业应收账款坏账风险。

以新大正和世纪金源服务为例，2021年上半年新大正营收和净利润双双上涨，而经营性现金流却大幅流出，从-0.23亿元到-1.59亿元，经营性现金流净流出额激增591%，拉垮公司现金流。

究其原因，与应收账款相关。数据显示，今年上半年，新大正应收账款同比增加70.6%，高于营业收入58%增速，此外，新大正坏账准备达2093万元，接近公司净利润的三分之一。

再来看世纪金源服务，2018年至2020年贸易应收款增幅同样远超公司营业收入增速，同时坏账在不断增长。在物业行业，贸易应收款的坏账增加，很大程度反映该公司的服务质量。

克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨表示，应收账款信用风险较大，若无法收回会形成坏账。当下物企在快速扩张中，部分企业可能放弃对利润的短期考量，特别是在市场竞争中只寻求规模的扩张，会给企业长期发展埋下风险。

黄昇表示，物企在收并购时，应该遵循以“现金为王”的模式，尽量去兼并那些现金流健康和净利润“真实有效”的物企。

物企开启高质量增长通道

在企业估值经历重新洗牌，物业环境明确整顿优化的背景下，加速规模扩张仍然是强化竞争力和行业话语权的一个重要途径；而更好满足业主需求，全方位提高服务质量更是企业实现可持续发展的“良药”。

“最终服务口碑好，客户满意度较高的企业更难发生坏账风险”。汤晓晨表示，于物企自身而言，进行应收账款管理时，本质上需要提高客户满意度，增强客户的缴费意识，通过管理机制提高物业费预交比例；另一方面，增强优化支付环节的体验，通过线上缴费，自动扣款等手段降低应收账款发生率。

事实上，已经有许多企业注意到高质量增长的重要性，挖掘业主增值服务价值，提升整体利润水平。

例如，在中期业绩会上，越秀服务管理层多次强调要实现高质量增长，通过开启全域服务治理模式，拓展社区升级业务，从基础改造、配套提升、社商提升到设施提升、空间提质全方位覆盖，全面提升增长质量。

实际上，越秀服务在今年上半年的经营业绩实现大幅增长，相当一部分由社区增值业务贡献。体现在财报上，越秀服务营业收入增加108.2%，社区增值服务猛增210%，独特的TOD模式帮助公司上半年实现108%的营业增幅。越秀服务强调，未来会持续提升基础物业管理质量，推动服务专业化、标准化、智能化、系列化。

无独有偶，2020年弘扬服务、世茂服务、时代邻里、碧桂园服务等业主增值服务均实现超100%的增长，其中，弘阳服务增幅达311%。翻倍增长的增值服务板块显示出企业多元业务空间的运营能力，也为企业经营收入带来更多的可持续性和稳定。

可以确定的是，在面临行业大洗牌的物管企业，“唯规模论”不再受用，资本市场真正考察的是企业持续可经营能力，而这些能力需要企业不断修炼“内功”，打通新赛道，结合自身优势创造新价值。

柏文喜表示，只有提升市场化的收入占比才能提升企业竞争能力，而加强创新与科技应用是物企提高自身经营能力的重要方向。