上海限制企业买房，到底是在限制什么

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，36氪经授权转载。

这一次的政策是坊间流传很久了，关于上海关于限制企业买房这件事

我们来看下权威账号上海发布和我们强调的具体内容

说真的整个逻辑结构算是非常严密了，应该是算如今出台限制企业购房的细则中最清晰最客观的

好，那我们稍微把脉络弄弄清楚，回答几个核心问题

01  首先，上海为什么要限制企业买房

企业买房这件事，在上海其实一直以来都有存在。所有操盘手都知道，过去自己经手的楼盘里，企业买房一定占到一定比重，虽然不高，但是确实是比较稳定的部分

楼市起起伏伏这么久，在上海楼市最疯狂的15年的时候也尚未出台对企业买房的政策，为什么现在这个时间点落地呢

在这个时间点落地，本质上也就承认了，在这一轮的楼市里，通过公司名义买房本质上是得利了

为什么呢，因为过往所有的楼市中，甚少有调控是直接对价格进行干预的，而今年这种情况就发生了

为了让房价回归稳定，如今行业中的一手房价格都相对市场要比较低，而这个过程中，个人买房资格，也是所谓的房票是严格受限的，唯独企业买房的大门还是敞开着

所以这扇门开着之后，就给了资本套利的渠道，大量的通过公司名义买房就在今年发生了

大家最熟悉的年初翠湖天地事件，大比例的公司名义买房确实不正常，也直接导致了上海后面几个高端项目预售证无限期延迟

越高端，限价的越狠，同样也成为资本逐利的重要释放口，公司买房成为很好的渠道口子

所以这一次限制企业买房，首先一定是保护个人买房，保护刚需以及保护拥有房票的人，所以说实话，今年依然是普通购房者最好的买房时间点

02  第二，限制企业买房，背后的诉求是什么

很多人会说，这样的政策本质上是为了控制楼市泡沫，其实本质上我是不认可这个观点的

因为企业买房都是一次性付款，动用自有资金全款买房，本质上是不会助推泡沫的，因为所有的风险都是买家个人承担，并没有用到金融杠杆这个维度

甚至我认为不是为了调控房价，因为本质上如果不限价，这样的企业买房也不会大面积的存在

我个人认为最重要的逻辑就是控制成交，或者叫限制成交

因为成交量越小，整个楼市也就越容易控制，我曾经和朋友开玩笑的，如果上海每个月只成交一套房子，其实上海的商品房均价是多少都是正常的，所以限制企业买房的核心就是限制成交，让舆论变得可控

这是第一

第二，如今的上海，后面有多少成交量其实是算的出来的，只要把房票算一算，估算一个比例大概可以知道市场上有多少需求

但是如果公司名义买房如果成为主流，那这样的需求也就变得不可控

需求不可控对于调控来说未来的组合拳就打的不够有力，对于政策颁布者来说，未来不知道如果有新的政策出台到底会对市场产生多大的冲击，市场需求量因为企业买房的崛起而变得不可测

所以严格意义上来说，我更加愿意认为限制企业名义买房，本质上也是为后面的调控做好了伏笔和铺垫

当然后面会出什么政策我不知道，哪怕我知道，我也不能说，嗯

03  调控细则表达了上海对于企业名义买房的态度

不知道各位有没有具体细心看细则

其中第三第四第五其实不重要，重点的话我们来看第一第二

先来看第二，交易年限从3年提升到5年，这一点我觉得也不太重要，因为当企业买房被市场接受之后，规避这个时间风险的方法已经有人研发出各种应对手段，比如法人变更，比如债务赔偿等等形式

但是第一条的细则就非常精准有效，几乎关掉了“借壳”买房投资的需求，就是用纳税额度来作为划分

最低的门槛是纳税100万，这本质上也就要求你公司必须是个实体，对社会有纳税有帮助的，你才会买房资格。

我让公司财务帮我简单的算了下，基本上纳税100万，在一般企业利润率都不到20%的前提下，一年的营业额必须要达到5000万水准，才能接近100万的纳税，这还不算大量公司有合理避税的情况

如果避税了，达到这个要求的企业也就更少了

所以未来换句话来说，企业买房也需要房票，而这个房票的发放制度就在于你的纳税额度，如果你对社会有足够的贡献，缴纳了足够的税款，那么你也就获得了在上海买房的资格，这个当下最好的投资类产品

我们知道，但凡公司到达这样的规模了，你再试图用什么法人变更啊，债务赔偿等方式无成本的交易房产，那么几乎变得不可能

所以后面就是要么你长期持有，要么就面对高额的交易税收，不论哪种情况，这都是调控希望遇到的场面

04  房产投资这扇大门到底是为谁打开

我们可以想下，如今的上海房票的发放模式，第一，对于外地人需要满足各种条件后才能买房且只有一条，这本质上对外地人就是不提供房子当成资产投资的方式，你只可能通过买房解决你的自住需求

那给不只一张房票的是哪些对象呢，目前来看要么你是上海人，要么你是纳税大户的企业

对于上海人，可以买2套，但是第二套极高的首付，意味着就是说，你可以通过一套居住一套投资的模式配置房产，但是首付比例极高，所以基本满足你通过房产小赚一笔

那给到那些纳税大户基本上买房就没有限额，唯一的要求就是全款，换句话来说你只要有钱，而且你对社会有贡献纳税了，那么你就拥有房产投资的权利

这或许又是另外一种模式的人口结构转换，后面我也会写文章和大家提到，房产成为很重要的调节方式，对于上海土著通过这种模式维稳，保持家庭资产稳定增值

对于外地人，其实没有特别多的选择，要么你努力工作，拼了命的工作，在上海拥有一套房产，到底能买哪里就看自己的购买力了，如果你真的是绝对牛逼的个人，开公司解决社会就业和纳税，那么你就拥有了无线的开火权

另外一部分的，或许有点残忍，买房这件事也就离他们有点远了，跨城居住或者奔赴二三线或许就是一个选择

所以从这个维度上来看，上海在控制整个人口总量的时候，确实也在悄然的调整人口结构

05   目前正在上海上演浩浩荡荡的关门式调控逻辑

我们今天看到的，可能是限制了企业买房这条路径，但是在我眼里，就是这个城市开启浩浩荡荡的关门式调控的模式

什么意思，就是渐渐的把楼市这扇门给关上，让一些人进不来，或者要花很大的代价才能进来

这其实非常符合如今的各种态度，我们可以回忆下早一阵子对资本的态度，本质上就是最大程度的控制资金流入房产，如今在购买权限上也控制了需求进入房产，这两个维度的限制也就最大程度的保持了房地产这个行当变得越来越封闭

我们都知道潮水只有流动才会汹涌，而大门关闭之后，越来越风平浪静也就变的理所当然，至于浪高还是浪低，也或许只有深处在里面的人才能感受到

到底好不好，或许也只有自己知道

所以从这个维度上来说，时间或许是所有需求最宝贵的标准，在这样关门式调控的逻辑下，其实对于用户来说本质上不知道什么时候就会被房地产拒之门外

所以我一直的态度就是，如果你是坚定的不买房的人，特别好，未来一定会有针对不买房人解决的居住解决方案，对此我一点都不怀疑

但是如果你是纠结要不要买房的，我的建议就是抓紧买，不是房价贵不贵的问题，而是未来房地产和你还有没有关系的问题

而这样的趋势或许会成为未来其他城市的范本，不论是其他的一线城市还是楼市过于火热的二线城市，或许就会成为这样的范本，不论是我们身处在上海还是其他那个城市

很多东西不是没来，只是让子弹再飞一会

06  最后

在如今这样一个楼市袒露在我的面前更像是钱钟书里写的那个围城一样，买房和没买房的天然的树了一道围墙

没买房的很好奇里面的世界，希望拥抱房产但却看着这个围墙有点害怕，一部分人努力往上爬但是看到的也是围墙未来越高，越过去的振臂高呼，失败的沉沦沮丧

而真正身在城内的买房人，同样也感受到了空间的压力，信贷资本一切都关上，对于房产上的每一次抉择几乎都是堵上当下所有的积蓄和未来自己所有的人生

城墙越来越稳固，内外各自汹涌，但也从此也再没有交集

这是一场和时间赛跑的游戏，留给每一个个体其实没有太多的时间，你要进城还是出城

祝你好运，因为这真是一个和运气有关的命题